Mô hình 5 Rs cho doanh nghiệp bất động sản

	Nên bắt buộc giao dịch qua sàn đối với một số loại hình bất động sản
	Quy mô thị trường bất động sản ngày càng mở rộng
	Bất động sản công nghiệp: Cần chuẩn bị sẵn đất sạch để đón đại bàng
	Doanh nghiệp bất động sản: Thủ tục cấp phép đầu tư thuận lợi còn quý hơn vàng

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực

Xin ông cho biết đánh giá của ông về tác động của dịch Covid-19 tới nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS?

- Chúng tôi đã lựa chọn 15 ngành kinh tế chịu tác động trực tiếp của dịch Covid-19 và cũng là các ngành kinh tế quan trọng của Việt Nam (chiếm khoảng 78% GDP năm 2019), qua đó tính toán tác động của dịch Covid-19 đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS Việt Nam nói riêng.

Với kết quả tính toán, nếu mức độ giảm dưới 5% được coi là tác động nhỏ, giảm từ 5-10% được coi là tác động vừa phải và giảm trên 10% là tác động lớn. Tác động của Covid-19 lên thị trường BĐS thể hiện qua một số số liệu sau: Tổng giá trị sản phẩm ngành BĐS giảm 31% trong quý 1/2020 so với cùng năm 2019. Biến động giá cổ phiếu của các DN kinh doanh BĐS trong 5 tháng so với thời điểm đầu năm giảm 13,3%, trong khi đó ngành xây dựng giảm 6,7%.

Như vậy, cổ phiếu của ngành kinh doanh BĐS cũng bị tác động tiêu cực nhưng chúng tôi cho rằng mức tác động nằm ở tuyến giữa, có nghĩa là tác động không quá ghê gớm so với vận tải hàng không hay du lịch. Số lượng DN tạm ngừng hoạt động của ngành kinh doanh BĐS là khoảng 88% trong 5 tháng đầu năm.

Với những tác động nêu trên, ông có dự đoán như thế nào về xu hướng của thị trường BĐS giai đoạn hậu Covid-19?

- Về xu hướng của thị trường BĐS giai đoạn hậu Covid-19, về tâm lý của thị trường, các nhà đầu tư cũ sẽ thận trọng hơn, nếu thấy dự án khó khăn, vướng mắc sẽ trì hoãn đầu tư. Với tâm lý “Tiền mặt là vua”, trong bối cảnh kinh tế bất ổn, các nhà đầu tư thường ưu tiên giữ nguồn vốn và chỉ tập trung đầu tư vào các thị trường họ đã am hiểu. Nhóm nhà đầu tư mới có một chiến lược bảo thủ hơn, sẽ thận trọng hơn, các khoản đầu tư lớn dự kiến sẽ bị tạm dừng, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai. Đặc biệt, lối sống, phương thức làm việc đã thay đổi rất nhiều sau đại dịch, theo đó xu hướng làm việc từ xa nhiều hơn, mua sắm trực tuyến nhiều hơn, bố trí nơi sản xuất gần nhà máy nguồn, lưu trữ tồn kho đầu vào, đi công tác ít hơn, giáo dục – đào tạo trực tuyến nhiều hơn…, tất cả những yếu tố đó sẽ tác động mạnh đến phía cầu.

Bên cạnh đó, một số rào cản lớn vẫn tồn tại trên thị trường đó là sự thiếu minh bạch, quỹ đất, nguồn vốn, rà soát pháp lý... Thị trường vẫn đang phải đối mặt với tình trạng nguồn cung vẫn còn hạn chế do rà soát pháp lý, tâm lý phòng thủ rủi ro, khó khăn tài chính và đầu ra... Trong thời gian tới, xu hướng M&A cũng tăng cao do nhu cầu bán tài sản tăng, giá bán phải chăng và các DN có chiến lược giải ngân thời điểm này. Đồng thời, xu thế số hóa, minh bạch hóa thị trường BĐS là tất yếu.

Trong xu thế chung đó, chúng tôi dự báo một số phân khúc sẽ gặp khó khăn hơn, như phân khúc mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê và BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, biệt thự liền kề. Điều đó đòi hỏi những giải pháp cụ thể cho từng phân khúc. Với mặt bằng bán lẻ, yêu cầu và giải pháp cho phân khúc này thời gian tới là phải linh hoạt, tổ chức bán hàng đa kênh, đa phương thức; phát triển mối quan hệ giữa bên cho thuê và bên đi thuê. Với phân khúc văn phòng cho thuê, bên cạnh sự linh hoạt, đòi hỏi phải có yếu tố giãn cách không gian làm việc, thay đổi thiết kế phù hợp. Với BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, biệt thự liền kề, cần có quản lý chuyên nghiệp, quan tâm yếu tố vệ sinh, an toàn sức khỏe, không quá đông đúc...

Bên cạnh một số phân khúc sẽ gặp khó khăn hơn, chúng tôi nhận thấy sẽ có một số phân khúc thuận lợi hơn, như BĐS logistics, BĐS nhà ở, BĐS công nghiệp.

Với BĐS logistics, yêu cầu trong thời gian tới là phải gần nơi sản xuất nguồn, đa dạng hóa nguồn đầu vào, tiện nghi, linh hoạt, đáp ứng nhanh. BĐS nhà ở sẽ phải tính tới một số cu hướng như mô hình gia đình đa hệ, sự lên ngôi của nhà ở giá trung cấp và giá thấp hơn... BĐS công nghiệp cũng sẽ đòi hỏi nhiều diện tích đất sạch, quản lý chuyên nghiệp, đồng thời quan tâm nhiều hơn đến yếu tố cơ sở hạ tầng và dịch vụ cho khu công nghiệp, nhà máy cho thuê…

Để phục hồi thị trường BĐS hậu Covid-19, ông đề xuất những giải pháp nào?

- Để phục hồi thị trường BĐS hậu Covid-19, tôi cho rằng, trước hết cần thực hiện nhanh và hiệu quả các gói hỗ trợ. Hiện nay Chính phủ đã ban hành nhiều gói hỗ trợ DN, người lao động gặp khó khăn do dại dịch Covid-19. Những gói hỗ trợ này cần triển khai nhanh hơn, đúng đối tượng để sớm phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, cần phát huy, khai thác 6 động lực tăng trưởng gồm thúc đẩy XK ở các thị trường còn tiềm năng ngay sau dịch bệnh được kiểm soát (Mỹ, EU, ASEAN và Hàn Quốc…); quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công; thúc đẩy đầu tư tư nhân; tận dụng cơ hội thu hút có sàng lọc đầu tư nước ngoài; kích cầu tiêu dùng nội địa; phát triển kinh tế số, kinh doanh số và Chính phủ điện tử. Đồng thời, cần đẩy mạnh cải thiện thực chất môi trường đầu tư – kinh doanh, nhất là cải cách thủ tục hành chính. Tôi cũng cho rằng, cần nhanh chóng tháo gỡ rào cản pháp lý cho thị trường BĐS như bổ sung, hoàn chỉnh khung pháp lý cho các mô hình mới như Condotel, Officetel, Shophouse… Một giải pháp cần được lưu tâm là thúc đẩy nhu cầu về nhà ở bằng việc có chính sách cắt giảm chi phí giao dịch nhà ở (phí trước bạ, phí nhà đất...); đẩy mạnh gói hỗ trợ cho vay nhà ở; nghiên cứu thành lập các định chế tài chính nhà ở như quỹ phát triển nhà ở, ngân hàng tiết kiệm nhà ở...

Về giải pháp trung, dài hạn, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế liên quan đến BĐS, xây dựng đề án/chiến lược quản lý và phát triển thị trường BĐS; cần quan tâm đến các vấn đề về quy hoạch; tài chính BĐS (thuế, quỹ đầu tư, quỹ tín thác, thị trường vốn, định chế tài chính BĐS, cơ quan cho vay tái thế chấp; “BĐS số”; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường BĐS; nghiên cứu, dự báo thị trường BĐS với việc xây dựng các bộ chỉ số BĐS; thiết chế quản lý và nguồn nhân lực vận hành thị trường BĐS...

Với các DN BĐS, theo ông, các DN cần phải có giải pháp gì để tiếp tục tồn tại, phát triển sau khi đại dịch Covid-19 đã qua đi?

- Tôi cho rằng, sau đại dịch, các DN BĐS cần thực hiện mô hình 5 Rs, gồm Respond (ứng phó với đại dịch), Recover (phục hồi), Re-invent (đổi mới, sáng tạo trong mô hình/chiến lược kinh doanh), Restructure (tái cơ cấu) và Resilience (tăng khả năng chống chịu cú sốc bên ngoài). Đồng thời, cần tập trung 4 nội dung quan trọng: người lao động, quản lý tài chính, khách hàng và đối tác. DN cũng cần xây dựng và thực hiện Quy chế làm việc trong bối cảnh “bình thường mới”, xây dựng và thực hiện chiến lược kinh doanh số, tăng cường kết nối, xác lập và chủ động định vị trong chuỗi giá trị, phát huy vai trò của hiệp hội ngành nghề. Đặc biệt, DN BĐS cần đa dạng hóa nguồn vốn, bởi hiện nay trên 80% doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Việt Nam dựa vào vốn ngân hàng); tăng cường kết nối, xác lập và chủ động định vị trong chuỗi giá trị; phát huy vai trò của hiệp hội ngành nghề.

Có thể nói, năm 2020 là năm nhiều khó khăn, thách thức cho nền kinh tế cũng như thị trường BĐS. Do đó, cần chuẩn bị tư duy và tận dụng xu thế kinh doanh mới trong bối cảnh mới. Năm 2021 dự báo khả năng phục hồi mạnh, đòi hỏi DN có tâm thế, sớm nắm bắt vận hội mới trong giai đoạn mới. Tôi nhấn mạnh, mô hình 5 Rs rất đáng dùng lúc này, cùng với đó, cần xác định, “Con người và công nghệ” luôn là hai đột phá chiến lược để phát triển BĐS trong giai đoạn mới, đặc biệt là hậu Covid-19.

Trân trọng cảm ơn ông!