Rủi ro mua nhà ở những dự án thế chấp ngân hàng

Dự án Tokyo Tower (Hà Nội) với tổng mức đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng vừa bị PVcomBank thu giữ để xử lý nợ xấu. Dự án do liên danh Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor), Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 và Công ty Thương mại Hoàng Vương làm chủ đầu tư. Ảnh: Duy Phạm.

Doanh nghiệp nói gì?

Trong danh sách 92 dự án được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng do Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội công bố, Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát thế chấp quyền sử dụng đất 59 căn nhà ở thấp tầng và công trình hỗn hợp cao tầng tại dự án Hải Phát Plaza (Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm). Ngoài ra, chủ đầu tư này cũng đang thế chấp tài sản với quyền sử dụng đất dự án tại Phú Lãm, quận Hà Đông, dự án tại đoạn Cầu Chui - Cầu Đông Trù, Long Biên.

Trước những nghi ngại của người mua nhà về tính minh bạch của các dự án bị thế chấp, ông Đoàn Hòa Thuận, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát khẳng định, chủ đầu tư phải được sự chấp thuận của Sở Xây dựng, đảm bảo việc triển khai dự án đúng thủ tục pháp luật, công ty không mập mờ trong thủ tục vay, thế chấp và giải chấp ngân hàng. Việc thế chấp đảm bảo cho từng dự án cụ thể và thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Ông Thuận lý giải, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, các dự án bất động sản khi triển khai bán hàng phải làm thủ tục cấp bảo lãnh cho người mua nhà. Mặt khác, Luật các tổ chức tín dụng quy định khi cho các chủ đầu tư bất động sản vay vốn thì phải có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo có thể từ chính dự án, hoặc tài sản khác của chủ đầu tư. Trên cơ sở đó, trước khi cho vay vốn, các ngân hàng phải thẩm định hiệu quả dự án, năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án của chủ đầu tư.

Đồng thời, trong quá trình triển khai cho vay, các ngân hàng cũng thống nhất với chủ đầu tư về quản lý dòng tiền, đảm bảo việc sử dụng vốn vào dự án đúng mục đích, theo nguyên tắc tiền của dự án nào đi theo dự án đó, vừa quản lý tốt dòng tiền cho khách hàng vừa đảm bảo dòng tiền trả nợ.

Theo ông Thuận, đến thời điểm hiện tại, công ty đã nhận được sự đồng thuận từ phía ngân hàng trong việc nhận thế chấp tài sản, đăng ký giao dịch đảm bảo và giải chấp từng phần tài sản khi thực hiện bán hàng cho khách hàng.

“Điều quan trọng nhất khách hàng cần nắm rõ là tài sản và dự án đó có bị thế chấp hay không. Nếu thế chấp thì nhằm mục đích gì, nếu ngân hàng giải chấp và bán tài sản đó thì khách hàng có chịu rủi ro gì không?”, ông Thuận đưa ra lời khuyên với khách hàng.

Đồng thời, việc thế chấp các dự án của Hải Phát là đảm bảo cho chính các dự án cụ thể, không có mục đích khác. Nếu khách hàng muốn thế chấp căn hộ trong dự án Hải Phát đã thế chấp, ngân hàng sẽ giải chấp căn hộ trong khoảng 3 - 7 ngày tùy thủ tục từng ngân hàng.

Đẩy rủi ro về phía người mua nhà

Từ danh sách 92 dự án bất động sản đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất cho ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng phân tích, trong phần lớn các dự án nằm trong danh sách, đều đang sử dụng cả hai kênh huy động vốn, tức là vốn vay của ngân hàng và huy động tiền từ người mua nhà.

“Đây là tình trạng cố hữu của thị trường bất động sản Việt Nam, đẩy nhiều rủi ro về phía người mua. Mặt khác, ngân hàng cũng gặp khó khăn khi cho vay theo cách thức này. Bởi nhà kinh doanh bất động sản khi có quá nhiều tiền từ ngân hàng và từ dân thì có khả năng đầu tư vào dự án khác. Đến cuối cùng, không hiếm trường hợp cả ba đều mất tiền. Người dân mất số tiền bỏ ra mua nhà, ngân hàng không được trả nợ và chính doanh nghiệp cũng thua lỗ vì đầu tư dàn trải”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Trên thực tế, người mua nhà cũng đã gặp không ít “rắc rối” khi mua nhà ở các dự án bất động sản thế chấp ngân hàng. Như năm 2017, nhiều người dân ở chung cư The Harmona (TP.HCM) lo lắng phải “ra đường” do Công ty Cổ phần Thanh Niên đem tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất của dự án này thế chấp để vay vốn tại Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Bắc Sài Gòn (BIDV Bắc Sài Gòn) đã thu hút sự quan tâm lớn dư luận. Cụ thể, theo hợp đồng thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định của pháp luật, Công ty Cổ phần Thanh Niên phải chuyển tiền bán nhà về tài khoản tại BIDV Bắc Sài Gòn để ngân hàng thu nợ. Tuy nhiên, chủ đầu tư này đã không thực hiện, dẫn đến tình trạng dân thì không làm được sổ đỏ dù đóng tiền đầy đủ mà ngân hàng thì không thu hồi được nợ.

Từ thực tế nêu trên, Luật sư Vi Văn Diện, Giám đốc Công ty Luật Thiên Minh đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu bán nhà hình thành trong tương lai, vừa vay tiền của ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua. Hình thức này có nhiều điểm tích cực nhưng hạn chế không ít. Cụ thể như chủ đầu tư huy động vốn quá mức quy định, sử dụng vốn huy động sai mục đích, hay đem căn hộ thế chấp ngân hàng… dẫn đến không còn khả năng thanh toán.

“Khi mua nhà, khách hàng cần xem xét kỹ điều khoản trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp sổ đỏ; chế tài về phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng… Đồng thời, người mua nhà nên chủ động trực tiếp đến gặp chủ đầu tư để xem dự án đó đang được thế chấp cho ngân hàng nào, thời hạn trong bao lâu và có thể giải chấp được không”- Luật sư Vi Văn Diện khuyến cáo.