Bất động sản - điểm nóng của thị trường M&A 2018?

Ảnh: ST.

BĐS đang dẫn đầu M&A

Hiện có nhiều DN BĐS đã niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Nhóm cổ phiếu BĐS vẫn được xem là điểm sáng trong mắt nhà đầu tư nhờ triển vọng kinh doanh nổi bật trong năm 2018. Đồng thời, việc cổ phần hóa, thoái vốn tại DNNN, trong đó có những DNNN thuộc lĩnh vực BĐS, xây dựng cũng đem lại cơ hội cho M&A BĐS.

BĐS từ trước đến nay vẫn là mục tiêu của các nhà đầu tư M&A, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Trong những năm gần đây, sự quan tâm của nhà đầu tư đối với BĐS ngày càng tăng và đây được dự báo là một trong những ngành thu hút nhiều thương vụ M&A nhất trong năm 2018.

Theo ông Đặng Xuân Minh, Tổng giám đốc Công ty AVM, các giao dịch M&A trong lĩnh vực BĐS vẫn theo xu hướng hướng tới các dự án ở khu vực thành thị lớn hoặc đô thị mới phát triển nơi tập trung dân cư, các dự án nghỉ dưỡng, các khách sạn ở vị trí trung tâm. Lĩnh vực này đang thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Trong nửa đầu năm 2018, tổng giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam đạt 3,35 tỷ USD, bằng 139% so với cùng kỳ năm ngoái. Góp mặt trong số đó có các thương vụ M&A lớn trong lĩnh vực BĐS. Các hoạt động M&A lĩnh vực này diễn ra khá sôi động. Thương vụ điển là thương vụ GIC (Quỹ Đầu tư của Chính phủ Singapore) đầu tư vào Vinhome. Theo thông tin công bố, GIC đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (tương đương gần 30 nghìn tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhome và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như một khoản cho vay) để thực hiện các dự án. Vinhomes là đơn vị phát triển mảng BĐS về nhà ở, biệt thự và căn hộ cao cấp của Tập đoàn Vingroup, thời điểm nhận đầu tư Vinhomes đang điều hành 10 dự án với tổng số gần 18 nghìn căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại.

Bên cạnh đó, Keppel Land, một nhà phát triển Singapore khác cũng đã thâu tóm 10% cổ phần còn lại của Jencity Limited, cùng kế hoạch xây dựng một cộng đồng – Saigon Sports City – với khoảng 11,4 triệu USD. Với diện tích 64 ha, thành phố nhỏ này sẽ bao gồm khoảng 4.300 căn nhà cao cấp và trung tâm sống lý tưởng hàng đầu Việt Nam với đầy đủ cơ sở vật chất cho thể thao, giải trí, mua sắm và ăn uống.

Một thương vụ đáng chú ý khác là quỹ đầu tư tư nhân Mỹ Warburg Pincus kết hợp với Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp Becamex IDC thành lập một liên doanh (có tên gọi Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW) với tổng số vốn hơn 200 triệu USD để phát triển chuỗi logistics và BĐS công nghiệp tại Việt Nam với lĩnh vực hoạt động chính là phát triển, vận hành nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và xây theo yêu cầu của khách hàng tại các khu kinh tế và khu công nghiệp.

Đầu năm 2018, tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo đã chi số tiền lớn cho Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long để nắm giữ 50% vốn của Liên doanh An Khánh JVC, chủ đầu tư sở hữu Dự án Khu đô thị Splendora có tổng diện tích 264 ha, tổng vốn đầu tư trên 2 tỷ USD.

Vào tháng 3/2018, CapitaLand đã mua lại dự án khoảng 0,9 ha tại một vị trí đắc địa ở quận Tây Hồ, Hà Nội (gồm một khu dân cư 380 căn hộ, khoảng 21.400 m2 diện tích văn phòng, và hơn 19.300 m2 diện tích bán lẻ). Thương vụ mới nhất này sẽ mở rộng danh mục đầu tư của CapitaLand lên đến 12 khu phát triển dân cư, một khu phát triển tích hợp và 21 khu nhà ở dịch vụ, trải dài trên khắp sáu thành phố của Việt Nam.

Hứa hẹn kỉ lục mới

Nhiều ý kiến cho rằng năm 2018 sẽ là một năm kỷ lục mới cho các giao dịch M&A trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Hiện nay, những quỹ đầu tư hoặc DN FDI M&A dự án BĐS có thể kể đến như Warburg Pincus, Mapletree, Keppel Land, Hong Kong Land, Lotte E&C… Ở trong nước, các nhà phát triển dự án nội địa như Novaland, Hưng Thịnh cũng không ngừng mở rộng và tìm mua các vị trí đất có lợi thế. Một số nhà đầu tư BĐS đã thu hút được nguồn vốn từ nước ngoài để phát triển dự án như Vinhomes, Bitexco, Nam Long… BĐS hiện cũng đứng trong top 5 các ngành thu hút vốn FDI nhiều nhất.

Nhận định về thị trường BĐS Việt Nam 2018, trong đó có hoạt động M&A BĐS, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, thị trường M&A BĐS tại Việt Nam từ trước đến nay vẫn rất sôi động. “Là đơn vị tiếp xúc làm việc với chủ đầu tư, nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Trung Quốc, Singapore,... chúng tôi nhận thấy họ rất quan tâm tới thị trường BĐS Việt Nam. Không chỉ tại Hà Nội, TP. HCM, họ cũng có hứng thú với các thị trường lân cận như Hải Phòng, Quảng Ninh, Nha Trang... Không chỉ về mặt nhà ở mà nhà đầu tư còn quan tâm còn các mảng khác như BĐS công nghiệp, nghỉ dưỡng, thương mại..." ông Matthew Powell nói.

Như vậy, hình thức mua lại để hình thành các liên doanh được thực hiện chủ yếu giữa các nhà đầu tư nước ngoài – với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương - vốn là những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối liên hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại. Lý do chính thúc đẩy hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS đã và sẽ tiếp tục phát triển, theo một báo cáo nghiên cứu của Diễn đàn M&A Việt Nam, là do thời gian hoàn thành thủ tục dài, trung bình mất từ 3-10 năm, đồng thời các vị trí đất đẹp trở nên hạn chế hoặc đã được sở hữu bởi các nhà đầu tư trong nước. Cùng với nhu cầu gia tăng trong khi nguồn cung đang hạn chế, chi phí để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam đang ngày càng đắt đỏ hơn với mức định giá cao hơn 30-50% so với một vài năm trước.

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Đại Phúc Land, hiện đứng thứ 2 trong các nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong M&A, thời gian tới M&A BĐS hứa hẹn sẽ còn gia tăng mạnh. Nhiều tập đoàn lớn nước ngoài đầu tư vào BĐS có quy mô ngày càng lớn, từ vài đến vài trăm ha. Điều này góp phần thúc đẩy BĐS phát triển bền vững hơn trong tương lai. Với lượng dân số vàng khá cao, tốc độ đô thị hóa cũng tăng cao dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng mỗi năm, BĐS phát triển ngày càng chuyên nghiệp, hiệu quả hơn thì DN FDI sẽ góp phần lớn trong việc tham gia vào thị trường tiềm năng này.