Bài 4: Cấp thiết phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền

Thị trường hầu như không xuất hiện nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở vừa túi tiền. Ảnh: Thu Hiền

Nhà ở vừa túi tiền đang bị "bỏ rơi"

Tại Hà Nội, khoảng 15 năm về trước, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ như dự án tổ hợp HH Linh Đàm, Khu đô thị Đại Thanh... với mức giá trên dưới 10 triệu đồng/m2 đã giúp giải toả "cơn khát" nhà ở của hàng chục nghìn hộ gia đình thu nhập thấp.

Tuy nhiên, hiện nay tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đang ngày càng trở nên nghiêm trọng tại các đô thị lớn.

Mặc dù nhu cầu về nhà ở giá rẻ rất cao, nguồn cung lại thiếu hụt trầm trọng, khiến nhiều người dân khó tiếp cận được nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Theo ghi nhận thực tế, trong năm 2025, nguồn cung sẽ có dấu hiệu cải thiện dần, tuy nhiên quy mô vẫn sẽ khiêm tốn.

Đáng lo ngại, cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền sẽ tiếp tục khan hiếm vì quỹ đất cho nhà ở giá rẻ ngày càng hạn chế.

Dữ liệu từ nhiều công ty nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, tuy nguồn cung được cải thiện, nhưng thị trường hầu như không xuất hiện nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở vừa túi tiền. Phần lớn nguồn cung mới đều tập trung vào phân khúc trung, cao cấp, hạng sang và siêu sang.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nhu cầu của đại đa số người dân - nhà ở vừa túi tiền lại đang bị “bỏ rơi", khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng”, trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, thống kê của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang.

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020.

Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán. Tại TP Hồ Chí Minh, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

VARS cho rằng, khó có thể xuất hiện nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ đếm trên đầu ngón tay, trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai.

Trong bối cảnh đó, vấn đề phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền trở thành một nhu cầu cấp thiết của thị trường.

Nhiều thách thức lớn cản trở nhà ở thương mại "vừa túi tiền"

Để góp phần nhận diện rõ những rào cản đang tồn tại, mà còn hướng tới việc xây dựng các giải pháp, chính sách mang tính thực tiễn nhằm thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thiết yếu này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đang thực hiện đề tài khoa học ”Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam, thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”.

Tại cuộc họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học này vừa được tổ chức ngày 24/7, TS. LS Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO, Chủ nhiệm đề tài cho biết, tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền đang diễn ra tại hầu hết các nền kinh tế lớn do nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu từ người mua nhà lần đầu.

Giá mua và thuê nhà tăng nhanh, thậm chí vượt 4 - 5% mỗi năm, đang đẩy gánh nặng tài chính lên tầng lớp trung lưu và lao động.

Theo TS. LS Đoàn Văn Bình, có hàng loạt thách thức lớn đang cản trở việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Thách thức đầu tiên là sự thiếu hụt nghiêm trọng về nguồn cung do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế gây nên khủng hoảng cung - cầu kéo dài.

Tiếp đó là chi phí xây dựng và vật liệu tăng. Các nguyên vật liệu như sắt thép, xi măng, chi phí nhân công… tăng khiến giá thành nhà ở tăng cao.

Hệ thống pháp luật còn nhiều vướng mắc cũng là một trong những thách thức lớn. Ví dụ: các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe đang làm đội chi phí lên thêm 40 - 50%.

Nhà ở thương mại vừa túi tiền là một phân khúc cần được quan tâm. Ảnh: Internet

Ngoài ra, quỹ nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa đủ lớn và thiếu tính bền vững. Với các cặp vợ chồng có thu nhập trung bình, việc tiếp cận một căn hộ vừa túi tiền ngày càng trở nên khó khăn.

Trong khi đó, nhiều khu nhà ở giá thấp lại rơi vào tình trạng ô nhiễm, thiếu nước sạch, hạ tầng yếu kém, thiếu trường học, bệnh viện khiến chất lượng sống bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Sự phân biệt khu vực và bất bình đẳng không gian đô thị cũng là một rào cản lớn. Người thu nhập thấp, người thiểu số thường phải sống xa trung tâm, nơi ít cơ hội việc làm và hạ tầng kém phát triển.

Cùng với đó, lãi suất vay mua nhà cao và rủi ro tài chính luôn rình rập. Nhiều người dân không thể vay vốn để mua hoặc sửa chữa nhà; nếu vay thì dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, thậm chí mất nhà, một nguy cơ đặc biệt nghiêm trọng khi kinh tế suy giảm.

Với riêng Việt Nam, TS. LS Đoàn Văn Bình cho biết, giá vật liệu xây dựng hiện đã tăng khoảng 10%, giá nhân công tăng khoảng 15%.

Trong năm nay, nguy cơ thiếu hụt nhân công xây dựng là hiện hữu khi hàng loạt dự án đầu tư công và các dự án lớn được tháo gỡ pháp lý đang bước vào giai đoạn thi công, khiến nhu cầu lao động tăng mạnh. Điều này sẽ trực tiếp tác động đến giá nhà, khiến giá nhà tiếp tục xu hướng đi lên.

Cần chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cần thời gian để tạo lập được đủ nguồn cung nhà ở xã hội, giải quyết nhu cầu nhà ở của bộ phận người có thu nhập thấp hiện nay.

Do đó, nhà ở thương mại vừa túi tiền là một phân khúc cần được quan tâm và phát triển song song trong bối cảnh hiện nay.

Bà Tống Thị Hạnh nhấn mạnh, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền cần có sự can thiệp của Nhà nước. Trong đề án quy hoạch chung mới đây, Nhà nước đã đưa ra quy hoạch những khu vực nào phù hợp để phát triển nhà ở thương mại có giá rẻ. Với những công cụ của Nhà nước, chắc chắn sẽ kiểm soát được về quy hoạch, kế hoạch và giá bán, trong đó giá bán bao gồm giá vật liệu, giá nhân công…

Theo đại diện Bộ Xây dựng, mục tiêu cuối cùng là phải kiểm soát được thị trường bất động sản, chứ không chỉ khống chế về giá bán ở thị trường sơ cấp. Có nghĩa, cả thị trường thứ cấp chúng ta cũng cần lưu ý để có sự kiểm soát. Cùng với chính sách quy hoạch, giá bán thì đối tượng thụ hưởng loại nhà ở này cũng cần được nghĩ đến.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa thì cho rằng, việc phân định giữa phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền với các phân khúc khác phải đi cùng với việc xác định đối tượng phù hợp.

Trong bối cảnh Việt Nam đang hướng đến tăng trưởng kinh tế 2 con số, lạm phát cũng sẽ tăng theo không dừng ở mức 3,5% mà có thể lên tới 4 - 5%; kéo theo tốc độ tăng giá bất động sản trong tương lai từ năm 2026 trở đi có thể lên tới khoảng 12 - 15%. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản, do đó cần quan tâm và phải tính giải pháp kịp thời để kiềm chế đà tăng giá.

Theo đó, ông Nghĩa kiến nghị đẩy nhanh vấn đề phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam để có thể kịp thời đưa ra các chính sách, nhằm ngăn chặn nguy cơ nổ bong bóng và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Cần thúc đẩy hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân trong phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền. Ảnh: Internet

Theo TS Đoàn Xuân Bình, qua nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, chúng ta có thể tham khảo nhiều kinh nghiệm cho Việt Nam.

Cụ thể, đối với chính sách tài chính, có thể thực hiện ưu đãi thuế phí; hỗ trợ quỹ đất; đồng sở hữu với Nhà nước giữ 40% sở hữu, người thuê mua sở hữu 60% giá trị và khi có đủ tiền, Nhà nước bán lại 40% để giảm áp lực tài chính; hợp tác quốc tế để cho vay vốn giá thấp (mô hình Hàn Quốc, Nhật, Mỹ); khấu hao nhanh và miễn thuế bán nhà sau một thời gian nhất định (mô hình của Đức)…

Bên cạnh đó, có thể tham khảo một số sáng kiến phi tài chính như quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu nhà ở, khu đô thị; ban hành Luật quy hoạch bắt buộc chủ đầu tư dành tỷ lệ nhất định (thường là 10 - 30%) căn hộ giá rẻ trong các dự án mới…

Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, thiết kế, có thể áp dụng thiết kế mẫu để giảm giá thành; cho phép căn hộ nhỏ 17m2 như Nhật Bản. Về vật liệu xây dựng, cần kiểm soát giá vật liệu, nhân công, thiếu hụt vật liệu. Về xây dựng và công nghệ, áp dụng các giải pháp nhà nhẹ, nhà không kiên cố, lắp ghép theo module, ứng dụng công nghệ.

Về hành chính, cần cắt giảm thủ tục hành chính như miễn phép xây dựng, cấp phép nhanh; khống chế giá cho thuê thấp hơn (tối thiểu 10%) so với giá thị trường; cộng điểm cho các nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền khi phát triển dự án nhà ở thương mại (Mỹ); cho phép chuyển đổi không gian thương mại không hiệu quả (văn phòng, nhà kho) thành nhà ở vừa túi tiền; Nhà nước tham gia trực tiếp vào tạo lập, hình thành quỹ nhà ở vừa túi tiền để cho thuê, cho thuê mua.

Theo các chuyên gia của VARS, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ.

Mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn.

Để giải quyết vấn đề này, chuyên gia VARS cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước, bao gồm việc xây dựng chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ và thúc đẩy hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân.

Đồng thời, cần có các chính sách hỗ trợ tài chính cho người dân và hạn chế tình trạng đầu cơ, nhằm tạo ra một thị trường bất động sản bền vững. Việc hoàn thiện hệ thống thông tin và dữ liệu thị trường sẽ giúp quản lý giá cả, đảm bảo tính minh bạch và ổn định cho thị trường bất động sản trong dài hạn.