Cần đảm bảo hài hoà lợi ích khi xây dựng, áp dụng bảng giá đất mới

Quang cảnh hội thảo.

Một số địa phương có bảng giá đất tăng đột biến

Theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất cũ được áp dụng đến ngày 31/12/2025, nhưng trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế.

Đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng sử dụng đất. Đồng thời cởi trói cho các dự án đang bị ách tắc khi chưa có cơ sở để xác định giá đất trong thời gian qua.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản (BĐS) Việt Nam, tính đến ngày 6/1/2025, đã có 25 địa phương trên cả nước chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025.

Đáng chú ý, giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương đều có mức tăng giá khác nhau. Tại một số địa phương, mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ đã tạo phản ứng dư luận.

Đơn cử như bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2.

GS.TS. Hoàng Văn Cường phát biểu tại Hội thảo.

Nhiều ý kiến cho thấy, băn khoăn, lo lắng, áp lực tài chính đè nặng là thực tế mà nhiều người dân, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất đang trải qua khi giá đất sau điều chỉnh tăng cao.

Bảng giá đất điều chỉnh dự báo sẽ tiếp tục tác động mạnh, trực tiếp đến nhiều đối tượng và gián tiếp đến môi trường đầu tư của các địa phương, thị trường BĐS cũng như nền kinh tế.

Nhiều ý kiến nhận định, tình trạng giá đất được xác định ở mức cao làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì họ không đủ khả năng tài chính để thực hiện các nghĩa vụ đó, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai, đồng thời gây khó khăn cho DN..

Nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm

Trên thực tế, việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (được áp dụng giá quy định trong bảng giá - điều 159 Luật Đất đai 2024) dẫn đến tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp, thậm chí có trường hợp doanh thu không đủ để trả chi phí thuê đất.

Để đảm bảo tính công bằng cho các doanh nghiệp triển khai các dự án khác nhau, các chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới cần được xây dựng dựa trên việc phân loại nhóm đất một cách chi tiết. Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án.

“Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy”, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội khẳng định và cho biết, định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.

Các chuyên gia cũng cho rằng, bảng giá đất cho từng loại đất (trong nhóm đất) cần chi tiết đến các yếu tố như mật độ xây dựng, yếu tố môi trường, an sinh xã hội... Ví dụ, cùng thửa đất phi nông nghiệp hay dịch vụ thương mại có mật độ xây dựng 25% thì giá sẽ khác với dự án xây dựng có mật độ chỉ 1-10%...

Mặt khác, theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong việc điều tiết tài chính đất đai.

Với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% (theo mức quy định của Nghị định 103/2024/NĐ-CP) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đồng tình, các địa phương cần xem xét, nghiên cứu đưa ra mức tỷ lệ % tính giá thuê đất phù hợp nhất, dựa trên phân nhóm cụ thể, chi tiết các loại đất để tính đúng, tính đủ, giúp cho doanh nghiệp có đủ chi phí kinh doanh có lãi nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo.

Việc áp dụng đại trà và gộp nhiều loại đất vào một nhóm như hiện nay là thiếu phù hợp với thực tiễn, làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, thậm chí doanh thu không đủ bù chi phí thuê đất.

“Trong trường hợp giá đất trong bảng giá tăng cao, việc áp dụng tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất phù hợp, theo hướng giảm xuống, thậm chí giảm xuống mức tối thiểu là chính sách tài chính đất đai giúp điều tiết, giảm thiểu tác động của bảng giá đất mới đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn, cần thêm nguồn lực để phục hồi và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thực tế cho thấy trong quá trình thực thi, nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể lớn: Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư này chưa được đảm bảo đầy đủ.

Do đó, đề nghị đối với 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ.

Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1/1/2026, chúng ta cũngnên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này.

Còn đối với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ, cũng cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng. Qua đó, xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa.