Đầu tư đất nền cạnh khu công nghiệp: Nên chăng?

	HoREA “vạch mặt” thủ phạm phân lô bán nền trái phép và “sốt ảo” giá đất tại TPHCM
	“Giải mã” thị trường đất nền vùng ven TPHCM lên ngôi
	Giá đất nền khu vực ven đô Hà Nội âm ỉ... nóng
	Đất nền lại tăng nhiệt

Một dự án đất nền khu công nghiệp có giá trị là khi được đầu tư quy hoạch đồng bộ về cơ sở hạ tầng, kỹ thuật như cơ sở cung cấp điện, nước, bệnh viện, trường học. (Ảnh minh họa).

Thật, ảo khó lường

Xu hướng chủ yếu hiện nay của các nhà đầu tư đất nền cạnh các khu công nghiệp là mua đất xây nhà trọ, khách sạn, nhà nghỉ, nhà xưởng, hoặc kinh doanh một số dịch vụ ăn uống, vui chơi, giải trí hướng tới số lượng lớn nhân công đang làm việc tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, theo phân tích của một số chuyên gia, đối tượng thuê ở gần khu vực này chủ yếu là công nhân, hộ gia đình trẻ có thu nhập thấp nên sẽ bấp bênh vì thường xuyên chuyển chỗ làm, tính ổn định qua từng thời điểm không cao. Do đó loại hình này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi.

Qua tìm hiểu phóng viên được biết, hiện giá đất nền cạnh khu công nghiệp Đồng Văn, tỉnh Hà Nam tăng cao, nhiều nhà đầu tư không tiếc tiền đầu tư với hi vọng sinh lời nhanh. Với tâm lý nơi nào đông dân cư, nơi đó nhu cầu tiêu dùng cao, cộng vào đó là những lời quảng cáo “có cánh” về vùng đất giao thương hội tụ, giao thông thuận lợi, cửa ngõ Thủ đô… khiến nhiều người mặc nhiên cho rằng đây là mảnh đất màu mỡ để đầu tư.

Với Thủ đô Hà Nội, việc chính quyền TP cấp phép triển khai siêu dự án đô thị thông minh tại Hải Bối, Vĩnh Ngọc, hay dự án Công viên Kim Quy tại Ngọc Chi, Vĩnh Ngọc, Dự án Khu công nghệ thông tin tập trung, dự án Trung tâm triển lãm quốc gia, đặc biệt là thông tin Đông Anh sẽ lên quận vào năm 2020 đã có tác động tới thị trường đất nền tại các vị trí gần khu công nghiệp của huyện này.

Theo giới thiệu của một số môi giới đang hoạt động tại Đông Anh, giá đất nền tại đây có nơi tăng đến 5 triệu đồng/m2 chỉ trong vài tuần. Và khi có nhu cầu, nhà đầu tư thường nhắm đến những lô đất lẻ nằm gần các khu công nghiệp để xây nhà trọ, nhà xưởng rồi cho thuê. Tuy nhiên, kỳ vọng và ý muốn chủ quan của nhà đầu tư là một chuyện còn thị trường đất có sinh lời hay không lại là câu chuyện khác. Nhiều nhà đầu tư may mắn, song cũng không ít nhà đầu tư ngậm trái đắng vì giá không tăng, nhu cầu giao dịch không sôi động, muốn bán cũng khó mà giữ lại cũng chẳng xong.

Một nhà đầu tư đất vào khu vực Đồng Văn không giấu được lo lắng cho biết, qua quá trình phát triển, khu công nghiệp này đang có nguy cơ gây ô nhiễm môi trường do vậy người mua ở thực và người mua để đầu tư kinh doanh dịch vụ đều né tránh do lo ngại ảnh hưởng đến vấn đề sức khỏe.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đầu tư đất nền cạnh các khu công nghiệp là đi ngược với xu thế phát triển của đô thị bởi hiện nay thành phố, khu đô thị đều có xu hướng chuyển dịch các khu công nghiệp giãn khỏi khu dân cư để hạn chế tối đa những ảnh hưởng có thể có của khu công nghiệp đối với cuộc sống của người dân.

Do vậy các nhà chuyên môn không khuyến khích việc đầu tư vào đất nền. Việc đầu tư vào đất nền chỉ thuộc một số nhóm đối tượng đầu cơ, hoặc đầu tư để kinh doanh. Tuy vậy, nhiều khách hàng do thu thập thông tin không chính xác hoặc được tư vấn “ảo” từ môi giới nhà đất dẫn đến việc đổ xô vào mua đất nền khu công nghiệp. Những tin đồn như dự kiến sẽ có đường cao tốc sắp được triển khai hay khu đô thị mới sắp được xây dựng gần khu công nghiệp... thường được tung ra để thu hút sự chú ý của khách hàng, đẩy giá đất tại khu vực gần nơi quy hoạch lên cao.

“Ví dụ điển hình là thông tin không chính thức về việc chuyển dịch cơ quan đầu não của Chính phủ lên Ba Vì vào năm 2010 đã khiến người dân Thủ đô đổ xô mua đất nền quanh vực này để đầu cơ và đẩy giá đất Ba Vì lên cao. Tuy nhiên, do nguồn tin không chính xác nên sau đó, những khách hàng mua đất tại đây đã phải chịu cú sốc lớn cũng như để lại nhiều thiệt hại về vật chất khi phải đi vay mượn, tích lũy tiền mua nhà nhưng cuối cùng lại không bán được”, ông Đính phân tích.

Cần nghi ngờ các “bánh vẽ”

Một dự án đất nền khu công nghiệp chỉ có giá trị khi được đầu tư quy hoạch đồng bộ về cơ sở hạ tầng, kỹ thuật như cơ sở cung cấp điện, nước, bệnh viện, trường học. Ngoài ra, khu vực này còn cần được xét đến yếu tố phong thủy, địa lý và những thông tin về quy hoạch phát triển lâu dài của Chính phủ về khu đất nền dự án. Có như vậy, dự án mới đạt được tính khả thi và có khả năng thanh khoản tốt với khách hàng mua đất tại dự án.

Những khu đất nền cạnh khu công nghiệp có thông tin ảo, hay “bánh vẽ” do các môi giới đưa ra về lợi nhuận hay sự phát triển thần tốc của cảnh quan, đô thị, cơ sở vật chất, tiện ích khi nó chưa được hình thành trong thực tế sẽ không đem lại giá trị thực cho khách hàng. Vì vậy, theo khuyến cáo của các chuyên gia bất động sản, trước khi đưa ra quyết định sở hữu khối đất nền nào đó tại khu công nghiệp không nên bị động chạy theo số đông mà cần chủ động thu thập đủ thông tin, xem xét tình hình thực tế về dự án để có thể đưa ra sự lựa chọn sáng suốt cho riêng mình.

Bên cạnh đó, với các nhà đầu tư từ nơi khác đầu tư tại một địa phương mới có thể không đủ thời gian để cảm nhận mức độ ô nhiễm từ không khí, nguồn nước trong khu vực gần khu công nghiệp. Nhưng yếu tố này sẽ khiến người có nhu cầu ở thực tránh xa dự án, dẫn đến đất bỏ hoang, mất giá. Nhiều dự án “vẽ ra” các khu đô thị sầm uất, khu du lịch ngay cạnh khu công nghiệp. Song thực tế, sẽ chẳng có ai cam chịu cảnh ô nhiễm khói bụi tại các khu công nghiệp và chuyện du lịch càng không thể.

Phó chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, nhà đầu tư nên chọn các dự án có vị trí dễ dàng kết nối với khu vực trung tâm hành chính, kinh tế hoặc tọa lạc lân cận các khu công nghiệp, khu dân cư hiện hữu với tiện ích đầy đủ. Bởi những vị trí này sẽ đáp ứng tốt nhu cầu ở hoặc cho thuê.

Ngoài ra, chỉ nên chọn mua đất đã hoàn chỉnh pháp lý, cụ thể những khu đất, dự án đã có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng là những tài sản an toàn. Bởi loại đất nền có pháp lý thiếu minh bạch sẽ là rủi ro lớn với nhà đầu tư. Chưa kể, việc phát triển ồ ạt của bất động sản vùng ven khiến cho không ít người quan ngại về chất lượng của dự án. Do đó, những dự án mang thương hiệu từ chủ đầu tư uy tín luôn thu hút được sự quan tâm của đông đảo khách hàng.