Hạ nhiệt tranh chấp trong quản lý chung cư thế nào?

Một vụ tranh chấp xảy ra gần đây. Ảnh: ST

108 dự án có tranh chấp

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 3.000 nhà chung cư, trong đó chủ yếu tập trung ở Hà Nội và TPHCM. Trên địa bàn TP Hà Nội có 745 chung cư thương mại và 174 chung cư tái định cư đã được đưa vào sử dụng. Tại TPHCM hiện có 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ, với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970 m2. Bộ Xây dựng cũng cho biết, tính đến hết quý 2/2018 trên phạm vi cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, chủ yếu xảy ra tại các dự án trên địa bàn TP Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, đây là con số được Bộ Xây dựng cập nhật đến thời điểm quý 1/2018, trên thực tế con số chung cư có tranh chấp trên cả nước thời điểm hiện tại chắc chắn cao hơn rất nhiều. Đơn cử, tới thời điểm quý 1/2019, chỉ tính riêng trên địa bàn TPHCM, mới đây báo cáo của Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA) cho biết, toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.

Bộ Xây dựng cho biết, các tranh chấp chủ yếu tại các chung cư chủ yếu gồm: tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng; tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành; tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình...

Trong đó, tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư xuất phát từ việc một số chủ đầu tư, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở 2005, một số chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư theo quy định của pháp luật. Về tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư gồm nhiều vấn đề, trong đó có tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sỡ hữu riêng của chủ đầu tư; tranh chấp giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và cư dân về mức thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc công khai việc thu-chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, về chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư... Bên cạnh đó, còn có tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu Ban quản trị chung cư; một số chủ đầu tư không làm "sổ đỏ" kịp thời cho người mua nhà thậm chí kéo dài nhiều năm...

Phí bảo trì, thu thế nào?

Trên cả nước thời gian qua đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà. Đơn cử, ngày 4/3 vừa qua, cư dân chung cư The Golden Palm Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân, Hà Nội căng băng rôn phản đối chủ đầu tư liên quan đến nhiều vấn đề phát sinh khi sinh sống tại dự án này như chỗ để xe, diện tích căn hộ, chủ đầu tư không gửi phí bảo trì vào tài khoản riêng, chủ đầu tư chậm trễ làm sổ đỏ... Một trong những tranh chấp xảy ra tại nhiều dự án chung cư hiện nay là tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì chung cư. Đơn cử như tranh chấp tại dự án Star City, tại chung cư số 250 Minh Khai... Mới đây, đầu tháng 3/3019, Ban quản trị tòa nhà chung cư TNR GoldenSilk Complex cũng đã có đơn đề nghị gửi UBND TP Hà Nội về việc chủ đầu tư trì hoãn việc bàn giao lại kinh phí bảo trì cho Ban quản trị dù đến nay Ban quản trị đã thành lập và đi vào hoạt động được 8 tháng.

Theo Bộ Xây dựng, tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị chiếm khoảng 36% (39/108 dự án). Trên thực tế, với số lượng chung cư hiện có thì số tiền phí bảo trì lên đến hàng nghìn tỷ trên cả nước. Những dự án lớn thì số tiền phí bao trì (2%) lên tới hàng chục tỷ đồng. Trong khi đó, nhiều dự án đi vào sử dụng nhiều năm nhưng chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao lại phí bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà. Tuy nhiên, thực tế cũng phát sinh vấn đề là khi chủ đầu tư bàn giao lại quỹ bảo trì cho ban quản trị thì đã có trường hợp ban quản trị một số chung cư đã lợi dụng chiếm dụng quỹ bảo trì. Đây cũng là vấn đề cần xem xét tính toán trong việc thu, chi, quản lý quỹ bảo trì chung cư hiện nay.

Mới đây, để tránh tranh chấp, xung đột xảy ra tại nhiều chung cư, đại diện Sở Xây dựng TPHCM đã đề xuất bỏ 2% phí bảo trì. Theo lý giải của đại diện Sở Xây dựng TPHCM, phí bảo trì là nguồn quỹ có hạn sử dụng, thông thường chỉ sử dụng trong khoảng 5-10 năm, sau đó vẫn phải tiếp tục thu nếu cần bảo trì. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu.

	Cần xây dựng quy trình phù hợp để quản lý chung cư 25m2
	Quản lý chung cư: Những bức xúc chưa có hồi kết
	Hà Nội: Nhiều bức xúc trong quản lý chung cư tái định cư