Giá căn hộ tại Hà Nội diễn biến trái chiều

Chuyên gia Savills Hà Nội dự báo mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới. Ảnh: Thu Hiền.

Chênh lệch giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp

Bà Nguyễn Hoài An - Phụ trách Văn phòng CBRE Hà Nội cho biết, giá bán chung cư tại thị trường sơ cấp trong quý 1/2025 trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá, tuy cao hơn cùng kỳ năm 2024 khoảng 34% nhưng so với quý 4/2024 thì mức giá này chỉ cao hơn 3%, mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý 2/2023.

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán trong quý 1/2025 tiếp tục chậm lại. Thời điểm cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2.

Mức giá này đã tăng gần 20% so với cùng kỳ 2024, tuy nhiên, so với quý 4/2024, đà tăng theo quý đã chậm lại và ghi nhận ở mức 3%, cũng là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý 3/2023.

Tương tự, dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tại thị trường Hà Nội, trong quý 1/2025, thị trường ghi nhận sự chênh lệch đáng kể về giá bán căn hộ sơ cấp từ chủ đầu tư và căn hộ thứ cấp trên thị trường.

Theo đó, giá căn hộ sơ cấp tăng trung bình 22% theo năm trong vòng 5 năm qua. Trong đó, khu vực huyện Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm, đứng thứ hai là Tây Hồ với tốc độ tăng trưởng giá đạt 40%/năm.

Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp chỉ ở mức 60 triệu đồng/m2.

“Theo khảo sát của Savills trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, trung bình thị trường căn hộ thứ cấp trong quý 1/2025 giảm khoảng 1% theo quý” - bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết.

Thêm vào đó, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tại các dự án hạng A, mức chênh lệch lên tới 52%, trong khi ở phân khúc hạng B là 21%, cho thấy áp lực điều chỉnh đang diễn ra rõ nét hơn ở các sản phẩm có giá trị cao.

Mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm?

Đánh giá về diễn biến giá căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 1/2025, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết, theo quan sát của ông, trong quý 1/2025, chung cư Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán. Sự tăng trưởng chủ yếu đến từ nguồn hàng sơ cấp với mức giá điều chỉnh nhích lên.

Tuy nhiên, trái ngược với đà đi lên của thị trường sơ cấp, trên thị trường thứ cấp, giá bán đang ghi nhận diễn biến đi ngang, sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Với thị trường thứ cấp, có 2 khu vực đang hút người mua ở thực là các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, nguyên nhân chính dẫn đến giá sơ cấp cao là do nguồn cung mới tập trung phần lớn tại các dự án đại đô thị. Theo báo cáo của Savills, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý 1/2025 đạt 7.940 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm.

Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% theo năm. Hạng B chiếm 99% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 84%.

Trong đó, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart Cities và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được. Với ưu thế về quy mô và tiện ích, các dự án này được cho là đang định hình mặt bằng giá sơ cấp ở mức cao, dù vị trí nằm xa trung tâm.

Một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm đến từ sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua ngày càng có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn.

Trước thực tế đó, nhiều nhà đầu tư đã đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng ở giai đoạn trước đang điều chỉnh chiến lược, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận nhằm tăng thanh khoản, đồng thời tái phân bổ dòng vốn sang các thị trường khác phù hợp hơn với khẩu vị đầu tư mới. Chính động thái này đã góp phần tạo ra làn sóng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp.

Quá trình điều chỉnh giá thứ cấp được đánh giá không còn mang tính cục bộ mà đang diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung – cầu trên thị trường. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch lớn giữa người bán và người mua.

Do đó, chuyên gia Savills Hà Nội dự báo mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, đặc biệt khi người mua đang có thêm nhiều lựa chọn và thị trường dần trở nên linh hoạt hơn.

Trong khi đó, khả năng giảm giá căn hộ sơ cấp là không cao, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.

Nhận định về giá bất động sản nói chung trong thời gian tới, ông Nguyên Văn Đính cho rằng, mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, đặc biệt là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn. Tuy nhiên, đà tăng này sẽ chậm lại khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả của người dân.