Lo thất thu ngân sách nếu bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất
Định giá đất tiệm cận giá thị trường, đảm bảo công bằng lợi ích các bên Luật Giá (sửa đổi): Phân cấp phù hợp, bảo đảm định giá đúng thực tiễn Thủ tướng chỉ đạo gỡ vướng trong công tác định giá đất |
Khó khăn do cơ sở dữ liệu đất đai chưa đúng thực tế
Hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
So với quy định hiện hành, Dự thảo Nghị định và Dự thảo Thông tư đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất, theo đó chỉ còn 3 phương pháp gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ như quy định hiện hành sẽ không còn được sử dụng. Trong đó, phương pháp định giá đất thặng dư là phương pháp định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Cần phương pháp để định giá đất theo đúng nguyên tắc thị trường. Ảnh minh họa: H.D |
Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng chung tất cả phương pháp, mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất... Trong đó, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện.
Về phía cộng đồng doanh nghiệp, trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, trong văn bản góp ý cho các dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất cần được cân nhắc và xem xét lại vì khả năng sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện việc định giá đất.
Theo phản ánh của doanh nghiệp, nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh với điều kiện có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, vì vậy cũng gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.
Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Nên theo VCCI, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại Dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai.
Đồng quan điểm, theo ý kiến từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM, các phương pháp định giá đất như quy định hiện hành đều có mặt hạn chế, bất cập, nhất là phải dựa vào cơ sở dữ liệu đầu vào về giá đất, nhưng những dữ liệu này lại chưa đầy đủ, chưa chính xác, chưa được cập nhật theo thời gian thực. Do đó, Hiệp hội này đề xuất về phương pháp định giá đất hàng loạt, tức là phương pháp có hệ thống được chuẩn hóa theo mức giá trung bình của giá đất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
Khó thu được phần “chênh lệch địa tô”
Cùng với những vấn đề trên, văn bản của VCCI cho biết, để đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá đất, giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nên theo VCCI, trường hợp dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Do đó, VCCI đề nghị cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.
Nhiều chuyên gia cho rằng, mỗi phương pháp định giá đất đều có vai trò riêng, không thể lấy phương pháp này thay thế cho phương pháp khác. Việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ dẫn tới hệ lụy nhiều phân khúc của thị trường bất động sản sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn. Hơn nữa, phương pháp này sẽ làm thất thoát ngân sách nhà nước do không thu được phần “chênh lệch địa tô” từ việc thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tin liên quan
Đâu là tác nhân đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản?
20:20 | 01/11/2024 Kinh tế
Nhiều cơ hội cho dòng tiền chảy vào bất động phía Nam
18:05 | 31/10/2024 Kinh tế
Chính sách thuế bất động sản hướng đến quản lý chặt chẽ, chống lãng phí nguồn lực đất đai
20:29 | 29/10/2024 Tài chính
Chính phủ điều chỉnh thuế xuất nhập khẩu một số mặt hàng
12:52 | 02/11/2024 Chính sách và Cuộc sống
Phát triển thương mại biên giới cần đồng bộ chính sách
14:17 | 01/11/2024 Chính sách và Cuộc sống
Một luật sửa 7 luật tài chính: Động lực mới cho tăng trưởng kinh tế
08:00 | 01/11/2024 Chính sách và Cuộc sống
Đối tác EU không còn "nhân nhượng", Việt Nam phải thích ứng từ chính sách ESG
17:56 | 31/10/2024 Kinh tế
Cơ quan nào có quyền yêu cầu cung cấp thông tin người nộp thuế?
14:52 | 31/10/2024 Chính sách và Cuộc sống
Hoàn thuế đối với nguyên liệu, vật tư nhập khẩu
10:12 | 31/10/2024 Chính sách và Cuộc sống
Xử lý thuế đối với hàng hóa bị thiệt hại do thiên tai
14:18 | 30/10/2024 Chính sách và Cuộc sống
Tháo gỡ kịp thời vướng mắc trong mua sắm tài sản, cải tạo công trình
07:45 | 30/10/2024 Chính sách và Cuộc sống
Xuất khẩu phần mềm qua internet có được hoàn thuế?
14:51 | 29/10/2024 Chính sách và Cuộc sống
Phải kế thừa nghĩa vụ thuế sau khi chuyển đổi doanh nghiệp
14:14 | 27/10/2024 Chính sách và Cuộc sống
Thách thức trong công tác chuyển đổi số ngành Hải quan
08:59 | 26/10/2024 Chính sách và Cuộc sống
Không thu thuế hàng tái nhập khẩu
10:36 | 25/10/2024 Chính sách và Cuộc sống
Quy định rõ thực hiện thanh toán song phương tập trung của KBNN tại ngân hàng
14:16 | 24/10/2024 Chính sách và Cuộc sống
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới
Khởi tố Công ty Biomass buôn lậu “khí cười”
Doanh nghiệp cần gì cho công cuộc chuyển đổi số?
Mua bán thuốc online
TP Hồ Chí Minh ra quân phát triển người tham gia bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế
Thủ tướng: Phát triển giáo dục, đào tạo phục vụ kỷ nguyên vươn mình của dân tộc
Tuyên bố chung giữa Việt Nam và UAE về nâng cấp quan hệ lên Đối tác Toàn diện
08:35 | 29/10/2024 Sự kiện - Vấn đề
(INFOGRAPHICS) 32 tỷ USD kim ngạch xuất nhập khẩu nửa đầu tháng 10
09:14 | 29/10/2024 Infographics
Phiên họp Ủy ban Kỹ thuật thường trực WCO tại Bỉ: Dấu ấn điều hành của đại diện Hải quan Việt Nam
09:25 | 29/10/2024 Hải quan
Hành vi buôn lậu “khí cười” tại Công ty Hoa Việt diễn ra thế nào?
10:18 | 29/10/2024 An ninh XNK