Đánh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ để ngăn đầu cơ

Tại dự thảo đề án Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) vừa được Bộ Tài chính lấy ý kiến, cơ quan soạn thảo đề xuất bổ sung quy định thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) để đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024.

Giải thích lý do bổ sung, cơ quan soạn thảo cho rằng, thời gian qua, chính sách thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đã liên tục được hoàn thiện cho phù hợp với thực tiễn đất nước trong từng thời kỳ.

Khoản 5 Điều 3, Điều 14; khoản 2 Điều 21, Điều 23 Luật Thuế TNCN hiện hành quy định về thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, thuế suất áp dụng là 2%.

Tại Điều 247 Luật Đất đai năm 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 Luật Thuế TNCN quy định: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”.

Do đó, cần cập nhật quy định này vào dự thảo Luật thuế TNCN (thay thế) để đảm bảo đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Cùng với đó, cơ quan soạn thảo cũng đề xuất rà soát để điều chính các mức thuế suất tại Biểu thuế toàn phần tương ứng với các nội dung sửa đổi về thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

Theo Bộ Tài chính, chính sách thuế TNCN hiện hành của nước ta không phân biệt theo thời gian nắm giữ BĐS của người chuyển nhượng.

Dẫn chứng kinh nghiệm tại các quốc gia, Bộ Tài chính cho biết, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ BĐS trong nền kinh tế, trong đó có thuế TNCN.

Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại BĐS. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Cụ thể như, tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.

Tại Đài Loan, giao dịch BĐS thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2-5 năm thuế suất là 35%; trong 5-10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.

Còn tại Việt Nam, thời gian qua, Đảng, Chính phủ đã có nhiều chủ trương, định hướng về việc hoàn thiện chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS để khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả.

Đơn cử như, Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã đưa ra nhiệm vụ: “quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất...” nhằm điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng BĐS, có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với TNCN từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước.

Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường BĐS.

Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, BĐS.

Qua đó, có thể tạo điều kiện giúp cơ quan Thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ BĐS.