Công khai, minh bạch tính pháp lý của dự án Condotel

	Cấp chứng nhận sở hữu dài hạn: Thị trường codotel sẽ ổn định hơn
	Sau khủng hoảng, condotel liệu còn “hot”?
	Bất động sản 2019: Công nghiệp “lên ngôi”, Condotel “giảm tốc”
	Cảnh báo nhiều rủi ro trong đầu tư loại hình bất động sản condotel

Giữa tháng 2/2020, Bộ TN-MT ban hành văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch - condotel. Ông đánh giá như thế nào về văn bản này của Bộ TN&MT?

Với văn bản 703 của Bộ TN&MT, theo tôi đó là văn bản rất cơ bản. Văn bản này đã xác nhận tính hợp pháp của phân khúc này và triển khai hướng dẫn thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đây là văn bản rất tích cực, đảm bảo theo nhu cầu của thực tế, vấn đề là các đơn vị có sản phẩm này phải làm các thủ tục đăng ký theo quy trình hướng dẫn. Khi đăng ký, tùy vào các dự án cụ thể sẽ có các bước hoàn thiện hồ sơ cụ thể. Có dự án trước đây khi triển khai đã làm đầy đủ các thủ tục, nhưng có những dự án còn thiếu. Để đăng ký làm sổ đỏ cho dự án sẽ liên quan đến các văn bản như quyết định giao đất (quyết định chưa rõ ràng thì phải điều chỉnh cho rõ ràng), phê duyệt quy hoạch (phải có quy hoạch dự án là căn hộ du lịch)... trên cơ sở đó mới tiến hành đăng ký làm giấy chứng nhận. Như vậy chỉ còn lại quá trình thực hiện cụ thể các bước để đăng ký làm giấy chứng nhận. Trước đây chúng ta chưa làm được điều này, mà văn bản 703 là cơ sở để triển khai. Các DN vui mừng đón nhận thông tin này và đang triển khai các bước theo quy trình để hoàn thiện hồ sơ.

Tuy nhiên, theo tôi, bất cập của thị trường condotel hiện nay không phải chỉ ở chỗ thủ tục đăng ký giấy chứng nhận chưa được thống nhất, rõ ràng, mà còn nhiều bất cập khác cần tiếp tục tháo gỡ để gỡ khó cho thị trường condotel.

Ông có thể nói rõ hơn về những bất cập hiện tại của thị trường này?

Những bất cập của phân khúc này ở chỗ, ngoài sản phẩm căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (đã được văn bản 703 của Bộ TN&MT đề cập) thì vẫn còn sản phẩm thuộc phân khúc này là nhà phố du lịch chưa được đề cập tới. Có thể trong quá trình soạn thảo cơ quan soạn thảo chưa bao quát hết được. Do đó, theo tôi cần phải có bổ sung, mặc dù số lượng sản phẩm này chưa nhiều nhưng trên thực tế nó đã tồn tại xuất phát từ nhu cầu của cuộc sống. Do đó, tôi cho rằng tới đây Bộ TN-MT phải nghiên cứu để có văn bản pháp lý hoàn thiện, thống nhất trên toàn quốc cho phân khúc này phải để các sản phẩm đó được sử dụng hợp pháp.

Bất cập thứ hai là, trong các văn bản giữa các bộ, ngành chưa có sự thống nhất về khái niệm. Khái niệm về căn hộ du lịch trong Luật Du lịch chưa tương thích với khái niệm căn hộ du lịch của Bộ Xây dựng theo Luật Nhà ở. Trong văn bản của Bộ TN&MT chũng chưa xử lý được sự chưa thống nhất này. Ví dụ, khái niệm về căn hộ du lịch của Luật Nhà ở thì căn hộ du lịch là căn hộ nằm trong tòa nhà hỗn hợp, được sử dụng làm lưu trú phục vụ nhu cầu du lịch, khái niệm này có từ lâu. Nhưng hiện nay thực tế phát triển quá nhanh, nhu cầu quá lớn nên các chủ đầu tư không làm căn hộ du lịch trong tòa nhà hỗn hợp nữa mà xây dựng riêng các toà chung cư toàn bộ là căn hộ du lịch. Việc chưa thống nhất về khái niệm dẫn tới vướng mắc về quy hoạch, nghĩa là những căn hộ du lịch không nằm trong tòa nhà hỗn hợp thì chưa nằm trong quy hoạch. Do đó, văn bản pháp lý lại cần có sự điều chỉnh, sự điều chỉnh này là có tính khách quan, tất yếu theo xu hướng phát triển, do quy định trước đây chưa đầy đủ chứ không phải do có sai phạm. Như vậy, cần có sự thống nhất về khái niệm để thống nhất về thủ tục pháp lý.

Bất cập thứ ba, nói đến căn hộ là nói đến chung cư, nhưng những quy định hiện nay về quản lý, vận hành nhà chung cư không thể áp dụng cho condotel được. Quy định về quản lý, vận hành cho condotel chưa có. Các DN đã có kiến nghị và Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để ban hành các quy định tiếp theo về vận hành condotel. Quản lý, vận hành nhà chung cư khác vận hành condotel liên quan đến quyền sở hữu. Trong nhà chung cư có phân biệt sở hữu chung và sở hữu riêng, nhưng trên thực tế không thấy có sở hữu chung ở condotel. Chủ đầu tư bán căn hộ cho nhà đầu tư thứ cấp và sau đó họ trực tiếp vận hành, quản lý, khai thác nó, chủ đầu tư thứ cấp chỉ được sở hữu căn hộ đã mua, không có sở hữu chung. Do đó quy định về quản lý, vận hành condotel cũng cần sớm được ban hành, thống nhất trên toàn quốc để nhà đầu tư thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình, giúp người tiêu dùng, nhà đầu tư có đầy đủ pháp lý để thực hiện quyền của mình.

Xét về đầu tư tài chính, xét về góc độ phát triển kinh tế, xã hội thì Condotel là loại hình cần được khuyến khích phát triển. Ảnh: ST.

Sở hữu BĐS có thời hạn hiện đang là xu hướng trên thế giới, nhưng ở Việt Nam xu hướng này chưa thực sự phổ biến vì tâm lý của người Việt vẫn muốn sở hữu nhà, đất dài hạn. Cần làm gì để xu hướng này được phổ biến rộng rãi góp phần phát triển loại hình condotel?

Trên thị trường hiện có hai xu hướng: sở hữu BĐS dài hạn và sở hữu BĐS ngắn hạn. Trên thế giới thì các hình thức sở hữu này không có gì đặc biệt, tùy thuộc vào tính chất của từng dự án. Vấn đề là các chủ đầu tư có công khai hay không công khai điều này mà thôi. Để tránh cho người tiêu dùng không nhầm lẫn là cứ hễ BĐS là phải sở hữu lâu dài thì các chủ đầu tư khi đưa sản phẩm ra thị trường chào bán phải có thông tin đầy đủ cho người mua về tính pháp lý của sản phẩm một cách công khai, minh bạch, tránh nhầm lẫn. Bởi trên thực tế có người thích sở hữu lâu dài nhưng cũng có người có nhu cầu sở hữu có thời hạn, điều này tùy thuộc vào mục tiêu sử dụng của người tiêu dùng, chứ không phải là sở hữu lâu dài mới là tốt còn sở hữu có thời hạn là không tốt.

Thời gian qua vấn đề cam kết lợi nhuận của loại hình condotel đã làm cho mâu thuẫn giữa nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư tại nhiều dự án lên đến đỉnh điểm khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng. Xin cho biết quan điểm của ông về vấn đề cam kết lợi nhuận của loại hình condotel?

Trường hợp đổ bể của dự án Cocobay vừa qua là bài học rất thiết thực cho các nhà đầu tư. Chúng ta không nên có kỳ vọng quá lớn, quá lạc quan vào dự án mà tách ra khỏi yếu tố thị trường. Cần xét đến mối quan hệ cung cầu trên thị trường. Về phía chủ đầu tư, theo tôi bản thân chủ đầu tư cũng không nên vì yếu tố thực hiện các mục tiêu cạnh tranh mà đưa ra các cam kết bất khả thi. Trường hợp dự án Cocobay là bất khả thi trong thực hiện cam kết lợi nhuận. Nhưng cam kết lợi nhuận là quyền tự quyết của DN, Nhà nước không can thiệp. Nếu không thực hiện được thì DN chịu trách nhiệm trước pháp luật khi mối quan hệ giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư không giải quyết được và có thể dẫn tới đưa vụ việc ra tòa. Đây rõ ràng là bài học mà qua đó, nhà đầu tư, người tiêu dùng cần thận trọng khi đưa ra quyết định của mình, cần đánh giá vấn đề một cách khách quan và nhìn nhận vấn đề có tính thực tế hơn. Nếu thiếu đi tính khách quan, thực tế thì sẽ gặp rủi ro.

Bên cạnh đó, quá trình thực hiện đầu tư các nhà đầu tư cần có đánh giá thị trường một cách thiết thực. Thị trường là yếu tố luôn biến động, cạnh tranh trên thị trường càng làm cho biến động đó ở cường độ cao hơn, quyết liệt hơn. Do đó, ngoài những giải pháp về kỹ thuật, về kinh tế thì việc đánh giá đối với cả dự án, đối với từng phân khúc sản phẩm phải hết sức được coi trọng để đảm bảo quá trình phát triển mà chủ đầu tư đưa ra. Không chỉ tiếp nhận thông tin của chủ đầu tư mà người tiêu dùng phải có thêm các thông tin xung quanh để đánh giá, đảm bảo việc thực hiện mục tiêu đầu tư trong cả quá trình đầu tư.

Trân trọng cảm ơn ông!