Thay vì “siết”, cần “nắn” dòng vốn chảy vào bất động sản

	Tổng cục Thuế "siết" quản lý hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản
	Cần sửa ngay những bất hợp lý, chồng chéo, giải quyết “vùng xám, vùng mờ” trong luật về bất động sản
	Siết thị trường bất động sản

Quang cảnh hội thảo.

Chất lượng dòng vốn BĐS cần được quan tâm hàng đầu

Tại hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" được tổ chức chiều 9/5, các chuyên gia cho biết, ở Việt Nam trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển dần trở nên phong phú hơn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này.

Doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng, trong khi đó nguồn vốn này đang bị kiểm soát chặt chẽ và có xu hướng ngày càng bị thắt chặt. Do đó, việc cải thiện dòng vốn cho thị trường BĐS cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.

Nhiếu ý kiến cho rằng, để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn tín dụng cho vay bất động sản, cần mở rộng các kênh huy động vốn khác cho BĐ, tạo điều kiện để phát triển trái phiếu DN BĐS an toàn và lành mạnh.

Bên cạnh đó, cần nhận diện và có giải pháp nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường; hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật và mạnh dạn có cơ chế thí điểm trong việc phát triển các nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam, nhất là với những loại hình mới và còn nhiều tiềm năng, dư địa tăng trưởng.

Thông tin về nguồn vốn trên thị trường BĐS hiện nay, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, nguồn vốn trên thị trường BĐS hiện nay bao gồm: vốn tự có, vốn góp của DN; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của DN; vốn từ ngân sách Nhà nước; nguồn vốn FDI và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)...

Nguồn vốn tín dụng BĐS hết quý 1/2022 tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng) còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỷ đồng).

Bên cạnh đó, đến hết tháng 4/2022, toàn thị trường phát hành trái phiếu DN 72.000 tỷ đồng, trong đó DN BĐS phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ nhất và chiếm 37,3%.

Theo TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cùng với thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu DN cũng là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư thị trường BĐS. Thị trường này giúp giúp giảm nhẹ rủi ro cho hệ thống tài chính và DN, nhất là trong giảm thiểu các rủi ro do sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán - vốn là một nguyên nhân cốt yếu gây khủng hoảng tiền tệ Đông Á.

Theo các chuyên gia, là nguồn vốn quan trọng đối với DN BĐS, tuy nhiên, trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu DN nói chung và trái phiếu DN BĐS nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin tiêu cực. Tuy chỉ là những hiện tượng cá biệt song đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển BĐS chân chính.

Theo TS Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, việc khơi thông dòng vốn cho BĐS một cách hiệu quả, an toàn, bên cạnh tăng cường số lượng dòng vốn thì chất lượng dòng vốn của thị trường BĐS cần được quan tâm hàng đầu. Ông cũng lưu ý, nếu các gọng kìm cùng siết lại thì thị trường BĐS không thể phát triển được, do đó cần “nắn dòng chảy” vốn theo hướng khơi thông chứ không bóp nghẹt.

Không “dàn hàng ngang” trong siết chặt phát hành trái phiếu DN

Kiến nghị một số giải pháp chính sách khơi thông dòng vốn cho BĐS, TS. Lê Xuân Sang cho rằng, phương châm phát triển các kênh đầu tư BĐS là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu DN BĐS và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ tín thác BĐS (REIT).

“Đối với các kênh vốn như tín dụng, phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn, lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng. Các nhóm giải pháp cần có giải pháp ngắn hạn, vừa có giải pháp trong trung và dài hạn”, TS. Lê Xuân Sang kiến nghị.

Về giải pháp ngắn hạn, ông Lê Xuân Sang cho rằng cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay BĐS và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành (để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn "ác ý") và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.

TS. Cấn Văn Lực bày tỏ mong muốn phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính cho BĐS, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro. Ông nhấn mạnh, cần “nắn” dòng vốn chứ không phải là siết chặt làm nghẽn dòng vốn vào BĐS và cần chú trọng điều tiết cung - cầu BĐS.

Cùng với đó, chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153/2020/NĐ-CP và Nghị định 156/2020/NĐ-CP phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là quy định về điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc BĐS...

Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt như: quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS; cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS… Đồng thời, phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Đối với DN BĐS, ngoài vốn tín dụng, DN cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư…

“Các DN cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế 3Ds - đòn bẩy, đầu cơ, đám đông…”, TS. Cấn Văn Lực lưu ý.

Kiến nghị một số giải pháp khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, chuyên gia kinh tế tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng cần điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu DN phát hành riêng lẻ để tạo niềm tin cho giới đầu tư.

“Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị.