Hoàn thiện quy định về tài chính đất đai

	Các quy định về tài chính đất đai chưa theo kịp thực tiễn
	Thể chế, chính sách về đất đai cần đồng bộ và phù hợp
	Sửa quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Để có giá đất sát giá thị trường, chuyên gia kiến nghị cần có các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp định giá đất một cách độc lập. Ảnh: ST

Xác định giá đất sát với giá thị trường là yếu tố nền tảng để giải quyết vướng mắc

Đối với quy định về bảng giá đất (Điều 154 Dự thảo quy định: bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm), lãnh đạo Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) lưu ý về tính khả thi của việc định kỳ hàng năm xây dựng và công bố bảng giá đất, đồng thời, việc áp dụng bảng giá đất để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm có đảm bảo sát với giá đất thị trường hay không và có đảm bảo cân đối thu chi NSNN liên quan đến đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và các khoản chi phí quản lý đất đai) hay không...

Theo PGS.TS Lê Xuân Trường, Trưởng khoa Thuế và Hải quan (Học viện Tài chính), giải quyết đúng đắn vấn đề tài chính đất đai và giá đất là vấn đề cốt lõi để phát huy nguồn lực tài chính đất đai để phát triển đất nước.

Một mặt không để lãng phí nguồn lực đất đai, mặt khác tạo động lực giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy đầu tư vào đất đai, đầu tư vào kết cấu hạ tầng, đầu tư vào sản xuất, kinh doanh để phát triển kinh tế - xã hội đất nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. TS Lê Xuân Trường cho rằng, xác định giá đất sát với giá thị trường là yếu tố nền tảng để giải quyết hàng loạt vướng mắc có liên quan đến đất đai thời gian qua, từ vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm đến các vấn đề xác định các nghĩa vụ tài chính của người dân với Nhà nước.

Góp ý kiến về việc Dự thảo Luật đã bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ và giao quyền quyết định bảng giá đất cho HĐND cấp tỉnh (trên cơ sở đề xuất của UBND cấp tỉnh), TS. Lê Xuân Trường cho rằng, Dự thảo như vậy đã quán triệt đúng chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW và giải quyết một trong những điểm vướng nhất là việc xác định giá đất đai sát với giá thị trường bởi khung giá đất do Chính phủ quy định với chu kỳ 5 năm là quá chậm, không phản ánh được diễn biến của giá đất thực tế, cũng như các cơ quan tham mưu xây dựng giá đất của Chính phủ không nắm bắt đầy đủ thông tin để đề xuất xác định khung giá đất sát với giá thị trường thực tế của các địa phương.

“Để đảm bảo quản lý thống nhất về đất đai và tăng cường kiểm tra, giám sát, đảm bảo sự thực hiện nghiêm túc các nguyên tắc xác định giá đất, các phương pháp và thủ tục xác định giá đất của các địa phương thì việc thay đổi thẩm quyền của Chính phủ từ việc quy định khung giá đất sang việc “Quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện” là phù hợp với thực tiễn và đảm bảo tính khả thi”, TS Lê Xuân Trường nhấn mạnh.

Các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp định giá đất một cách độc lập

Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, giải pháp tối ưu nhất để Nhà nước định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Theo đó, các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể tại từng địa phương như: xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp thể ở luật quy định. Chính phủ quy định về giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất; thực hiện quản lý đối với các hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất.

Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, trình phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam” bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như: phản ánh trung thực giá quy thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực.

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thoả thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất.

Trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường... Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Dưới góc độ doanh nghiệp, góp ý về vấn đề đất đai doanh nghiệp cổ phần hoá, ông Phạm Văn Thành, Tập đoàn Cao su Việt Nam cho rằng, việc giới hạn quyền sử dụng đất (theo điểm e khoản 3 Điều 111. Phát triển quỹ đất tại Luật Đất đai) trong thực tế có nhiều bất cập.

Đơn cử như, phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất khi xây dựng lệ thuộc và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5 năm của địa phương mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương luôn thay đổi theo hướng phát triển ngành công nghiệp, dịch vụ, do vậy các doanh nghiệp sau cổ phần hoá sẽ thu hẹp dần quy mô nếu không được tham gia vào quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất này hoặc không được bồi thường hỗ trợ đủ để chuyển đổi ngành nghề nhằm duy trì năng lực, hiệu quả của doanh nghiệp.

Do đó, đại diện Tập đoàn Cao su Việt Nam đề xuất điều chỉnh, bổ sung quy định này theo hướng “Đất có nguồn gốc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê, trả tiền thuê đất hàng năm mà chuyển mục đích sử dụng đất khác với phương án sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ngoại trừ doanh nghiệp khi cổ phần hoá không lập phương án sử dụng đất thì doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường, hỗ trợ theo nguyên tắc bảo đảm nguồn lực để doanh nghiệp duy trì, tái tạo năng lực sản xuất kinh doanh và hiệu quả của doanh nghiệp”.