Sức mạnh nội tại tạo đà cho thị trường bất động sản 2019
Xin cho biết nhận định của ông về triển vọng thị trường BĐS 2019?
Về tổng thể, thị trường BĐS năm 2019 vẫn sẽ kế thừa những điểm sáng của thị trường BĐS 2018, vì trong chuỗi phát triển từ năm 2014 đến nay thị trường BĐS ổn định và tăng trưởng một cách khá bền vững, mỗi năm thị trường đều tăng trưởng cả cung, cầu, giá cả không có đột biến và có tăng với mức tăng vừa phải so với các chỉ số kinh tế khác. Kinh tế Việt Nam ổn định, đầu tư tốt, thu nhập người dân tăng lên và nhu cầu về nhà ở đô thị tăng cao, lan tỏa ra đều các vùng kinh tế, nhiều tỉnh, thành trong cả nước. Năm 2018 thị trường BĐS phát triển trên diện rộng, phát triển nhanh và mạnh. Xu thế này sẽ tiếp tục trong năm 2019.
Nhìn chung, thị trường BĐS đang trên đà tăng trưởng tốt. Trừ khi thị trường có hiện tượng đi xuống khi các chỉ số nền kinh tế có sự bất ổn nhưng như đã thấy, kinh tế Việt Nam năm 2018 rất tốt so với dự kiến của Quốc hội, Chính phủ. Năm 2019, dựa trên thành quả của kinh tế 2018, chúng ta đặt mục tiêu cao hơn so với năm trước, nghĩa là Chính phủ lạc quan với phát triển kinh tế của Việt Nam. Cùng với sự phát triển của thị trường thời gian gần đây, thị trường BĐS có sức mạnh nội tại tạo đà để tiếp tục phát triển tốt hơn trong năm 2019.
Năm 2019 thị trường BĐS có thể sẽ phải đối mặt với những khó khăn, thách thức nào, thưa ông?
Bên cạnh những tín hiệu về triển vọng, chúng ta vẫn phải cảnh báo về một số vấn đề sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS trong năm tới.
Về vấn đề tín dụng cho BĐS, theo quy định tại Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì từ đầu năm 2019 tỷ lệ cho vay vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ ở mức 40%, hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS là 200%. Thị trường BĐS sẽ chịu ảnh hưởng khi phải đối mặt với việc khan nguồn tín dụng để đầu tư. Thứ hai, BĐS cũng sẽ chịu ảnh hưởng của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, nếu hai bên tiếp tục căng thẳng. Độ ảnh hưởng tuy không lớn, nhưng sẽ làm giảm bớt tốc độ tăng trưởng của thị trường BĐS.
Tuy nhiên, ảnh hưởng của việc giảm tín dụng cho BĐS cũng có tác dụng khác là giúp kiểm soát thị trường, là bộ lọc tốt hơn giúp lọc bớt DN yếu kém, giảm thiểu rủi ro cho thị trường BĐS, tránh cho thị trường BĐS bùng nổ quá mạnh. Khi giảm tín dụng, các dự án mới sẽ có độ chững lại. Tuy nhiên, quy định này đặc biệt ảnh hưởng tới những DN nhỏ, yếu, hoàn toàn phụ thuộc vào tín dụng. Các DN lớn ít ảnh hưởng vì bản thân họ có sức mạnh nội tại.
Tuy nhiên, dưới góc độ khác, tính hội nhập của Việt Nam đang rất tốt, vốn FDI vào Việt Nam sẽ mạnh hơn, nhất là trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Vì thị trường BĐS Việt Nam so với các nước đang được đánh giá rất tốt, cả về giá cả, tỷ lệ hấp thu, trong đó tốc độ bán hàng gần như tốt nhất Đông Nam Á. Do đó, hạn chế tín dụng trong nước không có ảnh hưởng nhiều vì vẫn có nguồn vốn ngoại đổ vào thị trường này.
Ông dự báo như thế nào về sự phát triển của các phân khúc trên thị trường trong năm 2019. Đâu sẽ là phân khúc nóng trên thị trường?
Về các phân khúc nhà ở, theo tôi các sản phẩm đất nền sẽ phát triển mạnh hơn trong năm tới. Tại hai đô thị lớn thì căn hộ chung cư vẫn là sản phẩm chủ đạo. Về giá cả, mức tiêu thụ thì hầu hết các dòng phân khúc như chung cư cao cấp, trung cấp cũng như nhà giá rẻ sẽ tăng trưởng đồng đều chứ không tập trung nhiều vào phân khúc nào. Đơn cử, với phân khúc căn hộ cao cấp, thời gian trước tưởng chừng phân khúc này chững lại, nhưng lượng người có thu nhập cao tăng lên, số lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc kéo theo nhu cầu nhà ở phân khúc này tăng cao…, dẫn tới tỷ lệ hấp thụ sản phẩm này thời gian qua tăng trưởng tốt.
Trong năm tới, nhà thu nhập thấp, nhà ở tại các vùng ven đô thị vẫn là sản phẩm được đông đảo người dân quan tâm. Mặc dù vậy, hạ tầng của những vùng này chưa tốt nên đây là nhược điểm để tiếp tục phát triển phân khúc này.
Thị trường BĐS tại Vân Đồn vừa qua “cơn sốt” ảo. Ảnh: S.T. |
Là phân khúc nóng trên thị trường song thời gian qua condotel đang chững lại. Ông dự báo như thế nào về phân khúc condotel trong năm 2019?
Sự chững lại của dòng sản phẩm condotel năm nay có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân chính là do: Tính pháp lý chưa được phê duyệt và điều chỉnh gây tâm lý e ngại; tín dụng phân khúc này bị hạn chế; hiệu quả của nhiều chủ đầu tư dự án chưa được như mong đợi; giá cả condotel so với chung cư là đang ở ngưỡng khá cao, do đó thanh khoản chưa tốt. Nếu tháo gỡ được các nguyên nhân ấy, thì phân khúc này sẽ tốt lên trong thời gian tới. Ngược lại, nếu chủ đầu tư không có phương án tốt để khai thác, kinh doanh, BĐS nghỉ dưỡng cũng thành vô nghĩa. Chính điều này mới đáp ứng được mục tiêu Chính phủ và địa phương đặt ra trong việc đẩy mạnh hạ tầng cho dịch vụ lưu trú để thu hút khách du lịch, đặc biệt là khách du lịch nước ngoài.
Theo đánh giá, lượng sản phẩm condotel chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của ngành du lịch Việt Nam. Dù vậy, ngay cả với người Việt thì condotel còn chưa thực sự hấp dẫn, chưa kể, quy định pháp luật hiện nay chưa cho phép người nước ngoài được đầu tư mua căn hộ du lịch nghỉ dưỡng. Đây cũng là nhược điểm. Trong năm 2019, nếu chưa tháo gỡ được những nguyên nhân cơ bản này thì condotel vẫn chưa thực sự phát triển.
Ông từng nói thị trường BĐS 2018 thiếu vắng sự đầu cơ tạo sóng tạo ra sự nhộn nhịp thực sự trên thị trường. Theo ông, mức đầu cơ bao nhiêu là đảm bảo thị trường phát triển tích cực, thưa ông?
Trước hết cần làm rõ bản chất của đầu cơ, đó là họ không có nhu cầu sử dụng sản phẩm BĐS mà họ chỉ muốn ném tiền để sinh lợi ngay lập tức thông qua mua đi bán lại BĐS. Do đó ở đâu có đầu cơ nghĩa là có tín hiệu ấm lên của thị trường, hoạt động mua đi bán lại làm thị trường nhộn nhịp, dó đó cũng có thể coi họ là chất xúc tác làm cho thị trường bật lên. Hiện tượng này thường xảy ra ở thị trường ở mức thấp, thị trường mới, đặc biệt là giá cả và đầu tư vào khu vực này bắt đầu mạnh lên nhưng chưa có sự đồng bộ hoàn hảo. Tôi cho rằng, việc đầu cơ là cần nhưng chỉ cần lượng nhỏ, chiếm 10-20% là phù hợp, 70-80% phải là có nhu cầu thật thì thị trường mới phát triển thực sự. Tuy nhiên, lưu ý là vẫn cần phải kiểm soát họ. Bài học từ thị trường Phú Quốc, Vân Đồn… vừa qua là ví dụ điển hình. Khi có tin đồn quy hoạch thì chủ yếu người đầu cơ vào thao túng thị trường, làm méo mó thông tin tạo ra thị trường hoàn toàn ảo, làm thị trường nóng rực lên hàng ngày, làm cho thị trường phát triển không bình thường. Như vậy, Nhà nước phải kiểm soát và có biện pháp ngăn chặn những hiện tượng đầu cơ như thế này trên thị trường.
Xin cảm ơn ông!
TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng: “Việc thắt chặt tín dụng nói chung và tín dụng vào thị trường BĐS nói riêng năm 2019 có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh BĐS. Có thể là điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vay BĐS tăng. Đối với người mua nhà thì đó cũng không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà, chính vì thế nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ. Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô thì việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay BĐS sẽ giúp hạn chế rủi ro bong bóng BĐS. Theo kinh nghiệm của tôi, bong bóng BĐS thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp và từ đó rủi ro bong bóng xuất hiện. Ở chiều ngược lại khi tín dụng BĐS bị thắt chặt và lãi suất cao bắt buộc các nhà kinh doanh BĐS phải điều tiết lại hoạt động kinh doanh BĐS của mình. Ngay cả người mua BĐS khi đi vay cũng sẽ tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao. Điều này làm cho thị trường BĐS phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng. Như vậy, tín dụng BĐS sẽ bị siết chặt trong năm 2019 nhưng đó là điều cần thiết để thị trường BĐS không rơi vào bong bóng”. |
Tin liên quan
Thống đốc NHNN: Doanh nghiệp đi vay không phải vì được hỗ trợ lãi suất 2%
17:17 | 25/05/2024 Kinh tế
Với giải pháp can thiệp, tỷ giá trong nước đã có đủ dư địa để diễn biến linh hoạt
13:17 | 25/05/2024 Kinh tế
4 nhóm hàng xuất khẩu tăng trưởng tỷ đô
09:04 | 25/05/2024 Xuất nhập khẩu
Đưa sâm Việt Nam vươn tầm thế giới
09:02 | 25/05/2024 Kinh tế
Chuyển đổi xanh trong công nghiệp đòi hỏi nguồn lực lớn về tài chính, công nghệ
08:59 | 25/05/2024 Kinh tế
Thời cơ vàng cho doanh nghiệp Việt xuất khẩu qua kênh thương mại điện tử
17:01 | 24/05/2024 Kinh tế
Hợp tác liên cảng để tăng năng lực khai thác tại Cái Mép - Thị Vải
16:10 | 24/05/2024 Kinh tế
(Infographics) Kim ngạch xuất nhập khẩu nửa đầu tháng 5/2024
14:12 | 24/05/2024 Infographics
Giải ngân vốn ODA đạt tỷ lệ rất thấp, giải pháp nào “tăng ga” ?
13:29 | 24/05/2024 Kinh tế
Xuất khẩu sang Singapore tăng trưởng mạnh trong tháng 4
10:43 | 24/05/2024 Kinh tế
Làm gì để phát triển công nghiệp ô tô Việt Nam khi thực hiện các FTA?
10:42 | 24/05/2024 Xe - Công nghệ
Thị trường ô tô Việt Nam và bài toán hỗ trợ
07:00 | 24/05/2024 Xe - Công nghệ
Thời gian thẩm định dự án FDI kỳ vọng sẽ được rút ngắn
21:06 | 23/05/2024 Kinh tế
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới
Kiểm toán ngân sách giúp các địa phương sử dụng tiết kiệm, hiệu quả ngân sách nhà nước
Nhiều nhà máy lớn được khởi công, niềm tin vững chắc của nhà đầu tư
Trung Quốc - mục tiêu của chủ nghĩa bảo hộ?
Hải quan Lào Cai thu ngân sách khởi sắc
Đại biểu Quốc hội đề nghị kéo dài thời hạn, quy định cụ thể về hàng hoá giảm thuế GTGT 2%
Hải quan Việt Nam – Hoa Kỳ nâng tầm quan hệ hợp tác trong giai đoạn mới
19:30 | 17/05/2024 Hải quan
Nhiều doanh nghiệp mong muốn tham gia Chương trình tự nguyện tuân thủ
19:49 | 17/05/2024 Hải quan
24/28 địa phương khu vực phía Bắc có kim ngạch xuất khẩu tăng trưởng dương
09:52 | 18/05/2024 Kinh tế
Quốc hội xem xét thông qua 10 dự án Luật, 3 nghị quyết và chất vấn 4 lĩnh vực tại Kỳ họp thứ 7
11:28 | 19/05/2024 Sự kiện - Vấn đề
Gần 5.400 lượt người nước ngoài được hoàn thuế GTGT
15:48 | 19/05/2024 Hải quan