Nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn đối mặt với khó khăn về dòng tiền

Thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng. Ảnh: H.A

Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bên cạnh vấn đề pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất đối với tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Trong 2 năm qua, DN bất động sản (bất động sản) rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thanh khoản trên thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, tuy nhiên áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với DN bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Theo ước tính của Viện Đào tạo Nghiên cứu BIDV dựa trên số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính, năm 2022, nguồn vốn TPDN chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực bất động sản, thì đến năm 2023, đã tăng lên tới 26%.

Nếu như năm 2022 khi thị trường vốn suy giảm, nguồn vốn tín dụng chiếm đến gần 74%, thì năm 2023, giảm xuống còn 54%. Tuy nhiên, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng. Lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng khoảng 27% so với cả năm 2022. Nhưng nhìn chung trong năm 2023, DN bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Bên cạnh đó, việc huy động nguồn vốn từ trái phiếu DN (TPDN) cũng đang chững lại do nhiều khó khăn. Trong năm 2023, tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận 311.240 tỷ đồng, trong đó TPDN liên quan đến lĩnh vực bất động sản là 73.200 tỷ đồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng khoảng ⅓ tổng giá trị TPDN bất động sản phát hành năm 2021.

Đối với nguồn vốn FDI, những năm gần đây, nguồn vốn này đang có xu hướng “chảy" mạnh vào thị trường bất động sản, tập trung chủ yếu vào phân khúc bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản phân khúc khác có diện tích lớn, vị trí đẹp.

Như vậy, nhưng các kênh vốn chính vẫn đang gặp thách thức, chưa thực sự ổn định. “Khát tiền” vẫn là thực trạng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt.

Theo Hội Môi giới Bất động sản, với đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các DN bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, DN bất động sản sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường bất động sản là rất cần thiết

Để tháo điểm nghẽn này, cơ quan quản lý nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Theo đó, sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2025 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới.

Đặc biệt chú trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền để thúc đẩy thanh khoản, giúp các DN có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Đồng thời, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua đối với loại hình này.

Cơ quan quản lý nhà nước cũng cần nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành TPDN trở lại, đặc biệt là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng để đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của DN trong một điều kiện kinh tế nhất định.

Ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và TPDN), cần có các cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...