Thuế đối với giao dịch M&A dự án bất động sản và những vướng mắc cần hoàn thiện

Một số vướng mắc về thuế trong giao dịch M&A dự án BĐS

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng dự án BĐS (gồm dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm) gắn với quyền sử dụng đất, quyền thuê đất phải thực hiện kê khai theo hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 16 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 16/11/2014. Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013 lại quy định, đất thuê trả tiền hàng năm không được chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp… Việc quy định bất nhất giữa cá văn bản luật này đã khiến các giao dịch M&A dự án BĐS gặp rất nhiều khó khăn. Theo quan điểm cá nhân tác giả, trường hợp này không phải là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật thuế hiện hành, nên không thuộc trường hợp kê khai thuế từ “chuyển nhượng BĐS”. Hơn nữa theo các hiệp định thuế, khi các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS có gắn với quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm thì Việt Nam cũng khó có thể thu thuế, vì pháp luật thuế không quy định đây là chuyển nhượng BĐS.

Ngoài ra, khái niệm chuyển nhượng BĐS theo quy định tại các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Thuế TNDN chưa bao quát và tương đồng với khái niệm BĐS của Bộ luật Dân sự 2015. Mặt khác, do chuyển nhượng dự án BĐS không đơn thuần như chuyển nhượng BĐS, nên các quy định tại Thông tư số 78/2014/TT-BTC và các văn bản sửa đổi, bổ sung cần hướng dẫn cụ thể hơn về doanh thu tính thuế, các chi phí được trừ có liên quan và tạm nộp thuế TNDN khi chuyển nhượng dự án BĐS.

Tương tự, theo Điều 5, Điều 10, Điều 11 Thông tư số 219/TT-BTC ngày 31/12/2013 thì thuế GTGT của chuyển nhượng dự án đầu tư nói chung được chia thành hai trường hợp: một là không phải kê khai, tính nộp thuế nếu dự án tiếp tục sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT; hai là phải chịu thuế GTGT nếu dự án tiếp tục sản xuất kinh hàng hóa, dịch vụ không chịu thuế với mức thuế suất thuế GTGT là 10%. Tuy nhiên, Luật Thuế GTGT hiện hành và dự thảo Luật Thuế GTGT sửa đổi chưa có quy định về “các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế” GTGT như Thông tư số 219/2013/TT-BTC. Bên cạnh đó, sản phẩm của dự án BĐS chịu thuế GTGT 10% và sản phẩm của nhà ở xã hội chịu thuế là 5% đều là các dự án sản xuất kinh doanh chịu thuế nên thuộc các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT theo Khoản 4 Điều 5 Thông tư số 219/TT-BTC. Khi chuyển nhượng dự án BĐS, thuế GTGT của toàn bộ dự án được kê khai khấu trừ nếu DN thực hiện nhiều hoạt động kinh doanh hoặc ghi nhận vào chi phí sản xuất kinh doanh nếu DN chỉ có một dự án hoặc phải hoàn thuế khi giải thể DN, điều này khiến DN gặp nhiều khó khăn.

Mặt khác, chuyển nhượng dự án BĐS bản chất là chuyển nhượng BĐS nhưng BĐS “chịu thuế”, trong khi chuyển nhượng dự án “không phải kê khai tính nộp thuế” là chưa phù hợp với nguyên tắc đánh thuế theo “bản chất kinh tế”. Giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS được hoàn thành khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (theo Điểm b Khoản 2 Điều 42 Luật Kinh doanh BĐS số 29/2013/QH15). Như vậy, nếu áp dụng quy định của chuyển nhượng BĐS thì ngay sau khi thu tiền bên chuyển nhượng dự án BĐS phải thực hiện lập hóa đơn và kê khai nộp thuế GTGT theo quy định, cho dù giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS chưa hoàn thành.

Ngoài ra, hoạt động đầu tư còn được điều chỉnh bởi pháp luật đầu tư và pháp luật kinh doanh BĐS trong trường hợp là dự án BĐS, tuy nhiên Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 6/7/2018 chưa quy định chuyển nhượng dự án BĐS là ngành nghề kinh tế quốc dân. Như vậy, chuyển nhượng dự án BĐS không phải là hàng hóa, dịch vụ và cũng không thuộc các trường hợp phải lập hóa đơn theo quy địnhh tại Khoản 1 Điều 4, Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 16/10/2020 về hóa đơn, chứng từ.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thuế đối với giao dịch M&A dự án BĐS

Từ những phân tích ở trên, tác giả kiến nghị một số nội dung nhằm hoàn thiện pháp luật thuế trong giao dịch M&A dự án BĐS như sau:

Đối với thuế TNDN, nhằm đồng bộ với quy định tại Bộ luật Dân sự và các hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa Việt Nam và các quốc gia, tác giả đề nghị bổ sung vào Điều 13, 14 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 16 Thông tư số 78/2014/TT-BTC về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thêm nội dung: … và chuyển nhượng tài sản là BĐS khác theo quy định của pháp luật như chuyển nhượng vốn, cổ phần có phần lớn là BĐS hoặc chuyển nhượng quyền lợi có liên quan đến BĐS, quyền khai thác khoáng sản, tài nguyên thiên nhiên… và chuyển nhượng dự án BĐS theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, để giúp thuận tiện trong áp dụng và quản lý thu thuế, cần hướng dẫn “phần lớn là BĐS” cho phù hợp với thông lệ quốc tế; đồng thời bổ sung các quy định cụ thể về doanh thu, chi phí đối với chuyển nhượng dự án BĐS và quy định chuyển nhượng dự án BĐS không phải tạm nộp thuế TNDN...

Với thuế GTGT, do thuật ngữ “Đối tượng” được sử dụng trong Luật Thuế GTGT và thuật ngữ “kê khai” đã bao gồm quá trình tính toán số thuế phải nộp. Vì vậy, đề nghị sửa đổi cụm từ “Đối tượng không phải kê khai, nộp thuế” thay cho cụm từ “Các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế” tại Điều 5 Thông tư số 219/2013/TT-BTC nhằm đảm bảo tính đồng bộ với Luật Thuế GTGT và các văn bản hướng dẫn. Bổ sung “Điều 5a. Đối tượng không phải kê khai, nộp thuế” tại dự thảo Luật Thuế GTGT nhằm bao quát các đối tượng điều chỉnh của Luật Thuế GTGT, đồng thời phù hợp với Luật Ban hành văn bản pháp luật 2015.

Bên cạnh đó, để tạo thuận lợi cho DN và đảm bảo công bằng giữa chuyển nhượng BĐS và dự án BĐS cũng như phù hợp với định hướng mở rộng cơ sở thuế, đề nghị chuyển đối tượng “không phải kê khai, nộp thuế” đối với chuyển nhượng dự án BĐS tại Khoản 4 Điều 5 thành đối tượng “chịu thuế GTGT” tại Điều 11 với thuế suất GTGT là 10%; trường hợp chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội thuộc chịu thuế GTGT là 5% tại Khoản 16 Điều 10 Thông tư số 219/2013/TT-BTC. Bổ sung các quy định về “giá tính thuế đối với chuyển nhượng dự án BĐS được áp dụng các quy định về giá tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS” tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC và các văn bản sửa đổi, bổ sung thay thế.

Ngoài ra, để bao quát và phù hợp với pháp luật đầu tư, kinh doanh BĐS, đề nghị bổ sung Luật Thuế GTGT về thời điểm tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng dự án BĐS như sau: “Đối với chuyển nhượng dự án là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật, trường hợp chuyển nhượng dự án BĐS là thời điểm các bên ký hợp đồng chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS”.

Về hóa đơn, chứng từ, đề nghị sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 123/2020/NĐ-CP về các trường hợp phải lập hóa đơn, đảm bảo tính bao quát và phù hợp với pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh BĐS: “a. Khi bán hàng hóa, dịch vụ, chuyển nhượng dự án đầu và chuyển nhượng vốn”. Bổ sung Điểm g Khoản 4 Điều 9 Nghị định số 123/NĐ-CP về thời điểm lập hóa đơn như sau: “g. Thời điểm lập hóa đơn đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định phê duyệt cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS thì thời điểm lập hóa đơn là thời điểm các bên hoàn thành việc ký hợp đồng chuyển nhượng dự án nhưng không quá 30 ngày kể từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định phê duyệt cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS”.

Nguyễn Văn Được - Tổng giám đốc Công ty TNHH kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín