Thị trường trầm lắng, vì sao bất động sản chưa giảm giá?

	Thị trường bất động sản đang vô cùng trầm lắng
	50% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa
	Doanh nghiệp bất động sản lo lắng thị trường ảm đạm vì COVID-19

Thị trường bất động sản trầm lắng nhưng chưa có DN nào chưa giảm giá. Ảnh: Hoài Anh.

Chưa có DN nào công bố giảm giá

Mới đây, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam về tình hình thị trường BĐS quý I/2020 cho thấy, thị trường BĐS đối mặt với nhiều khó khăn khiến toàn thị trường BĐS gần như đang “ngủ đông”.

Việc nghỉ Tết Canh Tý kéo dài cộng với tình hình dịch bệnh liên tục diễn biến phức tạp, người dân được khuyến cáo hạn chế đi lại, gặp gỡ, tụ tập đông người; tạm ngưng cấp visa đối với toàn bộ người nước ngoài vào Việt Nam tác động tiêu cực tới các ngành kinh tế, trong đó có thị trường BĐS.

“Tình hình thị trường BĐS quý I/2020 vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm. Lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua”, báo cáo của Hội Môi giới BĐS nhận định.

Tuy nhiên, một chi tiết đáng chú ý trong báo cáo của Hội Môi giới là mặc dù thị trường vô cùng trầm lắng song giá bán BĐS không hề có sự sụt giảm so với quý IV/2019 và hiện chưa có bất cứ DN nào công bố chính sách giảm giá sản phẩm.

Liên quan đến vấn đề này, báo cáo của Công ty JLL mới đây cũng nhận định, giá bán sơ cấp trên thị trường Hà Nội vẫn duy trì ổn định, chỉ giảm nhẹ 1,4% theo quý, nhưng vẫn tăng 4,0% theo năm.

Mức giảm này theo JLL chỉ là do chịu ảnh hưởng phần lớn từ các chính sách giảm giá gián tiếp ngắn hạn của chủ đầu tư như chiết khấu tiền mặt từ 3 – 5% đối với khách hàng thanh toán theo tiến độ và tặng gói nội thất giá trị cao có thể quy đổi ra tiền mặt và trừ trực tiếp vào giá trị căn hộ.

Dự báo về giá nhà ở thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết cũng cho rằng, giá nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân không tăng vì lực cầu giai đoạn này vẫn yếu bởi ảnh hưởng từ dịch bệnh và cũng không giảm vì lượng hàng tồn không nhiều.

Chỉ riêng giá căn hộ phân khúc cao cấp có thể giảm do lực bán chậm, điều này xảy ra cả từ giai đoạn trước và sau thời điểm dịch bệnh, gây áp lực vốn cho các dự án buộc chủ đầu tư phải giảm giá.

Cung khan hiếm nên giá nhà chưa giảm

Về vấn đề này, bà Nguyễn Như Ý, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Ana Homes cho rằng, có 4 lý do dẫn tới chưa thấy rõ được sự giảm giá của các sản phẩm BĐS ở thời điểm hiện tại.

Lý do đầu tiên, theo bà Nguyễn Như Ý là do hiện thị trường đang khá khan hiếm nguồn cung. Điều này là do việc thắt chặt cấp phép mới và đẩy mạnh rà soát dự án tại các địa phương từ năm 2019 đến nay.

Chưa kể, hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư về chủ thể sử dụng đất, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu khiến nhiều địa phương không dám giao dự án mới cho nhà đầu tư hoặc không dám giao đất cho nhà đầu tư đã trúng đấu thầu, dẫn tới nhiều dự án BĐS bị đình trệ, tạo ra nút thắt khiến nguồn cung BĐS mới ngày càng hạn hẹp, nhiều DN hiện không còn hàng để bán.

Một nguyên nhân khác được bà Nguyễn Như Ý đề cập tới là do trên thị trường hiện nhiều dự án chưa đủ điều kiện bán hàng theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, vì vậy nhiều chủ đầu tư đang huy động vốn dưới dạng hợp đồng vay vốn, quyền mua hoặc ký quỹ. “Vì chưa hình thành sản phẩm nên các dự án này chưa đưa ra được những đợt giảm giá bán trực tiếp”, bà Nguyễn Như Ý cho biết.

Nguyên nhân tiếp theo được đại diện DN này nêu ra là với những dự án đã đủ điều kiện bán hàng thì nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cũ mở bán từ 1-2 năm trước, hiện đang nằm trong danh mục hàng tồn kho. DN không đưa ra chính sách chiết khấu trực tiếp đối với sản phẩm này để tránh ảnh hưởng đến doanh thu cũng như các chỉ tiêu về tài chính.

Cuối cùng, theo bà Nguyễn Như Ý, sở dĩ hiện nay giá bán BĐS chưa giảm là do nếu DN giảm giá bán sản phẩm sẽ ảnh hưởng đến uy tín, góc nhìn của thị trường đối với DN.

"Tôi cho rằng, mặc dù hiện tại dịch bệnh Covid-19 đang tác động mạnh mẽ đến thị trường tuy nhiên các DN BĐS vẫn có cái nhìn rất lạc quan về triển vọng của thị trường, sức bật của thị trường khi dịch bệnh qua đi", bà Nguyễn Như Ý nhấn mạnh.

Về triển vọng giá nhà đất thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng giá bán nhà đất và đất nền phụ thuộc vào chất lượng và tiến độ phát triển đô thị cũng như số lượng nguồn cung tại từng địa phương.

“Khu vực nào có sự đầu tư phát triển đô thị, kinh tế tốt, nguồn dự án chưa nhiều, giá đất trước đó được kiểm soát tốt sẽ tiếp tục giữ giá và có thể tăng chút ít vì những vùng như vậy vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. Ngược lại, khu vực nào đang tồn nhiều hàng và tốc độ phát triển kinh tế, đô thị không tương xứng thì giá bán có thể giảm”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.