6 nguyên nhân khiến giá nhà bị đẩy lên cao

4 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở thương mại mới tuy tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024 nhưng vẫn chỉ bằng 50% so với quý liền trước. Ảnh: Thu Hiền.

Vốn chảy vào BĐS khá tích cực

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) năm 2024 và 4 tháng đầu năm 2025, tại Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và Gặp mặt Hội viên Thường niên 2025 được Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức ngày 9/5. TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, thị trường BĐS đang từng bước phục hồi, ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, tuy nhiên tốc độ phục hồi còn chậm.

Chuyên gia cho biết, nguồn vốn trên thị trường ghi nhận những diễn biến đáng chú ý. Dư nợ cho vay BĐS đến cuối năm 2024 ước đạt khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS tăng mạnh 18%, còn tín dụng cho nhà ở tăng khoảng 6,5%, đưa tổng mức tăng tín dụng BĐS lên khoảng 12%.

Năm 2024 ghi nhận 4.580 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, giảm 2,7% so với cùng kỳ, trong khi tổng vốn đăng ký giảm nhẹ 0,3%. Dù vậy, số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng vọt 42% lên 3.227 doanh nghiệp, song song với đó là 4.225 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, tăng 14%.

Đáng chú ý, trong 4 tháng đầu năm 2025, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới tăng 15,1% đạt 1.580 doanh nghiệp, số doanh nghiệp quay lại hoạt động tiếp tục tăng 42% lên 1.858 đơn vị, trong khi số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động đã bắt đầu giảm nhẹ 1%. Tuy nhiên, vốn đăng ký của doanh nghiệp mới trong giai đoạn này lại sụt giảm 10,8%.

Vốn FDI vào BĐS cũng rất tích cực. Năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký mới, bổ sung, góp vốn và mua cổ phần vào BĐS sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm 16,5% tổng FDI đăng ký vào Việt Nam. Riêng trong 4 tháng đầu năm 2025, FDI đăng ký vào bất động sản đạt 1,5 tỷ USD (chiếm 26,9%).

Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, nguồn cung nhà ở thương mại mới trong quý I/2025 tuy tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024 nhưng vẫn chỉ bằng 50% so với quý liền trước.

Giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng ghi nhận khởi sắc khi số lượng giao dịch tăng gấp đôi cùng kỳ, song quy mô giao dịch chỉ bằng một nửa quý IV/2024… Đặc biệt, dù nguồn cung có xu hướng cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.

TS. Cấn Văn Lực.

Thị trường đang phục hồi chậm và thiếu đồng đều

Theo các chuyên gia, các động lực mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, cùng với việc đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh đang mở ra kỳ vọng mới cho thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh các thuận lợi thì thị trường BĐS cũng đang phải đối diện với không ít thách thức.

Trong năm 2024, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp BĐS niêm yết giảm 1,7%, giá cổ phiếu giảm 2%, chủ yếu do chi phí hoạt động tăng mạnh (31,1%).

Quý I/2025, mặc dù lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp này tăng 63% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ kết quả đột biến từ một số doanh nghiệp lớn, nhưng vẫn giảm 58,8% so với quý trước.

Giá cổ phiếu tăng 17,7% so với cuối năm 2024, cho thấy thị trường đang phục hồi, song tốc độ vẫn còn chậm và thiếu đồng đều.

Nhận diện 6 nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao

Đáng chú ý, giá BĐS vẫn tiếp diễn xu hướng tăng. Theo TS. Cấn Văn Lực, trong giai đoạn 2019 - 2024, giá BĐS tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (+54%), Úc (+49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (+37%).

Nhấn mạnh với đà tăng giá như hiện tại, công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua được chung cư, chuyên gia Cấn Văn Lực cho biết Việt Nam ngày càng tụt hạng về mức độ tiếp cận nhà ở.

Theo chuyên gia này, có ít nhất 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà ở tại Việt Nam bị đẩy lên cao trong những năm gần đây.

Một là, những vướng mắc pháp lý kéo dài cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm từ phía các cơ quan chức năng khiến quá trình phê duyệt dự án chậm trễ, dẫn đến nguồn cung nhà ở khan hiếm.

Hai là, chi phí đầu vào của các dự án BĐS ngày càng tăng, bao gồm tiền thuê đất hoặc sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng.

Ba là, sự mất cân đối cung cầu thể hiện rõ ở việc nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp (biên lợi nhuận cao) trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, bao gồm cả nhà ở xã hội, lại thiếu hụt. Điều này kéo mặt bằng giá bình quân tăng vọt.

Bốn là, tình trạng "thổi" giá, "làm giá" hay "té nước theo mưa" vẫn còn tồn tại trên thị trường, khiến giá bị đẩy lên mức không phản ánh đúng giá trị thực, điển hình là các vụ đấu giá đất bất thường và hiện tượng cò mồi thao túng thị trường nhà ở xã hội.

Năm là, hoạt động đầu cơ vẫn phổ biến. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024 cho thấy, 86% người mua BĐS chỉ nắm giữ nhà trong chưa đầy 1 năm, phản ánh rõ tính đầu tư ngắn hạn, mua đi bán lại kiếm lời.

Sáu là, việc Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản (thuế sở hữu BĐS) trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê ở mức khá thấp cũng góp phần khiến dòng tiền đổ vào thị trường này dễ dàng hơn, đẩy giá lên cao nhưng thiếu tính bền vững.

Thị trường không cần sự sôi động nhất thời

Tại hội nghị, đại diện các doanh nghiệp cũng bày tỏ sự phấn khởi và kỳ vọng lớn vào Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân vừa được ban hành.

Theo ông Phạm Lâm, Trưởng Văn phòng đại diện VNREA tại khu vực phía Nam, đây là bước ngoặt chiến lược, đặt nền tảng cho tư duy kiến tạo, mở đường cho doanh nghiệp BĐS bước vào một giai đoạn phát triển mới với sự chủ động, sáng tạo và tận dụng tối đa nguồn lực.

Tuy nhiên, ông Phạm Lâm chia sẻ thêm, trong bối cảnh thực hiện sắp xếp lại đơn vị hành chính, tại thị trường các địa phương vẫn còn không ít dự án gặp vướng mắc do thiếu cơ chế giải quyết chuyên biệt và bày tỏ lo ngại tình trạng này có thể kéo dài trong thời gian tới, ảnh hưởng đến tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, gây ách tắc nguồn cung và lãng phí nguồn lực xã hội.

Đại diện VNREA tại khu vực phía Nam cho rằng cần có kiến nghị sớm thành lập tổ công tác chuyên trách tại từng địa phương để tập trung tháo gỡ các nút thắt dự án tồn đọng, vừa giúp địa phương phục hồi kinh tế, vừa kịp thời bổ sung nguồn cung cho thị trường BĐS.

Chia sẻ về thị trường BĐS phía Nam, ông Lâm cho biết dù còn nhiều khó khăn, nhưng gần đây thị trường ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nhiều dự án mới, quy mô lớn với pháp lý hoàn chỉnh đã được mở bán.

"Tuy nhiên, tôi cho rằng điều thị trường cần không chỉ là sự sôi động nhất thời, mà là một bước tiến bền vững, minh bạch và có chiều sâu, để đủ sức thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời tạo nền tảng ổn định lâu dài cho người dân tiếp cận nhà ở", ông Lâm nhấn mạnh.

Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía Nhà nước và bản thân các doanh nghiệp.

Về phía Nhà nước, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, xây dựng và BĐS là then chốt, trong đó Nghị quyết về nhà ở xã hội cần sớm được ban hành.

"Đặc biệt, cần có những phương án và biện pháp cụ thể, khả thi để ổn định và giảm mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở", TS. Cấn Văn Lực đề xuất.