Phân khúc nhà phố thương mại đang đối mặt với thực tế khó khăn
Chung cư và nhà phố cho thuê Bình Dương gia tăng sức hút Giao dịch bán cắt lỗ ngày càng mạnh ở phân khúc đất nền dự án Kiểm soát dòng tiền, hướng vào phân khúc phù hợp Qua thời... nhà mặt phố? |
![]() |
Phân khúc shophouse đang kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp. Ảnh: Thu Hiền |
Tỷ lệ lấp đầy thấp
Shophouse là loại bất động sản đa năng, thường được xây dựng trong các khu đô thị sầm uất. Đặc điểm nổi bật của shophouse là sự kết hợp giữa không gian nhà ở và khu vực kinh doanh.
Sức hút của mô hình này đến từ sự tiện lợi, khi chủ sở hữu có thể vừa sống vừa kinh doanh trên cùng một thửa đất, giảm thiểu chi phí thuê mặt bằng và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, cùng với đó giá trị bất động sản gia tăng đều đặn.
Tại thị trường Hà Nội trong 5 năm qua, shophouse đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11-16%.
Chỉ tính riêng trong 3 tháng đầu năm 2025, báo cáo của Savills chỉ rõ, giá sơ cấp trung bình đối với shophouse đạt khoảng 278 triệu đồng/m² đất, dù giảm nhẹ 12% so với quý trước, nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024.
Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m², mức giá phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai vẫn đang tồn tại.
Tuy nhiên, phía sau con số tích cực về giá, thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện nay đang cho thấy một bức tranh khác.
Phân khúc shophouse đang đối mặt với thực tế khó khăn là kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định. Điều này đến từ những thay đổi nhanh chóng, những yêu cầu mới từ thói quen mới của người tiêu dùng.
“Dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép”, vừa để ở, vừa để kinh doanh, nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết.
Một số nguyên nhân chính dẫn tới tỷ suất cho thuê thấp shophouse được chuyên gia Savills đề cập. Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích, mức giá thuê ổn định trong thời hạn dài hạn đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B.
Bên cạnh đó, thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse. Nhiều trường hợp, khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài ra, việc phải chia sẻ lối đi chung với chủ nhà hoặc sử dụng chung công trình phụ cũng khiến nhiều thương hiệu e ngại.
Đáng chú ý, giá thuê shophouse thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Trong khi đó, các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.
Cùng với đó, liên quan đến tính pháp lý và vận hành, việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.
Cần "chọn mô hình vận hành đúng” để không rơi vào nỗi lo dài hạn
Theo các chuyên gia, dù đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được nhìn nhận là khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng.
Để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.
Theo đó, ngoài việc cần đặt ở vị trí tiếp cận thuận lợi, shophouse cần đặt tại nơi có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng thực sự như gần các công trình công cộng, khu văn phòng, trường học… sẽ có ưu thế rõ rệt trong thu hút khách thuê.
Liên quan thiết kế, một căn nhà phố thương mại lý tưởng cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng: ở, cho thuê hoặc kết hợp cả hai.
Trong đó, lối đi cho chủ nhà và khách thuê cần tách biệt để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý từng bước, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến cam kết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín hoặc có sự tham gia của các đơn vị thiết kế, thi công, giám sát dày dạn kinh nghiệm sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Ngược lại, nếu dự án đến từ các chủ đầu tư mới, nhà đầu tư cần rà soát kỹ các bên liên quan tham gia dự án để đảm bảo chất lượng và tính minh bạch.
Bà Đỗ Thu Hằng lưu ý, đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là “chọn sản phẩm”, mà còn là “chọn mô hình vận hành đúng”. Nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế.
Shophouse vẫn là phân khúc đầy tiềm năng, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi dân số và sức mua đang gia tăng. Tuy nhiên, giữa lúc thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa để đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản.
Tin liên quan

Thị trường bất động sản thương mại bán lẻ duy trì đà tăng trưởng
08:00 | 27/07/2025 Nhịp sống thị trường

Chính thức thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội
13:30 | 30/05/2025 Nhịp sống thị trường

Thị trường bán lẻ Hà Nội kỳ vọng bùng nổ với các dự án quy mô lớn
07:41 | 07/05/2025 Nhịp sống thị trường

Hoàn thiện chính sách sở hữu trí tuệ: Động lực cho doanh nghiệp đổi mới sáng tạo
15:41 | 27/08/2025 Nhịp sống thị trường

Công chứng điện tử: giải pháp an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản
08:53 | 27/08/2025 Nhịp sống thị trường

Hoạt động M&A bất động sản diễn ra sôi động
07:48 | 26/08/2025 Nhịp sống thị trường

Phát triển thị trường vốn nợ giúp giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng
14:51 | 25/08/2025 Nhịp sống thị trường

Logistics xuyên biên giới tạo đột phá tăng trưởng kinh tế khu vực miền Trung
16:07 | 22/08/2025 Nhịp sống thị trường

Cần ban hành bảng giá đất áp dụng chung cho cả người dân và doanh nghiệp
14:05 | 22/08/2025 Nhịp sống thị trường

54% dự án FDI mới chọn thuê nhà xưởng thay vì thuê đất
11:09 | 22/08/2025 Doanh nghiệp - Thương hiệu

Nhiều tác động tích cực tới thị trường bất động sản
09:36 | 22/08/2025 Nhịp sống thị trường

Giá xăng được điều chỉnh tăng nhẹ
17:06 | 21/08/2025 Tiêu dùng

Từ ngày 5/1/2026, tổ chức Tổng điều tra kinh tế trên phạm vi toàn quốc
17:03 | 21/08/2025 Nhịp sống thị trường

Sửa Luật Đất đai: Cuộc cách mạng "tháo" điểm nghẽn cho thị trường
17:00 | 20/08/2025 Nhịp sống thị trường

Phát hành trái phiếu doanh nghiệp chững lại
08:21 | 20/08/2025 Nhịp sống thị trường

Doanh nghiệp rau quả thích ứng linh hoạt với thuế đối ứng của Mỹ
15:13 | 19/08/2025 Nhịp sống thị trường
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới

Gian hàng của Vinamilk tạo dấu ấn nổi bật tại Triển lãm Thành tựu đất nước

Đà Nẵng công khai hơn 2.000 người nộp thuế nợ quá hạn

Top 10 công ty thép - vật liệu xây dựng nộp ngân sách 21.000 tỷ đồng

Hải quan Hà Nam phổ biến chính sách mới cho doanh nghiệp xuất nhập khẩu

(INFOGRAPHICS): 7 tháng năm 2025 - FDI thực hiện cao nhất cùng kỳ 5 năm

(INFOGRAPHICS): 7 tháng năm 2025 - FDI thực hiện cao nhất cùng kỳ 5 năm
16:00 | 27/08/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Siết chặt quản lý hoạt động kinh doanh, xuất nhập khẩu vàng
09:31 | 27/08/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): 7 tháng năm 2025: Xuất nhập khẩu tăng trưởng mạnh
13:28 | 12/08/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Cơ cấu tổ chức Thuế tỉnh Đắk Lắk
16:26 | 07/08/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Cơ cấu tổ chức Thuế thành phố Hải Phòng
09:35 | 07/08/2025 Infographics

Hải quan Hà Nam phổ biến chính sách mới cho doanh nghiệp xuất nhập khẩu

Tăng cường chia sẻ kinh nghiệm quốc tế hướng tới quản lý thuế hiệu quả

Hải quan Móng Cái tổ chức Lễ dâng hoa tưởng niệm Chủ tịch Hồ Chí Minh

Cao Bằng triển khai Nghị định 117/2025/NĐ-CP về quản lý thuế thương mại điện tử

Doanh nghiệp nâng cao niềm tin và giá trị thương hiệu nhờ tuân thủ pháp luật hải quan

Nợ thuế quá 90 ngày, 2 doanh nghiệp bị áp dụng biện pháp cưỡng chế

Gian hàng của Vinamilk tạo dấu ấn nổi bật tại Triển lãm Thành tựu đất nước

Top 10 công ty thép - vật liệu xây dựng nộp ngân sách 21.000 tỷ đồng

Mỗi ngày thương hiệu dẫn đầu ngành sữa đóng góp ngân sách nhà nước hơn 12,5 tỷ đồng

Hoàn thiện chính sách sở hữu trí tuệ: "Lá chắn" bảo vệ doanh nghiệp Việt

Doanh nghiệp có thể mất thương hiệu chỉ vì đối thủ đổi một chữ

Tài năng trẻ Việt Nam bứt phá cùng lĩnh vực blockchain và tài sản số

Xác định đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Triển khai hai thủ tục hành chính mới ban hành trong lĩnh vực hải quan

Thuế bảo vệ môi trường đối với nhiên liệu bay năm 2026 được đề xuất giảm 50%

Cách xác định hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp chế xuất

Phân nhóm người nộp thuế để quản lý theo rủi ro

(INFOGRAPHICS): Cần làm gì khi quên hoặc chưa có C/O vào thời điểm mở tờ khai

Xuất khẩu phân bón tăng tốc, chinh phục nhiều thị trường khu vực

Xóa bỏ cơ chế Nhà nước độc quyền sản xuất vàng miếng, xuất nhập khẩu vàng nguyên liệu

Thương mại biên giới: Cần nhiều chính sách đột phá

Xuất khẩu dệt, may tiếp đà khởi sắc, tăng trưởng ấn tượng

Thái Lan - đối tác thương mại lớn nhất của Việt Nam ở Đông Nam Á

Xuất khẩu máy vi tính, sản phẩm điện tử bứt phá ấn tượng

Rào cản khiến tiểu thương lỡ nhịp với nền kinh tế số

Giải pháp đẩy lùi vi phạm sở hữu trí tuệ trên nền tảng số

Lạng Sơn phát động phong trào "Bình dân học vụ số"

Điểm hẹn chiến lược của các “ông lớn” lĩnh vực thương mại điện tử

Xử phạt cơ sở hơn 350 triệu đồng vì kinh doanh mỹ phẩm giả
