Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong phát triển nhà ở xã hội

Ông đã từng cho rằng, nút thắt lớn nhất của phát triển NOXH là về quỹ đất và pháp lý. Đến thời điểm này, ông đánh giá như thế nào về việc tháo gỡ những điểm nghẽn này?

TS. Nguyễn Văn Đính

Trước đây chúng ta chưa có các quy hoạch để phát triển NOXH phù hợp với nhu cầu, với sự phát triển, đặc biệt là nhu cầu của các đối tượng trong nhóm chính sách nhà nước đang cần quan tâm.

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định nhiệm vụ của các địa phương trong nghiên cứu nhu cầu, lập quy hoạch tạo quỹ đất cho NOXH. Điều này là rất cần thiết. Phải có quy hoạch NOXH, có chính sách mang tính chiến lược về phát triển NOXH và các khu NOXH phải có tính đồng bộ rất lớn cả về hạ tầng lẫn chất lượng sống của người dân, chi phí đầu tư được tính toán một cách hợp lý nhưng vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ, đồng bộ với dân trí, mức thu nhập của các đối tượng này. Trong lập quy hoạch và phát triển NOXH, tạo quỹ đất cho NOXH thì Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo, các DN có nhiệm vụ hỗ trợ giúp cho Nhà nước phát triển loại hình này.

Với các DN, bên cạnh nỗ lực có trách nhiệm với cộng đồng họ cũng phải hướng đến mục tiêu lợi nhuận. DN Việt Nam phần lớn là DNNVV nên với nguồn vốn của DN sẽ tập trung phân khúc có lợi nhuận cao, trong khi đó lợi nhuận của NOXH bị khống chế, quỹ đất hạn chế, quy trình thủ tục phức tạp… sẽ không hấp dẫn, đặc biệt đối với NOXH cho thuê “găm tiền tấn, thu tiền lẻ”, rất khó để phát triển loại hình này, và điều đó cần đến vai trò chủ đạo của Nhà nước. Nếu chỉ đơn thuần hô hào DN tự giác vì cộng đồng mà không quan tâm đến câu chuyện phát triển của DN thì sẽ rất khó.

Ưu đãi cho DN phát triển NOXH thời gian qua được đánh giá là không hấp dẫn, ông có khuyến nghị gì về vấn đề này?

Nhà nước muốn DN tham gia vào phát triển NOXH thì Nhà nước đưa lại cho DN những lợi ích, nếu thấy đảm bảo DN sẽ tham gia. Đây là câu chuyện của thị trường. Theo đó, khu vực triển khai xây dựng phải phù hợp dựa trên nền tảng quy hoạch, đảm bảo quỹ đất sạch. Về lợi nhuận, hiện đang được quy định 10%. Về vấn đề này, chúng tôi cho rằng không nên quy định mức lợi nhuận mà nên quy định mức giá bán tối đa cho khu vực đó là bao nhiêu và DN tự cân đối, nhưng sẽ phải đảm bảo tiêu chuẩn, chất lượng. Về nguồn vốn DN, Nhà nước cần hỗ trợ nguồn vốn.

Tôi cho rằng, tất cả những chính sách, cơ chế hỗ trợ đó đều hướng tới việc làm cho giá thành NOXH thấp xuống, người hưởng lợi cuối cùng là người mua nhà, chứ không phải là chủ đầu tư. Chủ đầu tư cần lợi nhuận, vậy để đảm bảo việc đầu tư NOXH đủ sức hấp dẫn thì phải giải quyết căn cơ những điểm nghẽn tác động đến vấn đề lợi nhuận của chủ đầu tư. Đơn cử như, việc phải dành 20% lượng căn hộ để cho thuê, thu tiền hàng tháng không hấp dẫn khi DN phải bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ. Hoặc việc quy định về đối tượng được mua rất chặt chẽ khiến nhiều người có nhu cầu rất khó tiếp cận. Thời gian qua, chính sách phát triển NOXH chưa thực sự hấp dẫn các chủ đầu tư, cho nên điều chỉnh luật phải trên nền tảng tháo gỡ các điểm nghẽn chưa phù hợp, nhưng không phải trên tinh thần đưa “miếng bánh ra nhử”, mà phải trên quan điểm Nhà nước cầu thị DN tham gia cùng với Nhà nước bằng các ưu đãi để DN có thể lựa chọn.

Bên cạnh những nút thắt nói trên thì “rừng thủ tục” trong triển khai đầu tư dự án NOXH cũng là điểm nghẽn rất lớn cản trở, làm cho các DN hết sức e ngại tham gia loại hình nhà ở này. Theo ông, điểm nghẽn này cần được giải quyết như thế nào?

Thứ nhất, cần phải có sự điều chỉnh các quy định, quy trình về xử lý thủ tục đầu tư phát triển NOXH trên nền tảng hỗ trợ và rút gọn, rất gọn gàng, có tính khoa học nhất. NOXH là sản phẩm chính sách của Nhà nước, là sản phẩm đầu tư công, quy trình cần gọn gàng trên tinh thần hỗ trợ quyết liệt, những thủ tục gì có thể giảm thiểu được thì cần phải giảm thiểu.

Cần xây dựng các chuẩn mực, tiêu chuẩn, quy chuẩn về thiết kế, quy mô, về hạ tầng giao thông, cây xanh, các hạ tầng khác… của loại hình sản phẩm NOXH, các dự án NOXH có thể lấy khung quy định chung đó để đưa vào áp dụng, không cần phải thông qua nhiều ban bệ, hội đồng, điều đó mới tăng tính hấp dẫn đối với chủ đầu tư. Với quy trình như thực tế hiện nay thì thủ tục triển khai NOXH còn khó, phức tạp hơn nhiều so với nhà ở thương mại, trong khi đó làm nhà ở thương mại có lãi hơn, hấp dẫn hơn, trong bối cảnh đó, DN sẽ đặt câu hỏi tại sao lại phải chọn NOXH. Như vậy, để thúc đẩy tiến trình phát triển NOXH để sớm “rã đông” thị trường BĐS thì việc đơn giản hoá thủ tục, quy trình triển khai dự án NOXH cũng là điều rất cần thiết.

Ông đánh giá gì về giải ngân gói tín dụng đầu tư NOXH với 120.000 tỷ đồng đến thời điểm này? Để đạt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xa hội vào năm 2030, ông có khuyến nghị gì?

Hiện tại thì nguồn vốn tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển NOXH đang được triển khai, nhưng vấn đề là các dự án đang gặp khó khăn, chưa có dự án ra được hàng nên người dân cũng chưa vay được vốn để mua nhà. Thực tế hiện nay theo số liệu của Bộ Xây dựng thì việc triển khai các dự án đang chậm, chưa có nhiều sản phẩm NOXH để đáp ứng được nhu cầu của người dân. Bên cạnh đó, đối tượng đi vay cũng phải chứng minh rất nhiều nội dung, đây cũng cũng là một bài toán khó trong phát triển NOXH. Còn đối với chủ đầu tư, thủ tục vay vốn cũng rất phức tạp, không phải dự án NOXH nào cũng đủ điều kiện được vay. Các ngân hàng thương mại có nhiệm vụ cho vay gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng, tuy nhiên về bản chất họ cũng là DN, họ phải tìm cách giữ an toàn dòng vốn vay để phát triển NOXH, do đó, họ yêu cầu các DN phải đáp ứng được các điều kiện để cho vay, như có tài sản đảm bảo để tiếp cận được nguồn vốn, cùng với đó là nhiều yêu cầu khác. Tất cả những vấn đề liên quan đến nhà phát triển dự án, người được mua, số lượng dự án… là những vấn đề đang tạo ra sự chưa hiệu quả của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, điều đó lí giải tại sao giải ngân nguồn vốn này đến nay vẫn còn rất ít.

Để hoàn thành được đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NOXH vào năm 2030, cần sự nỗ lực, quyết tâm rất lớn giữa các bộ, ngành đẩy nhanh vấn đề về hoàn thiện chính sách, thể chế có tính chất hỗ trợ, thúc đẩy một cách quyết liệt, thực chất. Đơn cử, về phía các ngân hàng cũng phải thực sự cầu thị trong việc cấp vốn để phát triển NOXH. Chỉ khi các điều kiện để phát triển NOXH được quan tâm hết sức thì mới có thể kích khích phát triển NOXH.

Trân trọng cảm ơn ông!