Bài 7: Thu thuế phần chênh lệch giao dịch bất động sản để ngăn đầu cơ, thổi giá

Nhiều ý kiến cho rằng, tính thuế TNCN 20% trên thu nhập chuyển nhượng sẽ công bằng và hợp lý hơn so với cách tính hiện nay.

Đồng thời, kiến nghị Bộ Tài chính xây dựng chính sách thuế đối với nhà ở, đất đai không được sử dụng, cũng như xem xét đánh thuế khoảng chênh lệch giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản tại các dự án.

Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế).

Trong đó, Bộ Tài chính đưa ra phương án áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thay vì mức 2% trên giá chuyển nhượng như đang áp dụng hiện nay.

Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, dự thảo đề xuất tính thuế theo giá bán với mức thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản.

Cụ thể: dưới 2 năm là 10%; từ 2 đến dưới 5 năm là 6%; từ 5 đến dưới 10 năm là 4%; và từ 10 năm trở lên là 2%. Thời gian nắm giữ được tính từ thời điểm cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng đến thời điểm chuyển nhượng.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn, so với mức thuế 2% hiện hành, việc tính thuế 20% trên phần thu nhập thực tế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương.

Trong một số trường hợp, đặc biệt khi giá bán không chênh lệch nhiều so với giá mua hoặc giao dịch bị lỗ, thì việc thu thuế 20% trên thu nhập thậm chí sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, để áp dụng phương pháp này cần có lộ trình phù hợp, đồng bộ với việc hoàn thiện chính sách đất đai, nhà ở và độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu, cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản, nhằm đảm bảo cơ quan thuế có đủ cơ sở dữ liệu và pháp lý để thu đúng, thu đủ tiền thuế phải nộp.

Thực tiễn quốc tế cho thấy, nhiều quốc gia đã sử dụng chính sách thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ bất động sản và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản. Một số nước áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch và thời gian nắm giữ tài sản.

Đồng tình với đề xuất tính thuế TNCN 20% trên phần lãi thực tế, ông Nguyễn Văn Được, Ủy viên thường trực Hội Tư vấn thuế Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn thuế Trọng Tín cho rằng, điều này sẽ công bằng và hợp lý hơn so với thuế 2% tính trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện nay.

"Cách tính cũ khiến người bán dù lãi hay lỗ vẫn phải nộp thuế như nhau, dẫn đến bất bình đẳng, thất thu ngân sách và méo mó thị trường", ông Nguyễn Văn Được nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Được cũng cho rằng, hiện nay mức thuế đối với bất động sản đang quá thấp, tạo điều kiện cho giới đầu cơ, "cò đất" trục lợi. Việc cải tiến cách tính thuế dựa trên thu nhập thực tế từ chênh lệch giá mua – bán là bước đi đúng đắn, phù hợp trong bối cảnh thị trường đã minh bạch hơn, giao dịch bất động sản dễ kiểm soát hơn.

Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất của phương pháp tính thuế theo thu nhập là chứng minh được giá mua và chi phí hợp lý, đặc biệt với các giao dịch diễn ra trước thời điểm luật mới có hiệu lực.

Do đó, yếu tố thời gian nắm giữ vẫn cần được xem xét trong thiết kế chính sách để đảm bảo hiệu quả điều tiết thị trường.