Quản lý chung cư: Những bức xúc chưa có hồi kết

Chủ đầu tư không bàn giao diện tích sử dụng chung, dẫn đến tranh chấp tại Khu đô thị Mễ Trì. Ảnh: H.Anh.

“Rối như canh hẹ”

Tranh chấp diện tích sử dụng chung tại tầng 1, theo tôi nên xem xét theo hướng chi phí xây dựng tầng 1 có được phân bổ vào giá thành không, nếu được phân bổ vào giá thành thì việc đòi lại diện tích này của người dân là có lý, bởi diện tích này là của chung, dân có quyền sử dụng, ngay cả khi hợp đồng quy định diện tích này của chủ đầu tư. Khi ra tòa, cơ quan Thuế sẽ căn cứ vào bảng quyết toán để xử lý và chắc chắn là cư dân đòi lại được. Còn nếu chủ đầu tư chứng minh được chi phí xây dựng tầng 1 không được phân bổ vào giá thành căn hộ thì người dân sẽ đuối lý.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Việt Nam

Liên quan đến vấn đề quản lý, vận hành các chung cư cao tầng thời gian qua tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đã xảy ra nhiều vụ mâu thuẫn, tranh chấp, thậm chí phải kiện ra tòa. Theo đó, nhiều tòa nhà đã xuống cấp, dịch vụ không đảm bảo, ảnh hưởng lớn đến cuộc sống người dân; chủ đầu tư sử dụng diện tích chung để cho thuê làm nơi kinh doanh hoặc cố tình trì hoãn việc giao lại phí bảo trì cho Ban quản trị toà nhà theo quy định của pháp luật khiến người dân vô cùng bức xúc.

Tại dự án Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông, Hà Nội) vừa qua đã xảy ra tranh chấp khi cư dân đã về ở được 1 năm nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thiện các tiện ích theo hợp đồng để bàn giao cho cư dân, chất lượng dịch vụ kém do chủ đầu tư vẫn chưa tiến hành thuê đơn vị vận hành... Một cư dân sinh sống tại dự án cho biết, quá bức xúc về vấn đề này, cư dân đã không đóng phí dịch vụ. Chủ đầu tư dự án theo đó đã cắt điện, nước và dịch vụ thang máy cục bộ khiến mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư “bùng nổ”

Gần đây nhất, người dân tại cụm nhà chung cư Khu đô thị Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đã treo băng rôn phản đối việc chủ đầu tư sử dụng diện tích tầng 1 để cho thuê. Theo ông Đỗ Thanh Hải (sống tại tòa nhà CT12) cho biết: Khu đô thị Mễ Trì Hạ do Công ty Cổ phần Tu Tạo làm chủ đầu tư, được đưa vào sử dụng từ năm 2005. Từ năm 2013, Ban Quản trị cụm nhà chung cư này đã được thành lập, từ đó đến nay, Ban quản trị đã nhiều lần đề nghị chủ đầu tư bàn giao lại mặt bằng phần diện tích chung tại tầng 1, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã có văn bản yêu cầu chủ đầu tư tòa nhà bàn giao lại diện tích này cho cư dân nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa chịu bàn giao.

Bên cạnh những tranh chấp, mâu thuẫn trong vận hành tòa nhà, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì tòa nhà cũng là vấn đề nóng bỏng tại nhiều dự án chung cư. Đầu năm 2015, tranh chấp khoản phí bảo trì lên tới hơn 100 tỷ đồng tại tòa nhà Keangnam (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về tình trạng các chủ đầu tư trì hoãn việc bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà. Ngay tại thời điểm này, người dân tại cụm chung cư N05 Trung Hoà - Nhân Chính (Hà Nội), dự án của Tổng công ty Vinaconex vẫn chưa được chủ đầu tư bàn giao lại toàn bộ phí bảo trì tòa nhà (khoảng 70 tỷ đồng), dù dự án đã được bàn giao 3 năm nay. Do không có tiền để bảo dưỡng, duy tu, 4 tổ hợp chung cư ngày càng xuống cấp. Trong khi đó, thay vì bàn giao cho Ban quản trị, chủ đầu tư cho rằng khoản kinh phí này sẽ được bàn giao cho đơn vị vận hành tòa nhà.

Quy định thiếu đồng nhất

Nhiều ý kiến cho rằng, sở dĩ thực trạng tranh chấp vẫn phức tạp và nóng như hiện nay thực tế là do chúng ta đang thiếu những chế tài mạnh mẽ để buộc các bên liên quan phải hoạt động đúng các quy định hiện hành về quản lý và vận hành nhà chung cư. Trong những trường hợp tranh chấp không đạt được thỏa thuận, cư dân muốn giải quyết sự việc phải kiện ra tòa, kéo theo sự phiền phức, tốn kém thời gian, tiền của.

Bên cạnh đó, những tranh chấp trong quản lý nhà chung cư ngày càng tăng trước hết là do văn bản của chúng ta thiếu đồng nhất. Nhiều chủ đầu tư đã “vin” vào việc các văn bản pháp lý chưa thống nhất để giải thích nguyên nhân cho việc không bàn giao quỹ bảo trì. Đơn cử, với vấn đề bàn giao quỹ bảo trì, trong khi Quyết định 08/2008/QĐ-BXD (ngày 28-5-2008) của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà, thì Quyết định 01/2013/QĐ-UBND (ngày 4-1-2013) của UBND TP.Hà Nội lại yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì cho DN mà Ban quản trị lập nên để vận hành tòa nhà.

Trao đổi về vấn đề quản lý quỹ bảo trì trong Hội thảo góp ý cho dự thảo Quy chế quản lý nhà chung cư được tổ chức mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết, Điều 108, Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi) quy định chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì tòa nhà cho Ban quản trị, nếu không bàn giao sẽ bị cưỡng chế. Việc bàn giao quỹ bảo trì cho đơn vị vận hành tòa nhà là hoàn toàn sai. “Đến thời điểm hiện nay, những nội dung của Quyết định 08/2008/QĐ-BXD hay Quyết định 01/2013/QĐ-UBND của UBND TP.Hà Nội, nếu trái với Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi) thì nội dung ấy đương nhiên sẽ bị hủy bỏ”, ông Khởi khẳng định. Ông Khởi cũng cho biết, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Việt Nam, trước đây Quyết định 08/2008/QĐ-BXD còn quá chung chung dẫn đến nhiều vấn đề, trong đó tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư, Ban quản trị xảy ra rất nhiều. Tuy nhiên, ông Hiệp cũng cho rằng vấn đề tranh chấp là “bản trường ca” mà quy chế mới với những điều khoản cụ thể sắp được ban hành hy vọng sẽ giúp hạn chế bớt và tạo ra cơ sở để hướng công tác vận hành các tòa nhà đi vào quỹ đạo, chứ không thể chấm dứt sự tranh chấp.