Bất ổn trên thị trường bất động sản

	Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh
	Thị trường bất động sản thanh lọc, phát triển bền vững
	Thị trường bất động sản tăng giá mạnh dù sức mua giảm

Cơ cấu sản phẩm trên thị trường BĐS còn mất cân đối. Ảnh: TTXVN

Nhiều hạn chế, bất cập

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã nêu một loạt bất cập đang hiện hữu trên thị trường BĐS. Đó là hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS vẫn còn không ít tồn tại cần nghiên cứu, sửa đổi như: hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại BĐS mới, BĐS hỗn hợp, đa chức năng... Nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất. Thông tin từ Hiệp hội BĐS TPHCM, trên địa bàn Thành phố có khoảng 126 dự án đang vướng mắc vấn đề này.

“Cơ cấu sản phẩm BĐS còn bất hợp lý, phân khúc nhà ở trung, cao cấp, BĐS du lịch có biểu hiện dư thừa, trong khi đó thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại cho đối tượng thu nhập thấp, trung bình. Giá BĐS, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Bên cạnh đó, giao dịch BĐS chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh BĐS còn khá phổ biến”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị phân tích rõ.

Đáng chú ý, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu, cổ phiếu của DN kinh doanh BĐS; chính sách thuế đối với việc sử dụng BĐS và hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ BĐS.

Liên quan đến những bất ổn trong huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trên thị trường BĐS, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, bên cạnh những DN niêm yết đầu ngành có tỷ lệ dư nợ TPDN trên vốn chủ sở hữu dưới 5%, còn một số DN là công ty chưa đại chúng, quy mô nhỏ nhưng có hệ số nợ vay cao. Một số DN huy động vốn với lãi suất cao trong khi kỳ hạn trái phiếu phát hành chỉ khoảng 2-4 năm, đặt ra vấn đề về khả năng cân đối vốn trong thời gian tới nếu tình hình thị trường gặp khó khăn. Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại là nhóm nhà đầu tư lớn nắm giữ TPDN BĐS. Nhà đầu tư cá nhân cũng nắm giữ khối lượng lớn TPDN BĐS do các đặc điểm về lãi suất cao, kỳ trả lãi linh hoạt. Trong bối cảnh thị trường BĐS phát triển chưa bền vững sẽ có các rủi ro nhất định kể cả đối với trái phiếu có tài sản đảm bảo.

“Mặc dù, hiện nay dư nợ TPDN BĐS mới tương đương khoảng 18,6% so với dư nợ tín dụng BĐS của các ngân hàng thương mại nhưng rủi ro có sự liên thông tác động qua lại giữa các thị trường cần phải được theo dõi chặt chẽ”, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi lưu ý.

Lệch pha cung cầu

Dưới góc độ địa phương, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, cơ cấu sản phẩm trên thị trường BĐS của TP mất cân đối, chưa bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường và bảo đảm an sinh xã hội. “Theo nhu cầu thực tế, thường tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất, nhưng trong thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân giảm 100%, chiếm tỷ lệ thấp nhất. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,41% và phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao 111,29%. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững”, ông Trần Hoàng Quân nhấn mạnh.

Để tháo gỡ bất ổn liên quan đến bất hợp lý trong cơ cấu nhà ở do lệch pha cung cầu, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị, các địa phương cần xây dựng chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp Chiến lược phát triển nhà quốc gia ở 2030-2045, có sự cân đối cung cầu các phân khúc BĐS. Theo ông Chiến, cần nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội và có giải pháp hữu hiệu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ phù hợp khả năng chi trả theo cơ chế thị trường. Trước hết, cần tăng cường hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư nhà ở xã hội. Bố trí đầy đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị.

Liên quan đến hệ thống pháp lý BĐS, chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch đề xuất cần khẩn trương rà soát, điều chỉnh để hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về BĐS. “Theo tính toán, chúng ta có hàng chục đạo luật, hàng chục nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành… đang chồng chéo, mâu thuẫn. Về lâu dài, chúng ta cần rà soát để hình thành hệ thống các văn bản điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản. Trước mắt, đề nghị Quốc hội cho Chính phủ làm thí điểm, nếu một vấn đề vướng nhiều luật thì lấy luật chính làm căn cứ và là luật điều chỉnh. Nếu luật này là chính, các luật khác chưa phù hợp, thì lấy luật chính làm chủ, trong khi chờ xây dựng hệ thống luật”, TS Trần Du Lịch nói. Cũng theo chuyên gia kinh tế này, duy trì dòng vốn và tháo gỡ thủ tục hành chính để thị trường hấp thụ được vốn là hai trọng tâm trong quản lý nhà nước thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay.