Cần cơ chế “mở khóa” để nhà ở xã hội không bị đẩy lên cao

Dự án nhà ở xã hội Rice City (Hoàng Mai, Hà Nội). Ảnh: Thu Hiền

Thủ tục càng phức tạp, chi phí càng “đội” lên

Chia sẻ về các yếu tố cấu thành giá nhà ở, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, các dự án bất động sản trong đó có dự án nhà ở xã hội phải trải qua quy trình đầu tư phức tạp với nhiều nhóm chi phí khác nhau gồm: chi phí về đất, chi phí cho các thủ tục đầu tư, chi phí vốn, chi phí xây dựng.

Trong đó, chi phí về đất thường chiếm khoảng 25% giá thành bất động sản, bao gồm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và các khoản chi phí liên quan đến việc giao đất, sử dụng đất. Đây là một trong những cấu phần quan trọng nhất hình thành giá nhà ở.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, vị trí dự án khác nhau thì tỷ lệ này cũng thay đổi. Tại các vị trí trung tâm hoặc khu vực có giá trị cao, chi phí về đất có thể lên tới 40%, thậm chí 50% giá thành.

“Chính vì chi phí đầu vào quá lớn khiến việc phát triển nhà ở xã hội tại khu vực trung tâm là rất khó khăn”, ông Đính nói.

Cùng với chi phí về đất, ông Đính cho biết, chi phí cho các thủ tục đầu tư thường chiếm khoảng 5% giá thành, tuy nhiên, thủ tục càng phức tạp, chi phí càng bị “đội” lên làm tăng tổng giá thành dự án.

“Con số này có thể vượt quá 10% nếu quá trình xin giấy phép, thẩm định, phê duyệt trong thực tế bị kéo dài”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Liên quan đến chi phí vốn, chuyên gia cho biết thông thường chi phí này dao động từ 5 - 10% tổng chi phí của dự án. Nhưng, trong điều kiện dự án bị chậm trễ do thủ tục hành chính hoặc các yếu tố khách quan thì chi phí vốn có thể tăng mạnh.

Đối với nhóm chi phí xây dựng, chuyên gia Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh đây là nhóm chi phí có xu hướng biến động mạnh nhất trong giai đoạn gần đây.

“Trong thời gian qua, giá vật liệu, nhân công, thiết bị thi công… đều có xu hướng tăng, kéo theo chi phí xây dựng tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành nhà ở”, ông Đính chia sẻ.

Giá nhà ở xã hội tăng mạnh trên thị trường thứ cấp

Cũng theo chuyên gia, tại Hà Nội giá thành nhà ở có sự phân hoá rõ rệt theo từng khu vực.

Theo đó, đối với các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm, nội đô, chi phí đầu vào cao khiến giá nhà có thể lên tới 50 - 70 triệu đồng/m2, trong khi đó, ở khu vực ngoài trung tâm, giá thành dao động trong khoảng 35 -40 triệu đồng/m2. Giá nhà ở có thể giảm xuống còn 25 - 30 triệu đồng/m2 đối với các dự án tại các vùng xa hơn, đặc biệt là các huyện ngoại thành.

Với nhà ở xã hội, đặc thù của phân khúc này là được giảm trừ một số khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuế. Song, chuyên gia này cho biết, với các chi phí cốt lõi, đặc biệt là chi phí xây dựng và vốn, các dự án nhà ở xã hội tại các khu vực trung tâm, nội đô khó có giá dưới 25 triệu đồng/m2. Trong điều kiện được hỗ trợ tối đa về thủ tục và đất đai, thì giá nhà ở xã hội vẫn trên 25 triệu đồng/m2 trở lên nếu triển khai ở khu vực này.

Tại các khu vực ngoài trung tâm, giá nhà ở xã hội mới có mức giá 25 triệu đồng/m2 và chỉ tại những vùng ven thì giá nhà ở xã hội mới có thể kéo xuống dưới mức trên dưới 20 triệu đồng/m2.

“Nhà ở xã hội khó có thể phát triển tại khu vực trung tâm các đô thị lớn nếu không có sự can thiệp mạnh mẽ từ cơ chế và chính sách”, ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, bên cạnh vấn đề hạ tầng, biến động giá cả vật tư xây dựng và sự thiếu hụt nguồn cung đang đẩy giá nhà ở xã hội tăng mạnh trên thị trường thứ cấp.

“Thực tế cho thấy, không ít căn hộ được rao bán với mức giá gấp đôi, thậm chí gấp ba so với giá ban đầu chỉ sau vài năm bàn giao”, TS. Sử Ngọc Khương nhận định.

Nhiều căn hộ tại dự án nhà ở xã hội Rice City đang được rao bán với giá khoảng 60 triệu đồng/m2.

Khảo sát của phóng viên Tạp chí Kinh tế - Tài chính cho thấy, các căn hộ tại dự án nhà ở xã hội Rice City (Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội) đang được rao bán với giá trên dưới 60 triệu đồng/m2, cao gấp khoảng 4 lần so với giá của chủ đầu tư khi dự án này được chào bán trên thị trường vào năm 2014.

Mức giá này cũng cao gấp 3 lần so với giá rao bán các căn hộ của dự án này vào năm 2019 và hiện đang tương đương với giá nhiều dự án nhà ở thương mại tại Hà Nội.

Về nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội tăng cao, ông Sử Ngọc Khương cho rằng, một số thị trường trên thế giới, Chính phủ các nước đã tập trung phát triển nhà ở xã hội và có những chính sách cụ thể đối với vấn đề này để đảm bảo nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Trong khi đó, tại Việt Nam, thời gian vừa qua Chính phủ đã cho thấy quyết tâm mạnh mẽ, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội thông qua Đề án phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 và Quỹ nhà ở quốc gia. Tuy nhiên, do nhu cầu nhà ở quá lớn, qũy đất lại hạn hẹp nên rất khó để đáp ứng.

Ông Khương cũng chỉ ra sự chênh lệch cung – cầu, cùng với quy hoạch chưa đồng bộ, khiến nhà ở xã hội khó đến được tay người thực sự có nhu cầu.

Cần cơ chế “mở khóa” để đáp ứng nhu cầu thực

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đính, thời gian qua Chính phủ, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên để chính sách đi vào thực tế, vai trò của chính quyền địa phương là cực kỳ quan trọng.

“Các địa phương cần chủ động quy hoạch vùng phát triển nhà ở xã hội, xác định rõ quỹ đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện để nhà đầu tư yên tâm tham gia", ông Nguyễn Văn Đính khuyến nghị.

Chỉ khi cấu trúc chi phí được kiểm soát và có sự phối hợp đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, thị trường nhà ở xã hội mới có thể phát triển thực chất, hiệu quả và tiếp cận được với người dân thu nhập thấp, đúng với mục tiêu ban đầu đã được đặt ra.

Để phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng cần xác định rõ quỹ đất và giao cho nhà đầu tư phát triển theo hình thức KPI (chỉ số đánh giá kết quả thực hiện công việc) giữa Chính phủ và doanh nghiệp, đồng thời, hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục pháp lý, tín dụng và biên lợi nhuận.

“Nếu có thể gỡ bỏ được những yếu tố này, đặc biệt là việc hỗ trợ nguồn vốn vay, lãi suất cho doanh nghiệp cũng như người dân trong nhóm đối tượng được mua nhà và có những cơ chế đặc thù để họ vượt qua, mới đảm bảo được nguồn cung,” TS. Sử Ngọc Khương nói.

Trong bối cảnh mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được thúc đẩy, việc tháo gỡ các rào cản về pháp lý, quỹ đất và tài chính là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển đúng hướng.