Phân khúc nhà phố thương mại đang đối mặt với thực tế khó khăn
Chung cư và nhà phố cho thuê Bình Dương gia tăng sức hút Giao dịch bán cắt lỗ ngày càng mạnh ở phân khúc đất nền dự án Kiểm soát dòng tiền, hướng vào phân khúc phù hợp Qua thời... nhà mặt phố? |
![]() |
Phân khúc shophouse đang kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp. Ảnh: Thu Hiền |
Tỷ lệ lấp đầy thấp
Shophouse là loại bất động sản đa năng, thường được xây dựng trong các khu đô thị sầm uất. Đặc điểm nổi bật của shophouse là sự kết hợp giữa không gian nhà ở và khu vực kinh doanh.
Sức hút của mô hình này đến từ sự tiện lợi, khi chủ sở hữu có thể vừa sống vừa kinh doanh trên cùng một thửa đất, giảm thiểu chi phí thuê mặt bằng và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, cùng với đó giá trị bất động sản gia tăng đều đặn.
Tại thị trường Hà Nội trong 5 năm qua, shophouse đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11-16%.
Chỉ tính riêng trong 3 tháng đầu năm 2025, báo cáo của Savills chỉ rõ, giá sơ cấp trung bình đối với shophouse đạt khoảng 278 triệu đồng/m² đất, dù giảm nhẹ 12% so với quý trước, nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024.
Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m², mức giá phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai vẫn đang tồn tại.
Tuy nhiên, phía sau con số tích cực về giá, thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện nay đang cho thấy một bức tranh khác.
Phân khúc shophouse đang đối mặt với thực tế khó khăn là kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định. Điều này đến từ những thay đổi nhanh chóng, những yêu cầu mới từ thói quen mới của người tiêu dùng.
“Dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép”, vừa để ở, vừa để kinh doanh, nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết.
Một số nguyên nhân chính dẫn tới tỷ suất cho thuê thấp shophouse được chuyên gia Savills đề cập. Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích, mức giá thuê ổn định trong thời hạn dài hạn đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B.
Bên cạnh đó, thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse. Nhiều trường hợp, khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại.
Đáng chú ý, giá thuê shophouse thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Trong khi đó, các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.
Cùng với đó, liên quan đến tính pháp lý và vận hành, việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.
Cần "chọn mô hình vận hành đúng” để không rơi vào nỗi lo dài hạn
Theo các chuyên gia, dù đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được nhìn nhận là khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng.
Để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.
Theo đó, ngoài việc cần đặt ở vị trí tiếp cận thuận lợi, shophouse cần đặt tại nơi có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự như gần các công trình công cộng, khu văn phòng, trường học… sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.
Liên quan thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng: ở, cho thuê hoặc kết hợp cả hai.
Trong đó, lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín hoặc có sự tham gia của các đơn vị thiết kế, thi công, giám sát dày dạn kinh nghiệm sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Ngược lại, nếu dự án đến từ các chủ đầu tư mới, nhà đầu tư cần rà soát kỹ các bên liên quan tham gia dự án để đảm bảo chất lượng và tính minh bạch.
Bà Đỗ Thu Hằng lưu ý, đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là “chọn sản phẩm”, mà còn là “chọn mô hình vận hành đúng”. Nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế.
Shophouse vẫn là phân khúc đầy tiềm năng, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi dân số và sức mua đang gia tăng. Tuy nhiên, giữa lúc thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa để đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản.
Tin liên quan

Chính thức thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội
13:30 | 30/05/2025 Nhịp sống thị trường

Thị trường bán lẻ Hà Nội kỳ vọng bùng nổ với các dự án quy mô lớn
07:41 | 07/05/2025 Nhịp sống thị trường

Thị trường bất động sản cho thuê còn nhiều hạn chế
12:09 | 09/04/2025 Nhịp sống thị trường

Giá xăng đồng loạt giảm sau 15h, xuống dưới 20.000 đồng/lít
15:03 | 17/07/2025 Nhịp sống thị trường

Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể bứt phá, vì sao?
13:45 | 17/07/2025 Nhịp sống thị trường

Nhiều cơ sở bị xử phạt vì bày bán hàng giả mạo nhãn hiệu
16:23 | 16/07/2025 Nhịp sống thị trường

Ép khách hàng vay kèm bảo hiểm: "Luật ngầm" cần loại bỏ
14:15 | 16/07/2025 Nhịp sống thị trường

Việt Nam trong kỷ nguyên mới – An ninh mạng là trọng tâm kiến tạo niềm tin số
08:55 | 16/07/2025 Nhịp sống thị trường

Nguồn cung bất động sản tăng vọt trong quý 2
08:50 | 16/07/2025 Nhịp sống thị trường

Tìm lời giải "kích hoạt" nguồn cung, giảm đà tăng giá bất động sản
12:24 | 15/07/2025 Nhịp sống thị trường

6 tháng đầu năm 2025: Việt Nam đã chi hơn 659 triệu USD để nhập khẩu sữa
11:23 | 15/07/2025 Nhịp sống thị trường

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ cán đích nửa triệu tỷ đồng
20:50 | 14/07/2025 Nhịp sống thị trường

Ra mắt Sổ tay hướng dẫn quản lý đất đai khi thực hiện chính quyền 2 cấp
22:30 | 13/07/2025 Nhịp sống thị trường

Bất động sản Hải Phòng đang là tâm điểm đầu tư mới
18:20 | 13/07/2025 Nhịp sống thị trường

Giá thuê mặt bằng bán lẻ đã ổn định trở lại
10:07 | 13/07/2025 Nhịp sống thị trường

“Siêu đô thị” TP Hồ Chí Minh thu hút giới đầu tư từ miền Bắc
10:05 | 13/07/2025 Nhịp sống thị trường
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới

Giá xăng đồng loạt giảm sau 15h, xuống dưới 20.000 đồng/lít

Phân loại mặt hàng kính nổi không màu

Một doanh nghiệp bị xử phạt gần 200 triệu đồng vì sản xuất hàng giả

Bất ổn thuế quan, thủy sản Việt Nam mất ngôi đầu xuất khẩu sang Mỹ

Nợ thuế quá hạn, Công ty Tân Phú bị cưỡng chế gần 3 tỷ đồng

Kết nối liên vùng: Hướng đi chiến lược cho thương mại điện tử
13:57 | 16/07/2025 Thương mại điện tử

(INFORGRAPHICS): Thông tin nhân sự lãnh đạo của Cục Hải quan
16:09 | 14/07/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Kết quả nổi bật công tác thuế 6 tháng đầu năm 2025
13:30 | 14/07/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Xuất khẩu 6 tháng đầu năm 2025 bứt phá ấn tượng
09:00 | 12/07/2025 Infographics

(INFORGRAPHICS): 5 nhóm hàng xuất khẩu chục tỷ USD trong nửa đầu năm
09:42 | 11/07/2025 Infographics

Hải quan Hòn Gai duy trì kết nối hỗ trợ doanh nghiệp

(INFORGRAPHICS): Ông Trần Mạnh Hùng làm Chi cục trưởng Chi cục Hải quan khu vực IV

Hải quan khu vực VI đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, nâng cao năng lực cạnh tranh DDCI

Không yêu cầu đăng ký thay đổi thông tin địa chỉ do thay đổi địa giới hành chính

Hải quan khu vực III tích cực tham gia các hoạt động của ABAC III

Hải quan khu vực XVI tiếp nhận 4 đơn vị ở địa bàn Tuyên Quang

Mô hình "tam giác phối hợp": cần thiết trong kiến tạo chính sách

Tập đoàn CEO đặt dấu ấn chiến lược tại Hải Phòng

Bảo hiểm nhân thọ Việt Nam: Tái cấu trúc sản phẩm, đẩy mạnh số hóa và lan tỏa cộng đồng

Hà Nội tung gói hỗ trợ đặc thù cho doanh nghiệp công nghệ

Tân Cảng Sài Gòn tiếp nhận 12 cẩu khung có kỹ thuật cao nhất

Ra mắt ứng dụng đặt xe container tích hợp thủ tục XNK đầu tiên tại Việt Nam

Phân loại mặt hàng kính nổi không màu

Hàng nhập được giải phóng theo quy định có được lưu thông ra thị trường?

Đổi mới toàn diện phương pháp quản lý thuế đối với hộ kinh doanh

Chính sách thuế đối với cơ sở giáo dục công lập

Chính sách thuế, hải quan thiết kế riêng hướng đến doanh nghiệp công nghệ cao

Đề xuất miễn thuế TNDN: Bước đệm cho hộ kinh doanh làm quen với chế độ kế toán thuế

Bất ổn thuế quan, thủy sản Việt Nam mất ngôi đầu xuất khẩu sang Mỹ

Gần 1 tỷ USD đầu tư các bến cảng ở Lạch Huyện, Hải Phòng

Nông sản Việt “mắc kẹt” ở châu Âu vì chưa được cấp chứng thư xuất khẩu

Hải Phòng thống nhất chủ trương đầu tư 2 KCN hơn 6.700 tỷ đồng

Lạng Sơn: Kinh tế tăng trưởng khá, ấn tượng thu ngân sách

Việt Nam đứng thứ 3 thế giới về xuất khẩu sắn

Giá xăng đồng loạt giảm sau 15h, xuống dưới 20.000 đồng/lít

Một doanh nghiệp bị xử phạt gần 200 triệu đồng vì sản xuất hàng giả

Hưng Yên truy quét hàng giả trên không gian số

Hà Nội thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm OCOP trên sàn thương mại điện tử

Đẩy mạnh quản lý thuế thương mại điện tử và kinh doanh trên nền tảng số
