Cần tính đến đặc thù khi thị trường giao dịch đất đai chưa minh bạch về giá

Các đại biểu tham dự Hội thảo góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và chuyển giao khoa học Thẩm định giá cho rằng, đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, là tài sản vô cùng quan trọng của các cá nhân, gia đình và tổ chức trong xã hội. Do vậy, việc định giá đất phù hợp với thông lệ quốc tế và đặc điểm của đất nước sẽ góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội, tình hình ổn định chính trị của đất nước.

Trên thế giới hiện nay có nhiều phương pháp xác định giá đất tùy theo đặc điểm của lô đất cần xác định giá và thông tin giá giao dịch thị trường cũng như thông tin liên quan để áp dụng phương pháp xác định giá phù hợp. Các phương pháp định giá thường gặp là phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp phần dư trên giá trị còn lại (ở nước ta gọi là phương pháp thặng dư).

Theo Nghị định 44/2014 / NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định 44/2014/ NĐ-CP thì hiện nay, trong việc xác định giá đất, ngoài bốn phương pháp tương tự như quốc tế đã nêu ở trên còn có thêm một phương pháp riêng có của Việt Nam là phương pháp hệ số điều chỉnh.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp phản ánh, việc áp dụng các phương pháp này theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phát sinh một số vướng mắc.

Nói về phương pháp so sánh, ông Nguyễn Thế Phượng cho rằng, trong điều kiện đặc thù của nước ta, thị trường giao dịch đất đai chưa minh bạch về thông tin giá giao dịch thật, hầu hết giá giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thật nên áp dụng phương pháp so sánh để tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bị người dân không đồng tình, còn nếu căn cứ vào giá này để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức thì thiệt cho ngân sách nhà nước.

Công tác định giá đất tại nước ta còn nhiều bất cập. Ảnh minh họa: H.Anh

Cũng về vấn đề này, ông Nguyễn Quang Hùng, Công ty Cổ phần Tài chính Viicy Việt Nam cho rằng, cần bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh bởi thực chất của phương pháp này là lấy kết quả của giá đất cụ thể được tính toán thông qua phương pháp so sánh rồi chia cho giá đất trong bảng giá đất; phương pháp này không có tính khoa học và không phức tạp so với các phương pháp khác.

Về phương pháp chiết trừ, vị này kiến nghị bỏ vì việc xác định giá đất có gắn liền với tài sản trên đất là kỹ năng phân tích tính toán loại trừ giá trị tài sản trên đất ra khỏi giá trị bất động sản để ra kết quả giá đất.

Để phù hợp, ông Nguyễn Quang Hùng cho rằng, mỗi một phương pháp định giá cần có những điều kiện áp dụng khác nhau cho mỗi thửa đất. Trong đó, phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập dùng để xác định giá đất cho các thửa đất đang sử dụng hiện tại. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất cho các thửa đất sử dụng trong tương lai.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty Cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng, các dự thảo sửa đổi chỉ nên bỏ phương pháp chiết trừ, không nên bỏ phương pháp thặng dư và giao cho địa phương quy định một số thông số áp dụng trong phương pháp thặng dư cho phù hợp với từng địa bàn, từng thời điểm.

Cùng với đó là phải giảm bớt các trường hợp áp dụng giá trong bảng giá đất và chuyển sang áp dụng giá đất cụ thể. Ngoài ra, cần thay đổi cách sử dụng thông tin đầu vào để xác định giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, nhất định không coi giá kê khai trong hợp đồng hay giá tính thuế là giá thị trường góp phần tránh thất thoát khi xác định giá để giao đất, tính nghĩa vụ tài chính và công bằng khi thực hiện bồi thường trong các trường hợp thu hồi đất….

Theo các chuyên gia, việc bổ sung, sửa đổi liên quan đến các phương pháp định giá đất sẽ tạo điều kiện cho hoạt động định giá giá đất khôi phục và tạo điều kiện khuôn khổ pháp lý bảo vệ người tư vấn, người trực tiếp thực hiện nhiệm vụ định giá đất. Về dài hạn, điều này sẽ giúp giải quyết các vấn đề lớn về tình hình kinh tế của đất nước, đóng góp cho lợi ích quốc gia và bảo vệ hoạt động ngành nghề thẩm định giá.