Lo thất thu ngân sách nếu bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất
Định giá đất tiệm cận giá thị trường, đảm bảo công bằng lợi ích các bên Luật Giá (sửa đổi): Phân cấp phù hợp, bảo đảm định giá đúng thực tiễn Thủ tướng chỉ đạo gỡ vướng trong công tác định giá đất |
Khó khăn do cơ sở dữ liệu đất đai chưa đúng thực tế
Hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
So với quy định hiện hành, Dự thảo Nghị định và Dự thảo Thông tư đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất, theo đó chỉ còn 3 phương pháp gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ như quy định hiện hành sẽ không còn được sử dụng. Trong đó, phương pháp định giá đất thặng dư là phương pháp định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Cần phương pháp để định giá đất theo đúng nguyên tắc thị trường. Ảnh minh họa: H.D |
Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng chung tất cả phương pháp, mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất... Trong đó, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện.
Về phía cộng đồng doanh nghiệp, trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, trong văn bản góp ý cho các dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất cần được cân nhắc và xem xét lại vì khả năng sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện việc định giá đất.
Theo phản ánh của doanh nghiệp, nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh với điều kiện có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, vì vậy cũng gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.
Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Nên theo VCCI, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại Dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai.
Đồng quan điểm, theo ý kiến từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM, các phương pháp định giá đất như quy định hiện hành đều có mặt hạn chế, bất cập, nhất là phải dựa vào cơ sở dữ liệu đầu vào về giá đất, nhưng những dữ liệu này lại chưa đầy đủ, chưa chính xác, chưa được cập nhật theo thời gian thực. Do đó, Hiệp hội này đề xuất về phương pháp định giá đất hàng loạt, tức là phương pháp có hệ thống được chuẩn hóa theo mức giá trung bình của giá đất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
Khó thu được phần “chênh lệch địa tô”
Cùng với những vấn đề trên, văn bản của VCCI cho biết, để đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá đất, giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nên theo VCCI, trường hợp dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Do đó, VCCI đề nghị cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.
Nhiều chuyên gia cho rằng, mỗi phương pháp định giá đất đều có vai trò riêng, không thể lấy phương pháp này thay thế cho phương pháp khác. Việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ dẫn tới hệ lụy nhiều phân khúc của thị trường bất động sản sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn. Hơn nữa, phương pháp này sẽ làm thất thoát ngân sách nhà nước do không thu được phần “chênh lệch địa tô” từ việc thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tin liên quan
Chuẩn bị nguồn lực cho khởi nghiệp đổi mới sáng tạo
10:41 | 15/12/2024 Doanh nghiệp - Doanh nhân
Để doanh nghiệp đúng hướng trong hành trình chuyển đổi xanh nhiều “cam go”
15:22 | 13/12/2024 Doanh nghiệp - Doanh nhân
Ngành Tài chính luôn đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp, người dân
20:36 | 10/12/2024 Thuế - Kho bạc
Đảm bảo năng lực tài chính của các tổ chức phát hành trái phiếu ra công chúng
13:48 | 22/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Đề xuất giảm 30% tiền thuê đất năm 2024
08:00 | 19/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Gỡ vướng liên quan đến thủ tục và chính sách thuế cho doanh nghiệp
08:29 | 17/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Đề xuất 2 ngưỡng nợ thuế áp dụng biện pháp tạm hoãn xuất cảnh
19:39 | 13/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Hải quan Quảng Ngãi: Khó quản lý thuế đối với mặt hàng dăm gỗ xuất khẩu
13:30 | 13/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Thực thi các FTA: Những vấn đề đặt ra trong quản lý thuế đối với hàng hóa xuất nhập khẩu
13:20 | 13/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Hướng dẫn thủ tục hải quan đối với hàng thương mại điện tử xuyên biên giới
15:12 | 12/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Gỡ vướng mọi lúc, mọi nơi cho doanh nghiệp
17:37 | 09/12/2024 Hải quan
Chủ động lắng nghe tiếng nói từ cộng đồng doanh nghiệp
17:36 | 09/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Chống thất thu ngân sách khi bỏ quy định miễn thuế hàng giá trị nhỏ
10:02 | 06/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Sẽ bãi bỏ miễn thuế GTGT đối với hàng giá trị nhỏ NK qua đường chuyển phát nhanh
09:59 | 06/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Những điểm mới về mua sắm, khai thác, cho thuê tài sản công
09:00 | 04/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Đẩy mạnh đàm phán các cam kết về hải quan trong khuôn khổ FTA
15:09 | 03/12/2024 Chính sách và Cuộc sống
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới
Sau châu Á, Viettel High Tech tiếp tục mở rộng tại thị trường châu Mỹ
Malaysia triển khai nhiều sáng kiến thúc đẩy thịnh vượng trong suốt năm 2024
Cuộc "chiến tranh lạnh" mới
Ấn tượng Trung Nguyên E-Coffee tại Triển lãm Quốc phòng quốc tế Việt Nam 2024
Xuất khẩu 2024 có thể lập đỉnh mới hơn 400 tỷ USD
(Infographics) Tổng thu từ xuất nhập khẩu các tỉnh, thành vùng Tây Nguyên
10:50 | 15/12/2024 Hải quan
(INFOGRAPHICS) Kim ngạch hơn 67 tỷ USD, Hàn Quốc là đối tác thương mại lớn thứ 3 của Việt Nam
11:29 | 04/12/2024 Infographics
(INFOGRAPHICS): Tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp tham gia chương trình tự nguyện tuân thủ
16:30 | 06/12/2024 Infographics
(INFOGRAPHICS) Tổng thu từ XNK các tỉnh vùng Bắc Trung Bộ và Duyên hải Trung Bộ
16:33 | 06/12/2024 Xuất nhập khẩu
(INFOGRAPHICS) 66 tỷ USD kim ngạch xuất nhập khẩu tháng 11
14:29 | 12/12/2024 Infographics