Bất động sản nghỉ dưỡng quay đầu giảm tốc

Các chủ đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến uy tín, sự tham gia của các đơn vị quản lý tầm quốc tế để khai thác hiệu quả, đảm bảo tính minh bạch.

Tăng trưởng chậm lại

Với phân khúc condotel, quý II/2018 thị trường chỉ đón nhận nguồn cung từ 2 dự án, một dự án mới và một dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, với tổng số 2.100 căn hộ, nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn. Trong đó, riêng dự án ở Khánh Hòa đã cung cấp 2.000 căn với lượng tiêu thụ chiếm 63% toàn thị trường, còn lại các dự án khác, sức tiêu thụ rất khó khăn. Bức tranh tương tự xảy ra trên thị trường biệt thự nghỉ dưỡng với nguồn cung cũng ghi nhận sự sụt giảm, chỉ có 1 dự án mới với khoảng 32 căn biệt thự nghỉ dưỡng được chào bán trong quí II, bằng 22% so với quý trước.

Báo cáo của Công ty DKRA Việt Nam.

Đơn cử, tại Hạ Long trong quý I/2018 không ghi nhận dự án condotel mới nào được chào bán ra thị trường. Các sản phẩm được chào bán năm 2017 hiện đã đi vào giai đoạn cuối và hàng còn lại là các căn hộ diện tích lớn nên giao dịch rất chậm.

Tại Đà Nẵng, thị trường tiềm năng vào bậc nhất của BĐS nghỉ dưỡng, theo ghi nhận, lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng trong quý II/2018 chủ yếu tập trung ở phân khúc condotel, tuy nhiên không có nguồn cung condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng nào được chào bán mới ra thị trường. Lượng giao dịch biệt thự cũng chững lại, không xuất hiện thêm giao dịch nào của quý II và cũng chỉ có khoảng 300 căn condotel được giao dịch trong thời gian này.

Tại Nha Trang, thống kê sơ bộ cho thấy sản phẩm BĐS ở tất cả các phân khúc, kể cả condotel đều chững hoặc giảm giá.

Trước đó, theo Công ty DKRA Việt Nam, thị trường BĐS nghỉ dưỡng cũng đang cho thấy những dấu hiệu tăng trưởng chậm lại. Theo đó, quý II/2018 là quý thứ ba liên tiếp thị trường này ghi nhận sự giảm nguồn cung, việc tiêu thụ cũng gặp nhiều khó khăn.

Khẳng định “sự chững lại” của nguồn cung cũng như giao dịch của BĐS nghỉ dưỡng trên thị trường, phân tích vấn đề dưới góc độ chủ đầu tư, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng có 3 lý do khiến chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc bán các dự án mới, và khẳng định “sự chững lại này là cần thiết để thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn”.

Lý do đầu tiên, theo đại diện CBRE là do trong 2 năm 2016-2017 nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng dồi dào, vì thế, đến thời điểm này các nhà phát triển dự án “muốn đi chậm lại một chút” để xem thị trường hấp thụ như thế nào với sản phẩm này, cũng là để thị trường có khoảng không nhằm hấp thụ hết sản phẩm cũ để họ chuẩn bị tung ra các sản phẩm mới. Nguyên nhân thứ 2 liên quan tới khung pháp lý. Hiện tại chưa có khung pháp lý quy định cụ thể cho căn hộ nghỉ dưỡng - đứa con “lai” giữa căn hộ và khách sạn, do đó kể cả các chủ đầu tư phát triển dự án cho đến nhà đầu tư mua kinh doanh đều không chắc chắn loại hình này chịu sự điều chỉnh của văn bản pháp luật nào, có được sở hữu vĩnh viễn hay không, nếu được sở hữu thì nhà đầu tư có được dùng không hay phải trao quyền cho người khác quản lý…

“Thời điểm này nhiều dự án được bàn giao thì những vấn đề này được người mua quan tâm hơn. Do chưa có khung pháp lý rõ ràng thì người mua sẽ thận trọng hơn , dẫn đến chủ đầu tư cũng chậm lại trong việc chào bán sản phẩm”, bà Dương Thùy Dung nói.

Một nguyên nhân khác đáng lưu ý, theo bà Dung, là hiện có quá nhiều nguồn sản phẩm trên thị trường dẫn đến sự cạnh tranh rất khốc liệt, do đó chủ đầu tư phải tính tới việc “phải khác biệt hóa” các sản phẩm của họ, muốn vậy họ cần dành nhiều thời gian nghiên cứu để có sự độc đáo, khác biệt. “Nếu trước đây chúng tôi chỉ mất 2-3 tháng làm việc với các chủ đầu tư để đưa ra sản phẩm, thì bây giờ có thể phải mất từ 8-9 tháng để có sản phẩm ưng ý để khi tung ra có thể cạnh tranh với các đối thủ khác”, bà Dung cho biết.

Cam kết lợi nhuận kiểu “không tưởng”

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, lý do sụt giảm của BĐS nghỉ dưỡng còn từ việc giá bán được đẩy lên cao không phù hợp với các nhà đầu tư và không còn hấp dẫn các nhà đầu tư. Bản thân các khách hàng chỉ lựa chọn các dự án có chủ đầu tư uy tín, chất lượng và khả năng điều hành, khai thác, kinh doanh dự án sau đầu tư hiệu quả để đảm bảo an toàn nguồn vốn và khả năng sinh lợi cao, bền vững cho họ.

“Quan điểm hiện tại của các nhà đầu tư thứ cấp chắc chắn sẽ tạo nhiều thay đổi đối với các dự án nghỉ dưỡng. Thứ nhất, sẽ tạo sự thanh lọc. Các chủ đầu tư dự án yếu kém sẽ phải chuyển giao dự án lại cho các chủ đầu tư có năng lực thực sự khác. Thứ hai, sẽ tạo tính cạnh tranh mạnh hơn giữa các chủ đầu tư có năng lực để thu hút khách hàng”, ông Nguyễn Văn Đính cho biết.

Một vấn đề khác khiến cho lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng sụt giảm là rủi ro trong cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Thời gian qua, để bán được sản phẩm, nhiều chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cho loại hình này lên tới 8-10%, thậm chí 12%. Tuy nhiên, đã có những chủ đầu tư không thực hiện được cam kết này dẫn tới những tranh chấp, kiện tụng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, việc đặt cam kết lợi nhuận quá cao, lên tới 12 – 15% là quá khó khăn để thực hiện, bởi không phải nơi nào cũng đạt hiệu quả đặt phòng cao. Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Công ty Indochina Capital Corporation cũng cho rằng, dù thị trường du lịch ở Việt Nam rất tiềm năng nhưng việc một số dự án condotel ở Việt Nam cam kết lợi nhuận đầu tư ở mức 8-12%/năm là “không tưởng”, trên thế giới “chưa có chủ đầu tư nào đưa ra mức lợi nhuận như thế” và thực tế là không thể đạt được mức lợi nhuận này.

“Hiện nay, một số chủ đầu tư bắt đầu không đi vào hướng cam kết lợi nhuận cao, mà đi sâu vào chất lượng quản lý và chất lượng dự án để thu hút khách hàng. Đây là một trong những phương án mà chúng tôi cho rằng hợp lý”, ông Nguyễn Mạnh Hà nói. Theo đó, thị trường BĐS biển đang ngày càng phát triển mạnh, để đầu tư hiệu quả, đòi hỏi các chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư nhỏ lẻ phải chuyên nghiệp hơn, thận trọng hơn, tránh đầu tư theo phong trào như thời gian qua.

Nhiều ý kiến cho rằng, thay vì đưa ra các mức lợi nhuận cam kết, các nhà phát triển BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam cần quan tâm nhiều hơn đến uy tín, cần có sự tham gia của các đơn vị quản lý tầm quốc tế để khai thác hiệu quả, đảm bảo tính minh bạch, từ đó đem lại niềm tin từ phía khách hàng. Đặc biệt, cơ sở pháp lý là yếu tố rất quan trọng đối với BĐS nghỉ dưỡng, trong đó có condotel.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, việc hoàn thiện cơ sở pháp lý cho BĐS du lịch phát triển bền vững là cần thiết, vì đây là nhu cầu tất yếu, góp phần thúc đẩy kinh tế, bộ mặt của đất nước. Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho biết, Bộ này đang nghiên cứu để ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cũng như văn bản quy định về quản lý vận hành condotel, tránh những mâu thuẫn có thể xảy ra về sau. Theo dự kiến, cuối năm 2018 năm hoặc đầu 2019 sẽ có một số văn bản phân định rõ ràng về loại hình này.