 |
| Theo Bộ Tài chính, hệ thống chính sách thuế, phí bao quát đầy đủ các khoản thu liên quan đến BĐS. |
Hệ thống chính sách thuế, phí bao quát đầy đủ các khoản thu liên quan đến BĐS
Mới đây, tại hội nghị “Phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững”, Bộ Tài chính đã có báo cáo về hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường BĐS; thực trạng thị trường trái phiếu DN (TPDN) liên quan đến DN BĐS.
Về việc hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường BĐS, Bộ Tài chính cho biết, hệ thống chính sách thuế, phí, lệ phí hiện hành đối với BĐS đã cơ bản bao quát đầy đủ các khoản thu liên quan đến BĐS phát sinh trong cả 3 giai đoạn: xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS; sử dụng, khai thác BĐS; chuyển nhượng BĐS.
Việc thực hiện các chính sách này trong thời gian qua đã góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, tạo nguồn thu nhập ổn định cho ngân sách nhà nước.
Liên quan thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, Bộ Tài chính cho biết, thực tế thực hiện chính sách thuế và quản lý thuế đối với giao dịch chuyển nhượng BĐS trong thời gian qua đã phát sinh tình trạng DN, cá nhân thực hiện hoạt động chuyển nhượng BĐS nhưng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu thuế của nhà nước.
Để giải quyết thực trạng này, tăng cường hiệu quả công tác quản lý thuế, chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, từ đó đảm bảo nguồn thu NSNN về BĐS, Bộ Tài chính đã và đang phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố và chỉ đạo tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để đẩy mạnh công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS của người dân, DN, chỉ đạo xử lý nghiêm hành vi kê khai giá chuyển nhượng không đúng với thực tế cũng như hành vi trốn thuế, đồng thời nâng cao công tác tuyên truyền, vận động người dân, DN kê khai trung thực giá chuyển nhượng BĐS trên thị trường mua bán.
Định hướng hoàn thiện chính sách thuế đối với bất động sản, hiện Bộ Tài chính đang đề nghị các bộ, ngành, địa phương và các tổ chức có liên quan tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện các luật thuế, trong đó có các chính sách thuế liên quan đến BĐS. Trên cơ sở tổng hợp vướng mắc, bất cập của các bộ, ngành, địa phương trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan BĐS và tổng hợp nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, Bộ Tài chính sẽ đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến BĐS, báo cáo cấp có thẩm quyền, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến tài sản và đặt trong tổng thể cải cách hệ thống chính sách thuế giai đoạn 2021-2030.
Tiếp tục kiểm tra hoạt động phát hành, giao dịch liên quan đến TPDN
Về thực trạng thị trường TPDN liên quan đến DN BĐS, Bộ Tài chính cho biết, trái phiếu và cổ phiếu là kênh huy động vốn quan trọng của nhóm các DN BĐS.
Trong năm 2021, nhóm DN BĐS phát hành đạt hơn 200 nghìn tỷ đồng TPDN riêng lẻ, chiếm 33,16% toàn thị trường. Ngoài ra, các DN niêm yết hoạt động trong lĩnh vực BĐS thực hiện phát hành trái phiếu trong năm 2021 có kết quả kinh doanh khả quan với doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế tăng lần lượt là 20,3% và 2,7% so với cùng kỳ năm trước.
Trong năm 2021, hầu hết các DN niêm yết đều có tỷ lệ giá trị phát hành trái phiếu trên tổng tài sản, chủ sở hữu và vay nợ tài chính dưới mức 50%. Đặc biệt, các DN niêm yết đầu ngành với giá trị phát hành trái phiếu cao như VIC, VHM và NVL đều có tỷ lệ giá trị phát hành trên vốn chủ sở hữu và tổng tài sản dưới mức 5%.
Tuy nhiên, thị trường TPDN riêng lẻ đối với nhóm DN BĐS vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là DN phát hành với quy mô lớn so với vốn tự có, phát hành không có tài sản đảm bảo, hoặc có tài sản đảm bảo nhưng chất lượng tài sản đảm bảo gặp nhiều rủi ro, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai, cổ phiếu DN hoặc tài sản đảm bảo có thể sử dụng đồng thời cho phát hành trái phiếu và dùng cả cho việc đảm bảo các khoản vay của DN. Trường hợp thị trường BĐS hoặc thị trường chứng khoán có biến động, giá trị tài sản đảm bảo có thể không đủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.
Thời gian qua, khi thị trường có dấu hiệu tăng trưởng nóng, Bộ Tài chính đã thường xuyên đánh giá việc triển khai các quy định về phát hành TPDN để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh khung khổ pháp lý cho phù hợp. Về quản lý giám sát, Bộ Tài chính đã tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, trên cơ sở kết quả kiểm tra, đã có văn bản chấn chỉnh hoạt động phát hành của các DN.
Đầu năm 2022, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cũng đã phối hợp với cơ quan điều tra trong vụ việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Bộ Tài chính cũng đã chỉ đạo UBCKNN và các đơn vị chức năng lập danh sách kiểm tra các DN BĐS, xây dựng có khối lượng phát hành lớn, phát hành trái phiếu không rõ mục đích, không có tài sản đảm bảo, hệ số dư nợ TPDN riêng lẻ cao gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân nắm giữ trái phiếu cao.
Từ nay đến cuối năm 2022, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục triển khai các đoàn kiểm tra về hoạt động phát hành, giao dịch, cung cấp dịch vụ liên quan đến TPDN, bao gồm TPDN BĐS.
Để phát triển thị trường TPDN BĐS, Bộ Tài chính cho rằng các chính sách đối với thị trường TPDN và thị trường BĐS cần được thực hiện đồng bộ, trong đó tập trung vào các giải pháp về hoàn thiện chính sách, tăng cường quản lý giám sát thị trường TPDN, nâng cao chất lượng hàng hóa, cải thiện chất lượng dịch vụ của các tổ chức cung cấp dịch vụ trên thị trường.
Để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Tài chính kiến nghị rà soát, sửa đổi các chính sách pháp luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường.
Để đảm bảo chất lượng nguồn cung trên thị trường và minh bạch thông tin của các DN BĐS phát hành TPDN, mục đích sử dụng vốn, Bộ Tài chính đề nghị sớm nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin về các dự án đầu tư, xây dựng BĐS và thực hiện công khai thông tin về quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai, tình trạng pháp lý... của dự án để phục vụ công tác quản lý liên ngành.
Hoài Anh
