Kỳ vọng cơ chế đặc thù thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội phát triển

Quang cảnh Hội thảo.

Loạt điểm nghẽn "cản đường" phân khúc nhà ở xã hội

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, đến năm 2030, Việt Nam cần xây dựng tối thiểu một triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là công nhân tại các khu công nghiệp và người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, đến nay, kết quả thực hiện Đề án 1 triệu căn NOXH chưa đạt kỳ vọng. Hiện cả nước có 657 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô trên 597.152 căn. Trong đó, số lượng dự án hoàn thành là 103 dự án với quy mô hơn 66.755 căn.

Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NOXH, hiện dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH đang được trình và sẽ được thông qua tại kỳ họp này.

Tại Hội thảo 'Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới' được tổ chức chiều 27/5, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) đã điểm ra hàng loạt khó khăn, vướng mắc mà ông cho rằng là các “điểm nghẽn” trong phát triển NOXH.

Theo đó, một số địa phương chưa quan tâm đưa chỉ tiêu phát triển NOXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương, do đó các thủ tục về NOXH chưa nhanh.

Cơ chế, chính sách phát triển NOXH cũng gặp hàng loạt rào cản. Cụ thể tại Điều 85, Luật Nhà ở 2023 đã đề cập đến nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển NOXH.

Tuy nhiên, lợi nhuận của nhà đầu tư là 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án… dẫn đến chậm tiến độ, tăng chi phí. Điều này càng khó hấp dẫn với nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Cùng với đó, một số địa phương cấp tỉnh chưa ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH trên địa bàn như bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng NOXH... Do đó, tiến độ triển khai dự án NOXH bị chậm.

TS. Khôi nhấn mạnh, nếu không bố trí nguồn vốn đầu tư cho hạ tầng sẽ dẫn đến chi phí giá thành tăng cao, người thu nhập thấp không thể có điều kiện mua được nhà.

Ngoài ra, TS. Nguyễn Văn Khôi cũng nêu khó khăn đến từ việc bố trí quỹ đất. Theo đó, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã giao quyền cho địa phương trong việc tạo quỹ đất để phát triển NOXH gồm 3 hình thức: quỹ đất NOXH trong phạm vi dự án nhà ở thương mại là 20%; bố trí quỹ đất NOXH thay thế ở vị trí khác; đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, Nghị định lại không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng, nên đã buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH… gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Với người mua, thuê nhà ở xã hội, Chủ tịch VNREA cho rằng, có nhiều “điểm nghẽn” không dễ vượt qua. Trong đó, thực tế người mua, thuê mua NOXH đang khó tiếp cận các gói vay ưu đãi; lãi suất cho vay cao và thời hạn vay ngắn, "với mức thu nhập người dân và giá NOXH như hiện nay thì cũng phải 23 – 25 năm mới trả được tiền vay"…

Tháo gỡ vướng mắc nguồn lực đất đai cho nhà ở xã hội

Đề cập đến một số giải pháp, TS. Nguyễn Văn Khôi đề xuất: các địa phương phải xác định nhu cầu về NOXH, nhà ở hợp với thu nhập người dân có nhu cầu ở thực; lập kế hoạch phát triển với các chỉ tiêu cụ thể, tiến độ đáp ứng hàng năm, 5 năm và coi đây là chỉ tiêu quan trọng về chính sách an sinh xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Đồng thời, quy hoạch đất và tạo lập mặt bằng sạch cho dự án NOXH phải được ưu tiên trong các nhiệm vụ của địa phương, thông qua chỉ tiêu và dự án cụ thể hàng năm.

Các địa phương cũng cần ban hành cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp để thu hút nhà đầu tư đầu tư xây dựng NOXH và người dân tiếp cận được, mua NOXH.

Đơn cử như, ngân hàng thương mại có chính sách giảm lãi suất cho chủ đầu tư vay xuống mức 3-4%/năm đối với dự án NOXH để bán, 2-3%/năm với NOXH cho thuê; thời gian vay 20-25 năm để giảm áp lực trả nợ; hoặc hỗ trợ vay vốn với lãi suất 2-3%/năm từ quỹ đầu tư phát triển của địa phương.

“Những cơ chế ưu đãi trên góp phần giảm giá thành NOXH, người dân mới có điều kiện mua để ở thực, điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư tiêu thụ được sản phẩm nhanh chóng và tiếp tục tái đầu tư xây dựng NOXH", ông Khôi nhấn mạnh.

Đồng thời, cải cách thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng NOXH theo hướng hoàn thành thủ tục dưới 12 tháng; chỉ định chủ đầu tư; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Công Tưởng, Tổng giám đốc Tập đoàn Capital House cho biết, doanh nghiệp hồ hởi, mong Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển sớm đi vào cuộc sống.

"Chúng tôi rất mong muốn Nghị quyết của Quốc hội nhanh chóng được áp dụng trên thực tiễn để hoạt động đầu tư, xây dựng NOXH được đẩy nhanh, có thêm sản phẩm phục vụ khách hàng", ông Tướng nói.

Về vấn đề quỹ đất, đại diện doanh nghiệp mong muốn bộ ngành sớm thúc đẩy, tháo gỡ vướng mắc liên quan tới nguồn lực đất đai cho NOXH từ quỹ đất hiện hữu chưa đưa vào thực tiễn.

"Trên một số địa bàn, có loại quỹ đất dùng cho nhà tái định cư, hay cho các loại hình khác chưa đưa vào triển khai có thể được sử dụng làm NOXH. Điều này là khả thi, làm được ngay, giúp tăng quỹ đất nhanh chóng", ông Trần Công Tưởng đề xuất.

Ông Nguyễn Xuân Dũng, Chủ tịch HĐQT CTCP Viconship.

Theo ông Nguyễn Xuân Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Viconship, giải pháp về mặt tài chính chưa phải là vấn đề bức thiết, bởi tiến trình thủ tục là điều mà các doanh nghiệp quan tâm và ảnh hưởng tiến độ dự án.

Ông Nguyễn Xuân Dũng cho biết, dự thảo nghị quyết đã có một số điều chỉnh, theo đó quy trình thủ tục đã được cải thiện, đặc biệt khâu chỉ định thầu cho một số chủ đầu tư triển khai NOXH.

Về định giá NOXH, dự thảo nghị quyết đề xuất giao chủ đầu tư định giá theo nguyên tắc thống nhất trên cơ sở có kiểm toán giá thành, ông Dũng cho rằng, hoàn toàn có thể giao việc này cho chủ đầu tư, đây là quy định thuận lợi cho bất động sản NOXH.

Đại diện doanh nghiệp này cũng cho biết, quy định rút ngắn thủ tục lập, thẩm định phê duyệt dự án là điểm thay đổi mà hầu hết chủ đầu tư bất động sản mong đợi.