Lo thất thu ngân sách nếu bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất
Định giá đất tiệm cận giá thị trường, đảm bảo công bằng lợi ích các bên Luật Giá (sửa đổi): Phân cấp phù hợp, bảo đảm định giá đúng thực tiễn Thủ tướng chỉ đạo gỡ vướng trong công tác định giá đất |
Khó khăn do cơ sở dữ liệu đất đai chưa đúng thực tế
Hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
So với quy định hiện hành, Dự thảo Nghị định và Dự thảo Thông tư đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất, theo đó chỉ còn 3 phương pháp gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ như quy định hiện hành sẽ không còn được sử dụng. Trong đó, phương pháp định giá đất thặng dư là phương pháp định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
![]() |
Cần phương pháp để định giá đất theo đúng nguyên tắc thị trường. Ảnh minh họa: H.D |
Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng chung tất cả phương pháp, mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất... Trong đó, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện.
Về phía cộng đồng doanh nghiệp, trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, trong văn bản góp ý cho các dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất cần được cân nhắc và xem xét lại vì khả năng sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện việc định giá đất.
Theo phản ánh của doanh nghiệp, nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh với điều kiện có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, vì vậy cũng gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.
Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Nên theo VCCI, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại Dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai.
Đồng quan điểm, theo ý kiến từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM, các phương pháp định giá đất như quy định hiện hành đều có mặt hạn chế, bất cập, nhất là phải dựa vào cơ sở dữ liệu đầu vào về giá đất, nhưng những dữ liệu này lại chưa đầy đủ, chưa chính xác, chưa được cập nhật theo thời gian thực. Do đó, Hiệp hội này đề xuất về phương pháp định giá đất hàng loạt, tức là phương pháp có hệ thống được chuẩn hóa theo mức giá trung bình của giá đất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
Khó thu được phần “chênh lệch địa tô”
Cùng với những vấn đề trên, văn bản của VCCI cho biết, để đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá đất, giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nên theo VCCI, trường hợp dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Do đó, VCCI đề nghị cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.
Nhiều chuyên gia cho rằng, mỗi phương pháp định giá đất đều có vai trò riêng, không thể lấy phương pháp này thay thế cho phương pháp khác. Việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ dẫn tới hệ lụy nhiều phân khúc của thị trường bất động sản sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn. Hơn nữa, phương pháp này sẽ làm thất thoát ngân sách nhà nước do không thu được phần “chênh lệch địa tô” từ việc thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tin liên quan

Cảnh báo tình trạng đào tạo môi giới bất động sản trái phép
15:26 | 30/07/2025 Hồ sơ

Bài 7: Thu thuế phần chênh lệch giao dịch bất động sản để ngăn đầu cơ, thổi giá
10:27 | 29/07/2025 Diễn đàn

Quy định mới về thuế GTGT tác động đến hoạt động sản xuất kinh doanh
22:07 | 30/07/2025 Chính sách thuế, hải quan

Hướng dẫn ưu đãi thuế TNDN đối với hoạt động điện mặt trời mái nhà
16:00 | 30/07/2025 Chính sách thuế, hải quan

Dự kiến nhiều chính sách hỗ trợ, thúc đẩy phát triển sản phẩm, dịch vụ Halal
15:40 | 30/07/2025 Diễn đàn

Bài 8: Đề xuất giảm trừ chi phí y tế, giáo dục khi tính thuế TNCN - Nhân văn nhưng cần tiêu chí rõ ràng
14:00 | 30/07/2025 Diễn đàn

Thủ tục hải quan nhập khẩu khi sáp nhập công ty
08:59 | 30/07/2025 Chính sách thuế, hải quan

Chính sách đối với hàng hóa xuất nhập khẩu tại chỗ
08:40 | 30/07/2025 Chính sách thuế, hải quan

Hướng dẫn thực hiện Biểu thuế NK ưu đãi đặc biệt của Việt Nam - Lào
08:06 | 30/07/2025 Chính sách thuế, hải quan

Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì trước quy định mới về khai hải quan hàng trị giá thấp?
13:00 | 29/07/2025 Chính sách thuế, hải quan

Bổ sung nhiều quy định về kiểm soát nội bộ với doanh nghiệp ưu tiên
10:57 | 29/07/2025 Chính sách thuế, hải quan

Hướng dẫn lập và chuyển dữ liệu hóa đơn điện tử
08:26 | 29/07/2025 Chính sách thuế, hải quan

Xác định nghĩa vụ lập hoá đơn GTGT khi thu hộ, chi hộ
16:20 | 28/07/2025 Chính sách thuế, hải quan

Nợ phí hải quan trên Hệ thống kế toán thuế tập trung
16:07 | 28/07/2025 Chính sách thuế, hải quan

Xác định thời điểm nộp thuế bảo vệ môi trường
16:06 | 28/07/2025 Chính sách thuế, hải quan
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới

Cảnh báo trang facebook tích xanh giả mạo Bộ Tài chính hỗ trợ lấy lại tiền bị lừa

Quy định mới về thuế GTGT tác động đến hoạt động sản xuất kinh doanh

Hải quan khu vực III tăng cường tuyên truyền về Đại hội Đảng các cấp

Thuế tỉnh Thái Nguyên kêu gọi người nộp thuế tham gia đánh giá mức độ hài lòng

Cần tăng cường kiểm soát hàng ngoại xuyên biên giới vào Việt Nam qua sàn

(INFOGRAPHICS): Cơ cấu tổ chức Thuế tỉnh Quảng Ngãi
08:00 | 30/07/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Cơ cấu tổ chức Thuế tỉnh Điện Biên
09:09 | 25/07/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Cơ cấu tổ chức Thuế tỉnh Phú Thọ
15:00 | 22/07/2025 Infographics

(INFORGRAPHICS): Ông Nông Phi Quảng làm Chi cục trưởng Chi cục Hải quan khu vực VII
09:17 | 22/07/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Ông Bùi Khánh Toàn làm Trưởng Thuế thành phố Đà Nẵng
10:43 | 21/07/2025 Infographics

Hải quan khu vực III tăng cường tuyên truyền về Đại hội Đảng các cấp

Thuế tỉnh Thái Nguyên kêu gọi người nộp thuế tham gia đánh giá mức độ hài lòng

Thuế thành phố Đà Nẵng: Tập huấn phổ biến chính sách thuế mới

6 tháng đầu năm: Lâm Đồng thu ngân sách đạt trên 16.400 tỷ đồng

Hải quan Bắc Giang phát hiện nhiều doanh nghiệp khai sai thuế suất

Thu ngân sách nội địa của Sơn La tăng 83% so với cùng kỳ

Herbalife Việt Nam tiếp nhận 286 đơn vị máu trong Ngày Hiến máu tình nguyện 2025

Xu hướng công nghệ năng lượng trong kỷ nguyên mới

MB tạm dẫn đầu nhóm 15 ngân hàng công bố lợi nhuận 6 tháng

TCM và lối mở mới trên con đường xuất khẩu dệt may Việt

Lumira Ville chính thức ra mắt – Dấu ấn đô thị khai phóng đón đầu vận hội mới tại Hải Phòng

Tập đoàn Dunamu nghiên cứu đầu tư trong lĩnh vực tài sản số, tài sản mã hóa tại Việt Nam

Xuất khẩu vải thiều tăng 92%

Trung Quốc bật đèn xanh cho sầu riêng Việt Nam

Sau hợp nhất, Hải Phòng đặt mục tiêu thu ngân sách hơn 165 nghìn tỷ đồng

Đài Loan áp thuế chống bán phá giá: Đòn cảnh tỉnh với xi măng xuất khẩu Việt

Quảng Trị đẩy nhanh tiến độ 3 dự án cao tốc, sân bay, cảng biển trọng điểm

Ngày 31/7/2025: Tọa đàm “Chính sách tài chính phát triển logistics xanh”

Cần tăng cường kiểm soát hàng ngoại xuyên biên giới vào Việt Nam qua sàn

Hợp tác xã Hà Tĩnh đầu tư công nghệ, bắt nhịp thương mại điện tử

Khởi tố vụ án sản xuất, buôn bán yến chưng giả tại Phú Thọ

Thu hồi số tiếp nhận phiếu công bố sản phẩm đối với 8 loại mỹ phẩm xuất xứ Hàn Quốc

Đặc sản Lạng Sơn từng bước hiện diện trên sàn

Hơn 7.000 nhà bán rời sàn, cuộc chơi dần thuộc về “ông lớn”

Khách du lịch quốc tế đến Hà Nội trong tháng 7 tăng mạnh 25,2%

Đến quý IV/2025, lãi suất huy động có thể tăng nhẹ

Bài 4: Cấp thiết phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền

Thủ tướng Chính phủ kiện toàn Ban Chỉ đạo điều hành giá

Cancivita D3-GT bị thu hồi do không đúng thành phần công bố
