Doanh nghiệp bất động sản xoay xở với dòng vốn phát triển bền vững

Doanh nghiệp hồi phục nhanh nhưng còn nhiều nỗi lo

Dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường. Ảnh: T.D

Đối mặt nhiều khó khăn

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho biết, gần đây hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, thị trường mất cân đối cung – cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế.

Theo TS Cấn Văn Lực, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở bởi nhiều phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng tiếp tục phát triển... Từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 tỷ đồng đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; chú trọng điều tiết cung – cầu bất động sản...

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết, trong bối cảnh siết tín dụng, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững mới có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn.

Về khía cạnh người mua nhà, bà Khánh Trang cho rằng việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư khi đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tăng sẽ cân nhắc chuyển hướng sang phân khúc nhà ở bình dân, xã hội vốn đang bị sụt giảm nguồn cung, góp phần giúp cân bằng thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA, dự báo trong 6 tháng cuối năm, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Đặc biệt, việc kiểm soát tín dụng tác động mạnh vào tâm lý nhóm khách hàng mua nhà lần đầu, chủ yếu là căn hộ chung cư. Do đó, thị trường nhà chung cư sẽ bước vào đợt sàng lọc mạnh mẽ trong nửa cuối năm.

Xoay sở tìm nguồn vốn

Trước thực trạng trên, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 thêm 1-2% nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Theo HoREA, trong bối cảnh kiểm soát tín dụng, thị trường bất động sản tại TPHCM đã bị ảnh hưởng khá nhiều. Tỷ lệ bán trong quý 2 đến giữa quý 3 năm 2022 giảm do lãi suất tăng và khó tiếp cận dòng vốn, nhưng giá bán vẫn lập đỉnh.

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản không nên quá trông đợi vào việc nới lỏng tín dụng mà nên tìm những phương án giúp giảm bớt sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng như: dịch chuyển sang nguồn vốn từ huy động trái phiếu, tăng tốc việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài, tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng…

Phát hành cổ phiếu cho quỹ đầu tư ngoại là hướng đi được một số doanh nghiệp có thương hiệu lựa chọn. Mới đây, Novaland công bố nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Số tiền dự kiến được phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án của Novaland ở các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở miền Nam.

Tương tự, Hưng Thịnh Land cũng bước chân vào thị trường vốn quốc tế với thương vụ huy động 103 triệu USD từ Dragon Capital và VinaCapital để bổ sung cho các dự án từ vừa hợp túi tiền cho đến các khu phức hợp nghỉ dưỡng. Hay như Tập đoàn Nam Long cũng huy động được 1.000 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu cho Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) với lãi suất cố định 9,35%/năm trong 7 năm. Mục đích huy động lần này là để đầu tư giai đoạn 2 của dự án Waterpoint (Long An).

Ông Phùng Quang Hải, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land cho biết, trong những năm vừa qua, doanh nghiệp chú trọng gia tăng nội lực thông qua tăng vốn hơn là huy động vốn vay. Nguồn vốn doanh nghiệp sử dụng để bao tiêu các dự án từ các chủ đầu tư uy tín và thực hiện các thương vụ như mua sỉ bán lẻ, các dự án M&A cũng đang thực hiện. Doanh nghiệp đang là đối tác chiến lược của các chủ đầu tư lớn trên thị trường Việt Nam hiện nay. Điều này đã giúp công ty có giỏ hàng đa dạng và có sự cạnh tranh trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung.