Định giá đất tiệm cận giá thị trường, đảm bảo công bằng lợi ích các bên

Cần bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư

Bộ trưởng Bộ Tài chính: Chủ đầu tư nộp tiền vào ngân sách mới giao đất

Cần quy định rõ về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Quochoi.vn

Sửa quy định để tính đúng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) nhận định, một trong những vấn đề quan trọng nhất trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này là về định giá đất. Đây là nội dung mới mà theo như giải trình là nhằm hướng đến 2 mục tiêu. Thứ nhất là tạo không gian khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng. Thứ hai là chống thất thu thuế vào thời điểm bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An). Ảnh: Quochoi.vn

Tuy nhiên, theo đại biểu, quy định này còn tồn tại một số vấn đề. Trong đó, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị hợp đồng chuyển nhượng trên hợp đồng. Điều này sẽ không bảo đảm cho việc khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng bởi vì rất có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng.

“Chẳng hạn như việc cố tình tạo ra hàng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định, hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản, hoặc là thực hiện hành vi rửa tiền…”, đại biểu Hoàng Minh Hiếu chỉ rõ.

Trong khi đó, theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, điểm a, khoản 3, Điều 158 của dự thảo khẳng định giá đất ghi trong hợp đồng là thông tin đầu vào quan trọng để định giá đất. Như vậy, việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, sẽ dẫn đến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là cả hai mục tiêu đặt ra của chính sách này có khả năng là không đạt được.

Hơn nữa, cách tính thuế thu nhập dựa trên bảng giá đất như trong dự thảo cũng chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Đại biểu Hoàng Minh Hiếu phân tích, nguyên nhân là giá trên bảng giá đất không phản ánh thu nhập của hộ gia đình, cá nhân. Thậm chí, có trường hợp việc tính giá như vậy gây thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua, bán bị lỗ dẫn đến không phát sinh thu nhập thực tế.

Từ những vấn đề trên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị ban soạn thảo cần nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân để vừa khuyến khích người dân khi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng, vừa tính đúng thuế thu nhập cá nhân.

Phải xóa bỏ bất công do chênh lệch địa tô

Cũng liên quan đến định giá đất, đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam) nêu rõ, một trong những nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại Nghị quyết 18-NQ/TW về hoàn thiện cơ chế chính sách tài chính đất đai là nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai minh bạch.

Chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao. Đất nông nghiệp được mua gom được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại dịch vụ có giá cao gấp chục lần so với đất nông nghiệp.

Vì vậy, theo đại biểu, vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội. Trong khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh, đóng góp, giao quyền sử dụng đất, giao tài sản của mình cho Nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng đô thị, phát triển dự án. Như vậy, người dân có đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư phát triển đô thị, phát triển dự án.

Do đó, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công về lợi ích do chênh lệch địa tô, trong đó cần hoàn thiện các vấn đề về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Vị này cũng cho rằng, dự thảo Luật quy định càng nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng, nên cần xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

“Quy định tại dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá như vậy trong thực tế. Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác với giá đất của thời điểm 2024, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó. Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dân”, đại biểu Trần Văn Khải nêu rõ.

Đồng quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Chỉ rõ hiện nay việc thực hiện xác định giá đất theo 4 phương pháp là so sánh, trực tiếp, chiết trừ thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện, đại biểu đề nghị ban soạn thảo tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện.

Cũng về vấn đề này, đại biểu Hoàng Minh Hiếu cho rằng, dự thảo lại chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể. Chẳng hạn như việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là phương pháp “hệ số K” được đánh giá là một phương pháp định giá đặc thù, riêng có của Việt Nam.

Theo ông Hiếu, việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Do đó, đại biểu đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu để có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo luật này.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu. Ảnh: Quochoi.vn

Giải trình về vấn đề định giá đất trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu, rà soát quy định về tài chính đất, giá đất, đánh giá đầy đủ tác động nghiên cứu kỹ lưỡng chi phí đất đai là chi phí đầu vào quan trọng của nền kinh tế, đảm bảo phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai và đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, dự thảo Luật Đất đai bỏ khung giá đất và sẽ thực hiện bảng giá đất hàng năm. Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực sẽ xây dựng bảng giá đất hàng năm lần đầu tiên và dự kiến sẽ xong trước ngày 31/12/2025.

Về phương pháp tính định giá đất, dự thảo Luật đưa ra 4 phương pháp, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh nêu rõ 4 phương pháp này sẽ bao trùm tất cả những trường hợp của đất đai. Về định giá đất cụ thể thì tùy theo trường hợp, địa phương sẽ quyết định trong đó đảm bảo phòng chống tham nhũng, tiêu cực và sát nhất với với thị trường và đảm bảo được công bằng.