Phân khúc nhà phố thương mại đang đối mặt với thực tế khó khăn
Chung cư và nhà phố cho thuê Bình Dương gia tăng sức hút Giao dịch bán cắt lỗ ngày càng mạnh ở phân khúc đất nền dự án Kiểm soát dòng tiền, hướng vào phân khúc phù hợp Qua thời... nhà mặt phố? |
![]() |
Phân khúc shophouse đang kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp. Ảnh: Thu Hiền |
Tỷ lệ lấp đầy thấp
Shophouse là loại bất động sản đa năng, thường được xây dựng trong các khu đô thị sầm uất. Đặc điểm nổi bật của shophouse là sự kết hợp giữa không gian nhà ở và khu vực kinh doanh.
Sức hút của mô hình này đến từ sự tiện lợi, khi chủ sở hữu có thể vừa sống vừa kinh doanh trên cùng một thửa đất, giảm thiểu chi phí thuê mặt bằng và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, cùng với đó giá trị bất động sản gia tăng đều đặn.
Tại thị trường Hà Nội trong 5 năm qua, shophouse đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11-16%.
Chỉ tính riêng trong 3 tháng đầu năm 2025, báo cáo của Savills chỉ rõ, giá sơ cấp trung bình đối với shophouse đạt khoảng 278 triệu đồng/m² đất, dù giảm nhẹ 12% so với quý trước, nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024.
Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m², mức giá phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai vẫn đang tồn tại.
Tuy nhiên, phía sau con số tích cực về giá, thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện nay đang cho thấy một bức tranh khác.
Phân khúc shophouse đang đối mặt với thực tế khó khăn là kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định. Điều này đến từ những thay đổi nhanh chóng, những yêu cầu mới từ thói quen mới của người tiêu dùng.
“Dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép”, vừa để ở, vừa để kinh doanh, nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết.
Một số nguyên nhân chính dẫn tới tỷ suất cho thuê thấp shophouse được chuyên gia Savills đề cập. Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích, mức giá thuê ổn định trong thời hạn dài hạn đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B.
Bên cạnh đó, thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse. Nhiều trường hợp, khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại.
Đáng chú ý, giá thuê shophouse thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Trong khi đó, các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.
Cùng với đó, liên quan đến tính pháp lý và vận hành, việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.
Cần "chọn mô hình vận hành đúng” để không rơi vào nỗi lo dài hạn
Theo các chuyên gia, dù đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được nhìn nhận là khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng.
Để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.
Theo đó, ngoài việc cần đặt ở vị trí tiếp cận thuận lợi, shophouse cần đặt tại nơi có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự như gần các công trình công cộng, khu văn phòng, trường học… sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.
Liên quan thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng: ở, cho thuê hoặc kết hợp cả hai.
Trong đó, lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín hoặc có sự tham gia của các đơn vị thiết kế, thi công, giám sát dày dạn kinh nghiệm sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Ngược lại, nếu dự án đến từ các chủ đầu tư mới, nhà đầu tư cần rà soát kỹ các bên liên quan tham gia dự án để đảm bảo chất lượng và tính minh bạch.
Bà Đỗ Thu Hằng lưu ý, đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là “chọn sản phẩm”, mà còn là “chọn mô hình vận hành đúng”. Nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế.
Shophouse vẫn là phân khúc đầy tiềm năng, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi dân số và sức mua đang gia tăng. Tuy nhiên, giữa lúc thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa để đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản.
Tin liên quan

Thị trường bất động sản thương mại bán lẻ duy trì đà tăng trưởng
08:00 | 27/07/2025 Nhịp sống thị trường

Chính thức thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội
13:30 | 30/05/2025 Nhịp sống thị trường

Thị trường bán lẻ Hà Nội kỳ vọng bùng nổ với các dự án quy mô lớn
07:41 | 07/05/2025 Nhịp sống thị trường

Hưng Yên ngăn chặn đưa ra thị trường hơn 1 tấn lợn nhiễm dịch tả châu Phi
21:15 | 07/08/2025 Nhịp sống thị trường

Triển vọng tích cực cho thị trường condotel Đà Nẵng
15:48 | 07/08/2025 Nhịp sống thị trường

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước yêu cầu giám sát chặt giao dịch cổ phiếu tăng/giảm mạnh
15:44 | 07/08/2025 Nhịp sống thị trường

Giá xăng RON95 vượt mốc 20.000 đồng/lít
15:15 | 07/08/2025 Nhịp sống thị trường

Giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội dẫn đầu cả nước
22:41 | 06/08/2025 Nhịp sống thị trường

Thị trường kho bãi Việt ghi nhận mức giá ổn định
22:39 | 06/08/2025 Nhịp sống thị trường

Tháng 7: Ngành sản xuất Việt ghi nhận sự cải thiện mạnh mẽ
10:11 | 06/08/2025 Nhịp sống thị trường

Thị trường M&A toàn cầu đạt 2.600 tỷ USD, cao nhất lịch sử
10:10 | 06/08/2025 Nhịp sống thị trường

Xây dựng nhóm chính sách hỗ trợ về thuế để trở nâng tầm doanh nghiệp
16:41 | 05/08/2025 Nhịp sống thị trường

Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo giảm lãi suất cho vay
15:12 | 05/08/2025 Nhịp sống thị trường

Hoạt động tín dụng tại Hà Nội ghi nhận nhiều điểm sáng
14:31 | 05/08/2025 Nhịp sống thị trường

Du lịch Hà Nội khởi sắc mạnh mẽ trong 7 tháng đầu năm 2025
09:22 | 05/08/2025 Nhịp sống thị trường

Hà Nội thu hút 77,4 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong tháng 7
16:18 | 04/08/2025 Nhịp sống thị trường
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới

Vốn FDI - xương sống của các ngành công nghiệp chủ lực

Hưng Yên ngăn chặn đưa ra thị trường hơn 1 tấn lợn nhiễm dịch tả châu Phi

Bộ Tài chính dự kiến thời gian thí điểm thị trường giao dịch tài sản mã hóa

Hải quan Tây Đô: Đồng bộ các giải pháp để hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách

Điều chỉnh giảm trừ gia cảnh: Ưu tiên phương án gắn với GDP và thu nhập

(INFOGRAPHICS): Cơ cấu tổ chức Thuế tỉnh Đắk Lắk
16:26 | 07/08/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Cơ cấu tổ chức Thuế thành phố Hải Phòng
09:35 | 07/08/2025 Infographics

Những nhóm hàng hóa dịch vụ tác động mạnh nhất đến CPI 7 tháng năm 2025
14:04 | 06/08/2025 Infographics

(INFORGRAPHICS): Biểu thuế lũy tiến từng phần áp dụng tính thuế TNCN theo đề xuất mới nhất
09:19 | 01/08/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Cơ cấu tổ chức Thuế tỉnh Quảng Ngãi
08:00 | 30/07/2025 Infographics

Hải quan Tây Đô: Đồng bộ các giải pháp để hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách

Điều chỉnh giảm trừ gia cảnh: Ưu tiên phương án gắn với GDP và thu nhập

Thuế tỉnh Quảng Ninh đẩy mạnh chuyển đổi số, nâng cao các chỉ số xếp hạng

Đà Nẵng tăng tốc quản lý thuế đối với hộ kinh doanh

Ban hành văn bản hợp nhất các quy định về hóa đơn điện tử

Bài 2: Hướng đến giảm tỷ lệ kiểm tra trong thực hiện thủ tục hải quan

Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam có tân Chủ tịch

Lĩnh vực bất động sản xếp thứ 4 trong doanh nghiệp thành lập mới

VME & SIE 2025: Đòn bẩy nội địa hóa ngành công nghiệp hỗ trợ

Viettel và hành trình tái định vị Việt Nam trên bản đồ công nghệ thế giới

Petrolimex bắt tay Visa phát hành Thẻ đồng thương hiệu, thúc đẩy thanh toán số

MB Life - Bước chuyển mình chiến lược trên hành trình 10 năm phát triển

Vốn FDI - xương sống của các ngành công nghiệp chủ lực

Bộ Tài chính dự kiến thời gian thí điểm thị trường giao dịch tài sản mã hóa

(INFORGRAPHICS): Các bước nộp thuế điện tử đối với hàng hóa xuất nhập khẩu, quá cảnh

Ban hành văn bản hợp nhất các quy định về hóa đơn điện tử

Thủ tục, chính sách thuế áp dụng đối với doanh nghiệp ưu tiên

Cơ sở pháp lý mở rộng thu nộp thuế điện tử qua tổ chức cung ứng dịch vụ trung gian thanh toán

Lạng Sơn và Quảng Tây (Trung Quốc) trao đổi phương thức giao nhận hàng hóa xuất nhập khẩu

Đề xuất nhóm nhiệm vụ để thích ứng hiệu quả với chính sách thuế quan của Hoa Kỳ

Xuất khẩu tháng 7 đạt kỷ lục hơn 42 tỷ USD

Giải pháp quan trọng thúc đẩy tăng trưởng, xuất khẩu

Thúc đẩy xuất khẩu, phát triển thương mại hài hòa với các nước

Hà Tĩnh: Hoạt động xuất khẩu kỳ vọng những bứt phá

Hưng Yên ngăn chặn đưa ra thị trường hơn 1 tấn lợn nhiễm dịch tả châu Phi

Chung tay “xanh hóa” hệ sinh thái thương mại điện tử

Tiếp tục thu hồi và tiêu hủy trên toàn quốc thêm 2 sản phẩm mỹ phẩm dưỡng da

Hà Nội phát hiện và tạm giữ hơn 250 kg hồng táo nhập lậu

Giá xăng RON95 vượt mốc 20.000 đồng/lít
