Nhận diện, phân loại rõ từng loại chung cư trong cải tạo chung cư cũ

Có 600 nhà chung cư cũ cần cải tạo, sửa chữa. Ảnh: Internet.

600 chung cư cũ cần cải tạo, sửa chữa

Thực trạng các chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay đang gây không ít nguy hiểm cho cư dân , đi ngược lại xu hướng phát triển đô thị theo hướng hiện đại. Thực tế cũng đã có nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được ban hành nhưng vẫn chưa khuyến khích được các DN tham gia đầu tư.

Theo LS Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam , Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp được ban hành vào năm 2007. Nghị quyết nói rất hay về mục tiêu, chính sách, giải pháp nhưng việc triển khai Nghị quyết này lại không khả thi.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, theo thống kê sơ bộ chưa chính xác, cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư, riêng Hà Nội chiếm đến hơn 1.500 nhà chung cư, TPHCM hơn 500 nhà.

Trong số 2.500 nhà cung cư có khoảng 600 nhà cần cải tạo và sửa chữa. Có những nhà chưa đến mức hỏng theo quy định của luật pháp, do đó người dân có quyền chưa cho đập phá, cải tạo lại.

Để cải tạo chung cư cũ, ông Khởi cho rằng, cần chú trọng vào một số vấn đề đặt ra như: vấn đề quy hoạch; thứ hai là câu chuyện vốn; thứ ba là hoạch cụ thể trong cải tạo nhà chung cư; thứ tư là chính sách bồi thường.

Với chính sách bồi thường, ông Khởi cho biết, Nghị định 101/2016/NQ-CP về cải tạo chung cư cũ, đã nói rõ cho phép các bên thỏa thuận lựa chọn phương án bồi thường trình thành phố phê duyệt. Hiện nay Hải Phòng đang làm rất tốt câu chuyện này khi họ có quỹ đất và không vướng chỉ tiêu dân số, mật độ quy hoạch.

Còn Hà Nội, ông Khởi cho rằng, hiện nay Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Vấn đề này cũng liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư.

Do đó, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội theo ông Khởi vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn nữa không chỉ của Bộ, ngành mà còn có đóng góp ý kiến từ các nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn.

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội, phải có sự phân biệt khác nhau về thời kỳ xây dựng, vị trí địa lý, kỹ thuật xây dựng, chất lượng cuộc sống của người dân trong từng khu dân cư và đối chiều với chính sách của Nhà nước qua từng thời kỳ...

Chỉ khi nhận diện rõ được những điều này, thì chúng ta mới có khung chính sách cho từng loại chung cư, còn không thì kiến nghị của chúng ta chỉ dừng trên giấy mà thôi.

Phân loại rõ và có kế hoạch cho từng khu

Đề xuất các giải pháp cụ thể liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ, trước tiên, ông Nghiêm kiến nghị trước hết, các địa phương, đặc biệt là Hà Nội cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư.

Trên cơ sở đó, cần có trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, không thể có một khung chính sách chung cho tất cả các loại chung cư. Như vậy sẽ rất chung chung.

TS Đào Ngọc Nghiên cũng nhấn mạnh, để cải tạo chung cư, đảm bảo lợi ích giữa 3 nhà: nhà nước, người dân và doanh nghiệp, thì đề nghị giảm căn hộ chung cư đi.

Đồng thời, chuyên gia này cũng cho rằng, ngoài bồi thường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách mang lại lợi ích cho doanh nghiệp trên toàn địa bàn thành phố và thuận lợi cho những người tự nguyện muốn ra khỏi chung cư.

Theo PGS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường, Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư nhưng việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng. Lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu. Việc này đụng chạm đến lợi ích của nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống. Không giải quyết được bản chất vấn đề đó thì sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư.

Cho rằng Nghị định 101 mới chỉ đưa ra những cơ chế mang tính duy ý chí, theo kiểu nhà nước cho quyền. Do đó cho đến nay mới 1% chung cư được cải tạo và chưa rút ra bài học gì từ việc cải tạo chung cư để nhân rộng.

Dưới góc độ nước ngoài từ câu chuyện cải tạo chung cư, ông Võ cho biết, quyền sử dụng đất đai là có thời hạn. Hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Điều này giúp giá chung cư giảm đi nhiều, khả năng tiếp cận nhà chung cư giá rẻ do chi phí về đất hạn rẻ và cũng dễ dàng cải tạo khi hét hạn sử dụng.