Tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản có sự phân hóa mạnh

Chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng. Ảnh minh hoạ: H.Anh

Tỷ lệ hấp thụ các phân khúc khởi sắc nhẹ

Đây là những thông tin đáng chú ý tại buổi công bố báo cáo Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam trước giờ G vừa được Hội Môi giới BĐS Việt Nam công bố ngày 15/7.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), thị trường BĐS Việt Nam 6 tháng đầu năm 2024 vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số hiện tượng nổi bật: nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Về các phân khúc BĐS, bà Phạm Thị Miền cho biết, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ.

Cụ thể, quý 2 nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Tại phần công bố Báo cáo thị trường, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể.

Theo đó, phần “chênh" giữa quan tâm, xem xét và mua BĐS được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua BĐS tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn,...​

Điều này giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ. Trong đó, 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023.

Riêng quý 2, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý 1, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

Về giá bán, sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý 1, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý 2 đã có phần bình ổn hơn. Mức bình ổn này được duy trì trên mặt bằng giá mới cao hơn, ông Lê Đình Chung cho biết.

Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của VARs IRE cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TPHCM.

Tính đến quý 2/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. So với quý 2/2019, giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng 27% của thị trường TPHCM.

Kết quả phục hồi rõ nét tại một số phân khúc và địa phương

Mặc dù thị trường nhìn chung phục hồi, nhưng theo bà Phạm Thị Miền, tiến trình phục hồi của thị trường BĐS vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau.

Xét về phân khúc, căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo “chiếm sóng" thanh khoản thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Xét về khu vực, thị trường BĐS khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư,... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc.

Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới, hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2 đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc.​ Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ vươn lên, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với hơn 14.646 sản phẩm mới mở bán trong quý 2.​ Trong đó, hơn 43% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý 2 đến từ 1 dự án đại đô thị ở Hà Nội.

Tuy nhiên, thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân được đóng góp hoàn toàn bởi các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Nguồn cung phân khúc thấp tầng, đất nền cải thiện nhẹ, với số lượng dự án mở bán mới tăng trưởng đáng kể, chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung trở ra do các khu vực này có nhu cầu đầu tư phục hồi đáng kể.

Về giao dịch nhà ở, hơn 75% lượng giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ chung cư.​ Lượng giao dịch phân khúc thấp tầng, đất nền trong quý 2 cũng ghi nhận số lượng cải thiện mạnh, tăng 60% so với quý trước. Trong đó, hơn 70% lượng giao dịch được đóng góp bởi 1 dự án đại đô thị tại Hải Phòng.