Khắc phục triệt để sai phạm khi thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng”

	Nghị định về BT chính thức được ban hành: Khắc phục triệt để sai phạm về “đổi đất lấy hạ tầng”
	Cần chế tài bao quát việc đổi đất lấy hạ tầng

Chính phủ có những xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo chặt chẽ, đúng pháp luật và không gây hồi tố, đồng thời phải giải quyết hài hòa lợi ích các bên.

Cần giải quyết các bất cập thực tế

Theo rà soát của Bộ Tài chính, thời gian qua, hầu hết dự án BT đều được chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu, việc thanh toán cho nhà đầu tư được thực hiện bằng cách trả cho họ quỹ đất đã giải phóng mặt bằng mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Nhiều đại biểu Quốc hội đã phản ánh tình trạng này dẫn đến Quốc hội phải cử đoàn giám sát đi tìm hiểu thực tế về việc quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị. Trên nghị trường tại kỳ họp thứ 7 giữa năm 2019 vừa qua, hầu hết đại biểu Quốc hội cho rằng, cơ chế xác định giá đất để tính tiền bồi thường hiện nay không sát với giá thị trường (trong đó có dự án BT) là nguyên nhân chính gây bức xúc, khiếu kiện kéo dài và thất thu ngân sách.

Đại biểu Hoàng Quang Hàm (Phú Thọ) nêu: Chính sách để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT còn nhiều bất cập như xác định giá quyền sử dụng đất của quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư còn chưa rõ ràng về phương pháp, thời điểm xác định. Hầu hết dự án BT thực hiện chỉ định thầu hoặc thanh toán cho nhà thầu theo hình thức giao đất là những kẽ hở gây thất thoát lãng phí. Theo đại biểu Hàm, việc thiếu hụt chính sách như vậy dẫn đến khó quản lý và ảnh hưởng đến kêu gọi đầu tư nên cần nghiên cứu, hoàn thiện ngay.

Cũng nêu quan điểm về vấn đề này, đại biểu Thạch Phước Bình (Trà Vinh) phản ánh thực tế, những dự án BT giao cho nhà đầu tư thực hiện nơi thì chậm tiến độ, nơi đội vốn, có dự án doanh nghiệp đã nhận quỹ đất đối ứng rồi mải mê tiến hành xây dựng, phân lô, bán nền bỏ quên phần hạ tầng giao cho nhà nước. Đại biểu Thạch Phước Bình cũng cho rằng điều này xuất phát từ khung pháp luật giao cho BT còn nhiều bất cập.

Còn theo đại biểu Hồ Thị Kim Ngân (Bắc Kạn), phải nhìn nhận một cách thẳng thắn hình thức này còn nhiều bất cập như việc xác định quỹ đất, giá trị sử dụng đất còn chưa rõ ràng về phương pháp và thời điểm xác định dẫn đến chênh lệch giá trị quỹ đất được sử dụng để thanh toán. Hầu hết các dự án BT đều lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu, làm giảm sự cạnh tranh và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro chọn nhà đầu tư không đủ năng lực. Việc thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức giao đất đã giải phóng mặt bằng có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá là chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Giữa tháng 8/2019, Thủ tướng Chính phủ đã chính thức ký ban hành Nghị định số 69/2019/NĐ-CP quy định về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT. Nghị định quan trọng được chờ đợi này, sẽ giải quyết những bất cập được nêu ở trên.

Không thể “làm một cây cầu 200 tỷ đồng mà giao miếng đất 2.000 tỷ đồng”

Nội dung quan trọng nhất được đề cập tại Nghị định số 69 là nguyên tắc ngang giá khi sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT, hay nói cách khác là giá trị dự án BT phải được tính toán tương đương với giá trị tài sản công thanh toán. Đặc biệt, giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán; giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu. Thời điểm thanh toán dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất hoặc trụ sở làm việc là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư. Nghị định cũng quy định rõ việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị trụ sở làm việc thanh toán cho nhà đầu tư.

Trao đổi về nội dung này, ông La Văn Thịnh, Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính cho hay, việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất thực hiện theo nguyên tắc ngang giá. Trong trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư nộp phần chênh lệch bằng tiền vào NSNN. Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị dự án BT thì Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư bằng tiền hoặc bằng quỹ đất tại thời điểm quyết toán dự án BT hoàn thành.

Những lo ngại về việc chênh lệch giá khi thời điểm xác định giá đất đem đổi là đất ở những địa điểm xa xôi, chưa giải phóng, giá trị thấp nhưng sau đó, nhà đầu tư hưởng lợi hàng chục, thậm chí hàng trăm lần sau khi đất được giải phóng mặt bằng đã được khắc phục triệt để bởi Nghị định số 69. Nghị định quy định, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng theo đúng quy định của pháp luật dẫn đến thay đổi giá trị quỹ đất thanh toán thì giá trị điều chỉnh quỹ đất thanh toán xác định theo quy định của pháp luật tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Nghị định số 69 cũng quy định, việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán. Ông Thịnh đưa ra ví dụ: Không thể “làm một cây cầu 200 tỷ đồng mà giao miếng đất 2.000 tỷ đồng”. Giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường theo quy định của pháp luật tại thời điểm thanh toán; giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu. Sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư BT phải được tổng hợp, phản ánh vào ngân sách nhà nước. Đây là một trong những điểm mới so với quy định trước đây. Thời điểm thanh toán đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất hoặc trụ sở làm việc là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư; thời điểm thanh toán đối với trường hợp thanh toán bằng tài sản kết cấu hạ tầng và các loại tài sản công khác là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao tài sản cho nhà đầu tư.

Nhìn chung, Nghị định mới sẽ khắc phục “cực kỳ triệt để” tình trạng sai phạm khi thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng” như thực tế đã ghi nhận thời gian qua, Cục trưởng Cục Quản lý công sản khẳng định.

Bình luận về những quy định mới này, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, Nghị định mới được ban hành tại thời điểm này là hết sức đúng, trúng. Tuy nhiên, triển khai trong thực tế là việc cần phải bàn, trong đó, xác định thế nào là giá thị trường hết sức khó khăn. Mặc dù trên thực tế có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng đôi khi có trường hợp cả 5 phương pháp đều không xác định được. Do đó, từ khâu lập dự toán dự án phải có tổ chức thẩm định, xác định rõ giá trị của dự án, sau đó tổ chức đấu thầu rộng rãi. Về lâu dài, cần phải sửa Luật Đất đai, xác định rõ giá đất theo cơ chế thị trường để tránh thất thu ngân sách nhà nước khi thực hiện các dự án nói chung và dự án BT nói riêng.