Bất động sản 2019: Một năm nhiều bất ổn

	Bất động sản công nghiệp 2020: Thời cơ vàng trong vận hội mới
	Thị trường bất động sản TPHCM tiếp tục giảm nhiệt trong năm 2020
	Hà Nội: 35.000 căn hộ chung cư được tung ra thị trường mỗi năm
	Phó Thủ tướng lưu ý doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lãi suất cao

Không ít người lo ngại đến 2020, thị trường bất động sản còn khắc nghiệt hơn và các DN bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều.

Nguồn cung sụt giảm, giá “nhảy múa”

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2019, nhiều chuyên gia đánh giá thị trường đã không xuất hiện hiện tượng “bong bóng” nhưng có dấu hiệu sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch. Bên cạnh đó, các DN địa ốc gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Đồng thời thị trường tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” trở nên phổ biến.

Không ít lo ngại đến 2020, thị trường bất động sản còn khắc nghiệt hơn và các DN bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Qua thống kê của một số tổ chức tư vấn địa ốc độc lập, tính đến thời điểm hiện tại, dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng tại Hà Nội và TPHCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Không chỉ hiếm dự án được triển khai mới mà không ít dự án đang thi công cũng bị dừng tiến độ, thậm chí một số dự án đang đi vào bàn giao cũng bị tạm hoãn. Lượng sản phẩm được chào bán ra thị trường giảm mạnh, kéo theo sự chững lại về giao dịch.

Báo cáo của JLL Việt Nam (Công ty Quản lý đầu tư chuyên về bất động sản) ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục ở hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TPHCM. Cụ thể, tại Hà Nội, số lượng căn hộ mở bán mới trong quý II/2019 chỉ khoảng 7.000 căn, bằng 50% so với 2 quý trước đó. Lượng căn hộ mở bán quý III chỉ đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý II. Còn tại TPHCM, lượng mở bán căn hộ đạt hơn 4.100 căn, đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014.

Cùng với việc nguồn cung bị sụt giảm, thị trường năm 2019 cũng chứng kiến những “cơn sốt” đất xuất hiện và bùng phát ở hầu khắp các địa phương trên cả nước. Cơn sốt đất bắt đầu bùng phát ở Đà Nẵng và Quảng Nam ngay sau tết Kỷ Hợi, lan tận tới các vùng quê. Cụ thể, các sản phẩm đất nền diện tích khoảng 100m2 ở khu vực Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ, TP Đà Nẵng) có mức giá từ 3- 5 tỷ đồng (tùy vị trí). Tuy nhiên, chỉ trong 2 tuần sau kỳ nghỉ tết Nguyên đán, các sản phẩm đất nền tại đây đã nhanh chóng tăng thêm 600- 800 triệu đồng mỗi lô.

Còn tại Hà Nội, thông tin các quận, huyện như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng, Hoài Đức rục rịch lên quân cũng khiến giá đất tại các nơi này “nhảy múa”. Theo đó, giới đầu tư và "cò" đất tích cực hâm nóng lại các giao dịch bằng nhiều chiêu thức khác nhau như tung tin tăng giá, thực hiện các giao dịch ảo… đẩy giá bất động sản tại các huyện trên tăng nhanh, có những nơi giá rao bán đất cao gấp từ 2- 3 lần so với thời điểm vài năm trước đó.

Chẳng hạn, tại thị trấn Đông Anh có giá đất thổ cư tuyến đường lớn theo lời môi giới hiện vào khoảng 100- 120 triệu đồng mỗi m2, tăng 10- 15 giá so với cuối năm 2018. Khu vực có tỷ lệ tăng giá được đánh giá là cao nhất là đất nền tại thôn Lễ Pháp (xã Tiên Dương, huyện Đông Anh) ở mức 30- 35 triệu đồng/m2 trong khi giá bán ở thời điểm cuối năm 2017 là 15- 17 triệu đồng/m2; tại xã Xuân Canh ghi nhận ở mức 35- 40 triệu đồng/m2 trong khi trước đó khoảng 15- 20 triệu đồng/m2.

Năm 2019 cũng chứng kiến vụ việc gây chấn động dư luận khi người mua nhà khóc ròng bởi DN bất động sản Alibaba “lừa” bán nhiều “dự án ma” cho người mua với giá “trên trời” tại Đồng Nai, Bình Thuận, Bà Rịa- Vũng Tàu.

Ngoài việc giá cả “nhảy múa”, người mua bị lừa trắng trợn khi nhà chức trách phát hiện sai phạm của ông trùm Alibaba, cuối năm 2019, thị trường bất động sản còn chứng kiến sự chao đảo của sản phẩm Condotel khi dự án Cocobay Đà Nẵng chấm dứt cam kết lợi nhuận 12% khiến một số nhà đầu tư thứ cấp có nguy cơ mất trắng tài sản. Sự việc của Cocobay Đà Nẵng cũng khiến nhiều nhà đầu tư chùn tay khi nhắc tới dòng sản phẩm Condotel.

Bên cạnh những điểm "nghẽn" của thị trường, năm 2019 thị trường bất động sản cũng có một số điểm sáng nhất định. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, năm 2019 chứng khoán biến động mạnh, dòng tiền có xu hướng chuyển từ chứng khoán sang bất động sản.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, những cải cách vĩ mô, chỉ số năng lực cạnh tranh của Việt Nam đang tốt lên khiến cho vốn đầu tư FDI vào bất động sản tăng cao, trong đó nổi bật nhất là bất động sản công nghiệp. Theo thống kê, tổng số vốn rót vào các hoạt động kinh doanh bất động sản 9 tháng năm 2019 đã lên đến 478 triệu USD, chiếm tới 5,6% tổng vốn đầu tư đăng ký vào Việt Nam.

Gỡ “nghẽn”

Phân tích về bức tranh bất động sản 2019, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, việc sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở sẽ còn tiếp tục tác động tiêu cực trong những năm tới, dẫn đến một số DN có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản. Bản thân người tiêu dùng khó có cơ hội sở hữu nhà do giá nhà có xu thế tăng theo quy luật cung - cầu (do cầu lớn nhưng nguồn cung ít).

“Nguồn cung khan hiếm sẽ đẩy giá nhà đất lên cao, người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đồng thời, DN cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh”, ông Võ lo ngại.

Còn ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khó khăn trên thị trường bất động sản còn kéo dài trong 2020 bởi những vấn đề về pháp lý, về tín dụng, về an toàn dòng vốn. "Vướng mắc về pháp lý không dễ được giải quyết ngay, tín dụng cho bất động sản thì ngày càng thắt chặt, việc tiếp cận đất đai ngày càng hạn chế sẽ khiến thị trường ngày càng khó khăn, suy giảm, do đó DN phải cẩn trọng”, ông Nguyễn Trần Nam nói.

Để phần nào gỡ các điểm “nghẽn” của thị trường, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần chú trọng hơn đến việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, xử lý dứt điểm các dự án trái phép để cân bằng lại thị trường, đồng thời hỗ trợ cấp phép cho những dự án đủ điều kiện phát triển.

Cụ thể theo Tổng giám đốc JLL, cơ quan quản lý cần phải tạo ra quỹ đất lớn, chính quyền cần có cơ chế linh hoạt để chủ đầu tư mạnh dạn đầu tư. Đặc biệt, nên có những cơ chế tốt hơn cho các chủ đầu tư phát triển dự án quy mô, bài bản, phục vụ nhu cầu thực hơn là đầu tư.

Quan điểm của ông Đặng Hùng Võ cho rằng, nên có sự phân loại, khoanh vùng dự án theo từng phân khúc cụ thể và phải đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Theo đó, những dự án nào tốt cần phát huy, còn dự án gây nhiễu loạn thị trường cần loại bỏ. Đồng thời, nghiêm túc chấn chỉnh, dẹp loạn tình trạng “chia lô bán nền” mà chưa có dự án, chưa được giao đất giúp cho hoạt động quản lý được công khai, minh bạch.

Còn ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, để thị trường bất động sản hoạt động ổn định, hạn chế thấp nhất tình trạng “bong bóng”, các cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng, sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản (bao gồm cả các văn bản dưới luật), đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông.