Cảnh báo nhiều rủi ro trong đầu tư loại hình bất động sản condotel

Dự án Condotel Cocobay Đà Nẵng thông báo chấm dứt trả lợi nhuận theo cam kết gây thiệt hại cho khách hàng. Ảnh ST

Bùng nổ loại hình condotel

Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn "sốt" đầu tư phát triển condotel, tập trung tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc...

Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn phát triển nóng. Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội có 4.114 căn, TPHCM 208 căn; Đà Nẵng 4.565 căn, các tỉnh khác 5.823 căn); có 10.629 căn officetel (Hà Nội 3.726 căn, TPHCM 6.424 căn, các tỉnh khác 479 căn).

Hiện nay, đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel chiếm 56%, trong khi tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn luôn cao hơn căn hộ condotel.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong 2 năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ trên dưới 45m2.

Sự bùng nổ các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài.

Sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua. Lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục hành chính để thu hút nhà đầu tư phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

“Mồi nhử” cho khách hàng

Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này), vì thế mà nhiều rủi ro đã xảy ra.

Từ năm 2014 đã có nhiều doanh nghiệp đầu tư loại hình condotel bán cho khách hàng với lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm trong 8-12 năm. Cụ thể Cocobay cam kết 12%/năm, có dự án tại Nha Trang cam kết lợi nhuận 14%/năm.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đây thực chất là “mồi nhử”, đẩy rủi ro cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.

Thực tế, khi bán dự án chủ đầu tư cam kết 2 điều về lợi nhuận cao trong thời gian dài và sẽ có sổ đỏ cho các căn hộ condotel. Cam kết thứ nhất không có gì để đảm bảo, còn cam kết thứ hai cũng tương tự vì đến thời điểm này vẫn chưa có hướng dẫn nào của cơ quan chức năng để cấp sổ đỏ cho condotel.

Chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.

Hơn nữa chủ đầu tư còn gia tăng giá bán lên ngang tầm giá bán căn hộ cao cấp ở TPHCM, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận. Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về khách hàng.

Từ năm 2016 đến nay, HoREA đã liên tục cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho khách hàng do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và có năng lực cũng chỉ đưa ra mức cam kết lợi nhuận hợp lý và khả thi hơn, khoảng 6%/năm. Mặc dù lợi nhuận này thấp hơn mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng, nhưng “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” vẫn có lợi, vì vừa nhận được lợi nhuận, vừa vẫn là chủ sở hữu căn hộ condotel.

Để hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng cường công tác quản lý nhà nước hiệu quả đối với loại hình này Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản cần tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel.

Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.