Nóng - lạnh thị trường bất động sản đầu năm

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu sụt giảm tại các thành phố lớn. Ảnh: H.A

Nếu như tình trạng nguồn cung, giao dịch BĐS nhà ở tại các thị trường lớn trầm lắng do tính quy luật, thì tại một số địa bàn lại đang diễn ra tình trạng nóng sốt đất nền cục bộ.

Giao dịch chững lại

Trong quý đầu năm, theo số liệu của các tổ chức, nguồn cung, giao dịch trên thị trường BĐS nhà ở giảm sút so với quý trước đó.

Theo thống kê mới đây của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội ở tất cả phân khúc ghi nhận sự sụt giảm. Tổng nguồn cung chỉ đạt 34.400 căn trên toàn thị trường, giảm 5% so với quý trước, trong đó, căn hộ hạng A ghi nhận mức giảm 84%, hạng B và hạng C cũng giảm 35% so với quý IV/2018. Số lượng căn hộ giao dịch thành công trong quý I đạt khoảng 9.800 căn, giảm 14% so với quý trước.

Đánh giá về thị trường quý I, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, như nhiều đơn vị đã công bố, trong quý I/2019 các con số đều sụt giảm cả ở thị trường Hà Nội và TPHCM. Những con số sụt giảm cả về lượng sản phẩm mở bán và giao dịch thành công tại hai thị trường đầu tàu của cả nước cho thấy sự giảm tốc của thị trường BĐS so với những năm gần đây, nhất là các năm 2017, 2018.

Theo nhận định, thị trường trầm lắng trong quý I là theo quy luật hàng năm. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, cũng như nhiều năm, thường quý I thị trường BĐS trầm lắng hơn so với các giai đoạn sau, bởi trong 3 tháng thì có 1 tháng rơi vào dịp Tết. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết thêm, trong quý I/2019 có hai xu thế: Phân khúc cao cấp trầm lắng hơn do nguồn cung còn hạn chế, còn phân khúc trung bình khá sôi động.

Theo đánh giá, thị trường BĐS TPHCM đang trầm lắng hơn thị trường Hà Nội. Về sự thiếu hụt nguồn cung ở thị trường TPHCM, đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, lượng cung phản ánh đúng thực trạng của thị trường. Theo lý giải, hiện nay nguồn hàng từ các dự án không phải không có, thậm chí có nhiều, nhưng các dự án đủ điều kiện chào hàng lại đang gặp nhiều khó khăn và khó khăn này xuất phát từ các cơ quan quản lý vì có nhiều hồ sơ của các dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường đang nằm tại các cơ quan chuyên môn của TPHCM. Bên cạnh đó, việc phê duyệt các dự án đủ điều kiện khởi công xây dựng cũng có nhiều khó khăn nên chậm trễ. Tại Hà Nội, tốc độ phát triển của thị trường cũng chậm lại nhưng giao dịch các dự án không đến mức trầm lắng như TPHCM. Lý do là sau một giai đoạn phát triển nóng với nhiều dự án đồng loạt triển khai, đến nay nhiều vấn đề chưa chuẩn của các dự án được phát hiện và hiện đang được rà soát lại, sự rà soát này là trên phạm vi cả nước. Do đó, Hà Nội và TPHCM là 2 điểm nhấn lớn của sự chậm đưa hàng ra thị trường.

Các chuyên gia cũng cho rằng, một nguyên nhân khác đến từ khó khăn của dòng vốn tín dụng. Ngay từ đầu năm 2019, vốn tín dụng cho BĐS bắt đầu bị siết chặt, đây chính là nguyên nhân tác động rất mạnh và rõ nét khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp gần như hoạt động chững hẳn vì không tiếp cận được vốn, không vay được tiền để đầu tư. Tình trạng này không chỉ Hà Nội, TPHCM mà còn tại nhiều địa phương khác trên cả nước.

Thiếu minh bạch thông tin dễ dẫn đến sốt ảo

Cũng trong quý I, trái ngược với sự trầm lắng của BĐS nhà ở, thị trường BĐS đang chứng kiến những cơn sốt đất nền cục bộ tại một số địa phương như Vân Đồn (Quảng Ninh), Đà Nẵng, Quảng Nam... với sự tăng giá gấp 5-6 lần so với vài tháng trước đó.

Lý giải cho nguồn cơn của tình trạng sốt đất nền nổi lên trong khoảng hai năm trở lại đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng có hai dạng đất nền được quan tâm, thứ nhất là đất nền tại các dự án được đánh giá đem lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư cả sơ cấp và thứ cấp, nên các nhà đầu tư chuyển đổi cơ cấu sản phẩm. Nếu như trước đây các nhà đầu tư này chủ yếu đầu tư chung cư thì nay họ chuyển sang đầu tư đất nền vì họ nhận thấy rằng đầu tư đất nền nhiều lợi nhuận và an toàn hơn. Thứ hai, thông tin đầu tư đất nền ở những khu vực có khả năng nổi sóng với những thông tin như thông tin quy hoạch từ huyện lên quận, lên thành phố, các dự án hạ tầng giao thông sắp được đầu tư. Ở loại hình đất nền này, sốt đất có một phần trách nhiệm của chính quyền địa phương, một phần là do môi giới. Có giao dịch mới có nguồn thu, do đó nhiều môi giới đẩy lên thành sốt đất khiến nhiều nhà đầu tư chạy theo tâm lý đám đông. Câu chuyện này đã diễn ra ở nhiều nơi như Phú Quốc, Vân Đồn... "Do đó, khi nào thông tin rõ ràng minh bạch, ví dụ thông tin về quy hoạch, sáp nhập tỉnh thành, nâng cấp lên thành phố, lên quận... thì thị trường mới bớt sốt ảo và không chạy theo tin đồn theo tâm lý đám đông", ông Khởi nói.

Bình luận về vấn đề này, dẫn ví dụ về giao dịch sốt nóng của đất nền tại Vân Đồn, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, phần lớn việc rao giá chỉ từ phía các nhà đầu tư, về phía khách hàng khi tình hình đang nóng, giá tăng chóng mặt thì phải bình tĩnh thăm dò, xem xét tình hình.

Ông Đính cũng nhấn mạnh, vấn đề minh bạch thông tin tại các địa phương hiện nay vẫn rất yếu. “Chính phủ và Thủ tướng cũng đã ban hành nhiều nghị định về vấn đề này, đơn cử như Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS quy định tất cả các địa phương trong giai đoạn 2017 và 2018 phải có báo cáo thị trường đưa ra được các vấn đề về phát triển, định hướng thị trường... tất cả thông tin cần phải được kê khai, công bố trên hệ thống cổng thông tin địa phương và Chính phủ. Tuy nhiên việc kê khai, công bố thông tin này đang thiếu, vì vậy đã tạo ra sự mập mờ về thông tin”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Theo đại diện Hội Môi giới BĐS, với những tin đồn sắp có khu đô thị, sân bay, trung tâm thương mại..., nhiều nhà đầu tư sẽ lao vào, trong khi đó thị trường không kiểm chứng được tin đồn. Rõ ràng nếu địa phương công bố công khai thì nhà đầu tư mới có cơ sở để kiểm chứng. Chưa kể, các nhà đầu cơ trót đầu tư sai thường cố gắng dùng công nghệ để tạo ra thông tin giả mạo để đẩy hàng. Cuối cùng loanh quanh toàn nhà đầu cơ với nhau chứ người tiêu dùng thực sự rất ít.

Nhiều ý kiến cho rằng, nhiều đơn vị tư vấn chuyên nghiệp sẽ có lời khuyên, tư vấn chuẩn mực cho các nhà đầu tư. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ luôn lắng nghe và tìm hiểu kỹ trước khi quyết định, còn những người chộp giật sẽ bị mắc cạn. Trước những thông tin sốt ảo, các nhà đầu tư nên cố gắng tìm hiểu ký thông tin quy hoạch không nên nóng vội chạy theo thông tin ảo.

	Thị trường BĐS TPHCM: Nhiều phân khúc giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ
	Nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam
	TPHCM: Bàn giải pháp xây dựng thành trung tâm dịch vụ bất động sản lớn của cả nước
	TP Hồ Chí Minh: Nhiều thách thức cho thị trường bất động sản