Thị trường bất động sản đang “đói cung”

	Sau Hà Nội, những tỉnh nào thuộc top đầu về thị trường bất động sản khu vực phía Bắc?
	“Giải mã” thị trường bất động sản vùng ven TPHCM lên ngôi
	HoREA lý giải nguyên nhân “ách tắc” của thị trường bất động sản TPHCM
	Officetel: Thêm một “đứa con lai” gây nóng thị trường bất động sản

Tình trạng khan hiếm được dự báo còn kéo dài.

Khan hiếm

Theo thừa nhận của một số chuyên gia, DN bất động sản, sở dĩ thị trường đang khan hiếm nguồn cung là do nhiều DN gặp khó khăn trong thủ tục cấp phép các dự án mới. Bên cạnh đó, vừa qua cơ quan quản lý ban hành nhiều văn bản yêu cầu rà soát lại những dự án sử dụng đất, có liên quan đến đất nhà nước khiến các dự án phải dừng lại. Từ đó, tạo ra nút thắt khiến các giao dịch bất động sản tương đối trầm lắng.

Theo JLL Việt Nam, tại TP HCM, lượng cung mới trên thị trường nhìn chung vẫn hạn chế, chỉ đạt dưới 7.000 căn, giảm lượng lớn so với cùng kỳ 2018 do gặp khó khăn trong thủ tục cấp phép dự án mới.

Đối với nhà ở xã hội, theo Sở Xây dựng TPHCM, TP hiện có tổng cộng 34 dự án xây dựng nhà lưu trú dành cho công nhân được hoàn thành với 5.514 phòng, đáp ứng gần 39.400 chỗ ở. Tuy nhiên, so với số lượng 258.000 công nhân có nhu cầu về chỗ ở, nhà lưu trú phục vụ công nhân mới chỉ đáp ứng được gần 15,3%.

Cũng giống như TPHCM, tại Hà Nội không chỉ hiếm dự án được triển khai mới mà không ít dự án đang thi công cũng bị dừng tiến độ, thậm chí một số dự án đang đi vào bàn giao cũng bị tạm hoãn. Lượng sản phẩm được chào bán ra thị trường giảm mạnh, kéo theo sự chững lại về giao dịch.

Còn báo cáo của CBRE Group, quý III/2019, thị trường Hà Nội có gần 6.100 căn hộ được chào bán từ 18 dự án, giảm 33% so với II/2019. Không chỉ giảm mạnh nguồn cung mà thanh khoản của thị trường Hà Nội cũng sụt giảm mạnh. Cụ thể, trong quý chỉ có 4.800 căn hộ được giao dịch thành công, giảm 32% so với quý trước và chỉ bằng 78% lượng mở bán.

Đại diện CBRE group cho biết, trong nửa năm 2019 Hà Nội chỉ có 6 dự án, TP HCM có 3 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng. Ở phân khúc nhà ở gắn liền với đất, khả năng cao lượng mở bán cả năm 2019 chỉ đạt khoảng 2.000 căn, bằng một nửa so với năm 2018.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, hiện tượng căn hộ bình dân, giá rẻ đang trở nên khan hiếm là quy luật tất yếu khi chi phí đầu vào từ giá đất, xây dựng, kết nối hạ tầng… đều tăng nhanh. Trong khi đó, lợi nhuận chủ đầu tư thu về lại thấp hơn so với đầu tư các phân khúc căn hộ khác nên không hấp dẫn, điều này lý giải việc căn hộ bình dân là phân khúc có nguồn cầu lớn nhưng không nhiều dự án mới ra đời gần đây.

Từng xây dựng hàng trăm căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội để bán cũng như cho thuê, trong đó đa số là người thu nhập thấp, cho công nhân, nhưng đến nay theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, không thể làm được nữa do thủ tục xin dự án nhà ở xã hội khó hơn nhà thương mại.

Về mức giá, do khan hiếm nguồn cung, nên thị trường TPHCM có mức tăng giá mạnh hơn thị trường Thủ đô. Theo đó, trong quý III, giá biệt thự trung bình tại Hà Nội trên thị trường thứ cấp đạt 4.157 USD/m2 đất (bao gồm thuế GTGT và chi phí xây dựng), đạt mức tăng 2% so với quý trước và 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tại thị trường TPHCM, giá bán sơ cấp (trung bình cả phân khúc nhà liền kề và biệt thự) đạt 4.689 USD/m2 đất, tăng 20,2% theo năm.

Bàn về tác động của chính sách quản lý với thị trường bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, động thái giảm nguồn cung là để lập lại trật tự, giúp thị trường điều chỉnh, sàng lọc những DN yếu kém năng lực, dự án không tốt, không có khả năng vay vốn ngân hàng. Khi đó chỉ còn lại những nhà phát triển bất động sản uy tín, các dự án có tính khả thi cao.

Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, phân tích tác động của việc khan hiếm nguồn cung bất động sản do khó khăn cấp phép xây dựng, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM , việc giảm nguồn cung không chỉ gây khó khăn cho nhiều DN bất động sản mà phần lớn người dân đô thị có thu nhập trung bình, người nhập cư cũng ngày càng khó mua, khó thuê nhà.

Ông Châu cho rằng, các dự án nhà ở thương mại thường mất thời gian trên dưới 7 năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường. Cụ thể, mất khoảng 3 năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng dự án. Mất khoảng trên dưới 2 năm để lập các thủ tục chuẩn bị đầu tư và thêm khoảng 3 năm để triển khai thực hiện dự án, xây dựng các công trình trong dự án.

Chính sách hài hòa

Trên thực tế, do tác động của việc rà soát, thị trường nhà ở từ đầu năm 2019 đến nay đã bị sụt giảm mạnh. Nhiều chuyên gia dự báo tình trạng hạn chế về dự án đủ điều kiện bán hàng cũng như sụt giảm về nguồn cung nhà ở sẽ còn kéo dài trong thời gian tới.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, nguồn cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường cuối 2018 đầu 2019 là gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp do vấn đề pháp lý của đất. “Tôi lo 2- 3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, ông Võ dự báo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản nhà ở, nhất là phân khúc bình dân trong 2019- 2020 có thể gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với giai đoạn vài ba năm trước. Vậy nên các địa phương cần triển khai xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, làm cơ sở cấp phép đầu tư cho các dự án nhà ở; rà soát, bổ sung quy hoạch để có quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân và người lao động.

Về phía DN bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng, việc rà soát là cần thiết làm thanh lọc thị trường bất động sản vì quá khứ có nhiều cái sai, có thể chấn chỉnh quy định, luật pháp nhưng cũng cần có những giải pháp hợp lý để tránh tạo ra những bước hụt cho nền kinh tế cũng như phức tạp trong xã hội.