Vì sao chung cư mini ở Hà Nội không được cấp “sổ đỏ”?

Hiện nay, tại thành phố Hà Nội có hàng nghìn căn hộ chung cư mini chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (ảnh minh họa: moitruong.net.vn)

Ông Nguyễn Thành mua căn hộ chung cư mini 603 Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, Hà Nội với giá 950 triệu đồng và chuyển về ở từ tháng 3/2017.

Theo lời hứa của chủ đầu tư, sau 1 năm căn hộ 47m2 của ông sẽ được tách “sổ hồng”.

Tuy nhiên, đến nay gia đình ông vẫn phải tiếp tục chờ đợi và chưa biết đến bao giờ mới có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Đây là một ngôi nhà nằm trong hẻm sâu, đường vào chưa đến 2m.

Trong giấy phép xây dựng, công trình này chỉ được xây 6 tầng, nhưng chủ đầu tư cơi nới thêm 2 phòng trên tầng 7 để bán với giá 710 triệu đồng mỗi căn (37m2).

Dù biết là khó làm sổ riêng, nhưng nhiều người vẫn chọn mua vì căn hộ có diện tích nhỏ phù hợp với điều kiện kinh tế của họ.

Ông Nguyễn Thành nói: “Nếu có điều kiện thì mình mua chỗ khác rộng rãi hơn, ở tốt hơn. Ở tầng 3 này mà có hỏng thang máy hay hỏa hoạn cũng dễ chạy hơn nên tính toán lấy phòng này. Mặt phía bên này họ bán hết rồi, chỉ còn các phòng từ nhà tôi trở ra ngoài kia thôi”.

Hiện nay, những tòa nhà 5 - 7 tầng với quy mô từ 15-30 căn hộ mọc lên ngày càng nhiều trong các khu đông dân cư tại các quận của Hà Nội như: Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Long Biên.

Theo chân một người môi giới, chúng tôi tới chung cư 398 Võ Chí Công, quận Tây Hồ, Hà Nội để xem căn hộ mini.

Giới thiệu về công trình, anh Nguyễn Văn Vĩnh đưa ra các giấy tờ như: bản sao công chứng sổ đỏ của mảnh đất, bản sao công chứng giấy phép xây dựng, bản sao bộ hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bản sao hồ sơ thiết kế điện nước, sơ đồ của căn hộ.

Anh Vĩnh cũng khẳng định, về loại hình căn hộ mini, anh “bao sân” cả khu vực Hà Nội. Khách hàng chỉ cần nói mua căn hộ khoảng bao nhiêu tiền, ở khu vực nào là có ngay.

Nếu căn hộ ở Đội Cấn, quận Ba Đình, khu vực Đống Đa, Cầu Giấy thì đắt hơn, khoảng 1 tỷ/căn 30m2. Nếu muốn mua rẻ hơn thì phải chấp nhận đi xa như sang Long Biên, hay xuống khu vực Mỹ Đình, Chèm, khu vực Vân Canh, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm.

Anh Nguyễn Văn Vĩnh nói: “Trước tiên là anh ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, sử dụng sổ đỏ công chứng, giấy phép xây dựng photo công chứng, phụ lục thiết bị và mặt bằng thiết kế. Hợp đồng mua bán hiện tại đang sử dụng hợp đồng bảo lãnh. Kiểu như là một bên công ty đứng ra bảo lãnh, thay thế chủ đầu tư nhận tiền, sau 1 năm có hỏng hóc gì thì bên công ty sẽ sửa chữa thay cho chủ đầu tư”.

Mỗi căn hộ khoảng 30m2 có giá trung bình từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng. Trong khi đó, căn hộ chung cư có diện tích lớn hơn trong các tòa nhà thương mại tại Hà Nội hiện nay thấp nhất cũng hơn 1,5 tỷ đồng.

Theo quy định, việc mua bán các căn hộ này không cần phải qua sàn giao dịch bất động sản mà chỉ cần ra công chứng. Thế nhưng, cơ quan công chứng chỉ công chứng vị trí ngôi nhà tại khu chung cư mini được đem ra mua bán (công chứng định vị) mà thôi.

Anh Trần Văn Minh ở chung cư 306 Tây Sơn cho biết: “Trường hợp của chúng tôi là chủ đầu tư xây dựng với giấy phép là xây nhà để ở với tư cách cá nhân, sau đó bán cho chúng tôi. Nếu có thể, tôi đề nghị chính quyền và các cấp lãnh đạo xem xét, thống kê lại, xác nhận căn hộ của chúng tôi phù hợp với diện tích và các điều kiện sinh hoạt. Như bản thân tôi không có bất cứ một giấy tờ nào liên quan đến phường chúng tôi đang ở”.

Tại Khoản 2 Điều 46 Luật nhà ở quy định, trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Quy định của UBND thành phố Hà Nội về cấp Giấy chứng nhận đối với Nhà chung cư mini tại Quyết định số 12, ngày 31/3/2017, cũng nêu rõ những điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

Thực tế cho thấy, các chung cư mini tại Hà Nội hiện nay thường được cấp giấy phép xây dựng 6 tầng hoặc 6 tầng rưỡi nhưng đa số đều vượt tầng với lý lẽ của chủ đầu tư “như thế mới có lãi”.

Nhiều địa phương sẵn sàng “lờ” việc làm này của các chủ đầu tư nếu họ chịu “phạt chui” 60 triệu/tầng. Nhưng người mua phải căn hộ nằm ở các tầng “vượt” thì chẳng bao giờ được cấp sổ đỏ.

Bên cạnh đó, đa số các công trình có chất lượng xây dựng không tốt, nhiều điều kiện khác về xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy… không đúng theo các tiêu chuẩn quy định.

Luật sư Hoàng Văn Hướng, Trưởng Văn phòng Luật sư Hoàng Hưng cho biết: “Các chủ sở hữu không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, tức là hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của chủ đầu tư. Như vậy, người mua căn nhà này hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật như không chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay vốn, không thể thừa kế hay một số quyền dân sự khác”.

Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ và chia tách sổ đỏ, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý. Trong khi đó, hầu hết các chung cư mini tại Hà Nội không đáp ứng được những quy định đó nên không đủ điều kiện tách sổ riêng cho từng căn.

Thực tế cho thấy, công tác quản lý của chính quyền địa phương và các ngành chức năng đối với chung cư mini còn nhiều bất cập. Nếu loại hình căn hộ này tiếp tục mọc lên ồ ạt như hiện nay, tại thành phố Hà Nội sẽ có những khu “ổ chuột” trong tương lai không xa.

Còn những người mua căn hộ chung cư này, vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, nên khi bị giải tỏa, đền bù hay xảy ra tranh chấp, sẽ vẫn là người chịu thiệt./.