Bất động sản có thời hạn: Vướng rào cản pháp lý

	Siết quản lý thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản
	TP Hồ Chí Minh: Nhiều doanh nghiệp bất động sản lao đao
	Officetel: Thêm một “đứa con lai” gây nóng thị trường bất động sản
	Doanh nghiệp bất động sản huy động trái phiếu lãi suất cao: Chưa bất thường

Bất động sản có thời hạn đang dần trở thành xu thế của thị trường.

Sử dụng đất trách nhiệm hơn

Thời gian qua sản phẩm BĐS được thị trường đón nhận nhiều nhất là căn hộ để bán được sở hữu lâu dài, hay còn là sở hữu vĩnh viễn. Điều này xuất phát từ tâm lý người mua BĐS tại Việt Nam rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ của loại hình sản phẩm này trên thị trường khá cao. Dẫn số liệu nghiên cứu của CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, năm 2008, tại 2 thị trường lớn là TPHCM và Hà Nội nguồn cung chào bán căn hộ sở hữu lâu dài là 15.000 căn, số căn tiêu thụ được là 8.000 căn nhưng đến năm 2018, nguồn cung chào bán lên đến 63.000 căn và số căn tiêu thụ đã lên đến 55.000 căn.

Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy, theo thời gian thì BĐS sở hữu lâu dài sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu để ở và đầu tư, đó cũng là lý do các sản phẩm BĐS sở hữu có thời hạn đã và đang nở rộ trong thời gian qua và trở thành xu thế mới của thị trường.

Bà Dương Thùy Dung cho biết, trong thời gian qua có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho bất động sản sở hữu lâu dài. Đối với sản phẩm nhà ở bán có 3 dòng sản phẩm: Căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố và những sản phẩm sở hữu có thời hạn này bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua. Trong đó, đối với sản phẩm căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua chủ yếu để đầu tư. Mặc dù chỉ được sở hữu hữu hạn nhưng lợi nhuận cho thuê cao hơn đầu tư căn hộ trong thành phố. Đây là một trong những ưu điểm của loại hình BĐS có thời hạn. Trong vòng 4 năm từ 2015 đến 2019, tại cả Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, thị trường condotel tăng trưởng 100%, năm sau tăng trưởng gấp đôi, gấp ba lần năm trước, cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào ra. Đến năm 2019, thị trường này có sự chững lại trong nguồn cung chào bán và nguồn cung tiêu thụ. Tuy nhiên, theo đại diện CBRE, rõ ràng đã có sự chuyển dịch ở đâu đó với nhu cầu của người mua. Chia sẻ kinh nghiệm ở các nước khác, bà Dương Thùy Dung cho biết, trên thế giới có tới hơn 70/220 quốc gia có căn hộ có thời hạn.

Liên quan vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài và tâm lý người Việt thích điều này. Tuy nhiên, chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai. Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định.

GS. Đặng Hùng Võ phân tích, khi thừa nhận chế độ sử dụng đất lâu dài thì luôn kích thích tư duy đầu cơ BĐS hoặc tích trữ tiền tiết kiệm vào BĐS. Đất đai trở nên ngày càng khan hiếm nên giá đất ngày càng cao, thu hẹp khả năng tiếp cận đất đai của các thế hệ tiếp theo. Để khắc phục nhược điểm này, có thể sử dụng công cụ thuế gắn với hình thức sử dụng đất và đánh giá hiệu quả sử dụng đất như các nước thừa nhận sở hữu tư nhân hạn chế về đất đai đang làm.

Khung pháp lý phải rõ ràng

Hiện nay sức tiêu thụ của sản phẩm BĐS có thời hạn đang gặp những rào cản nhất định. Theo ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Công ty Netland, tâm lý chung của người Việt Nam về những sản phẩm BĐS có thời hạn còn e dè, nguyên nhân là do hiện nay tại Việt Nam tính pháp lý về những sản phẩm có thời hạn còn chưa được rõ ràng. Một vấn đề chưa rõ là sau thời hạn ban đầu thì có được gia hạn không và nếu được thì gia hạn bao nhiêu năm nữa. Ông Quang cho biết, có những quốc gia được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời gian được sở hữu, như Singapore; tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines. “Đối với sản phẩm có thời hạn ở Philippines, sau 50 năm sẽ không được gia hạn nhưng 99% dự án condotel tại đây vẫn được bán cho người Nhật. Tại NetLand thời gian qua vẫn có sự đặt hàng từ phía nhà đầu tư đến từ Nhật Bản”, ông Nguyễn Hữu Quang cho biết.

Đại diện CBRE cho biết, từ 2015 đến 2018, số lượng căn hộ officetel tăng rất cao, tỷ lệ hấp thụ lên đến 98%. Tuy nhiên, dựa trên khảo sát của CBRE, hiện khả năng cho thuê lại không phải quá tốt, hiện tại nhà đầu tư đang bán lại trên thị trường thứ cấp, mức lãi bán lại khoảng từ 5 đến 10%. Lý do, theo đại diện CBRE, là do khung pháp lý của sản phẩm này còn nhiều lấn cấn, người mua khi ký hợp đồng mua cũng không có được câu trả lời rõ ràng từ nhà đầu tư. Việc bố trí lối đi riêng cho căn hộ officetel với cư dân (người thuê officetel đòi hỏi lối đi riêng) cũng gặp khó khăn, do đó khả năng cho thuê của officetel bị kém đi. Trong năm 2019, gần như không có sản phẩm nào chào bán với loại hình này, các cam kết lợi nhuận cũng không còn cao như những năm sôi động", bà Dương Thùy Dung nói.

“Tôi cho rằng, nếu giải quyết được 2 vấn đề là giá bán và khả năng cam kết lợi nhuận của nhà đầu tư thì sẽ hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư”, ông Nguyễn Hữu Quang nói. Còn theo bà Dương Thùy Dung, để thu hút nhiều khách hàng, có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng BĐS đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn.

Theo các chuyên gia, để BĐS có thời hạn nhận được sự quan tâm và tin tưởng nhiều hơn từ thị trường thì không thể chờ sự thay đổi trong quan niệm của người dân mà điều quan trọng là phải bắt đầu thay đổi từ khung pháp lý, theo đó, khung pháp lý phải rõ ràng: Những quy định về mức thuế đối với sản phẩm này sẽ được điều chỉnh trong tương lai như thế nào? Giá bán của sản phẩm có sự chênh lệch ra sao với sản phẩm BĐS sở hữu lâu dài? Cam kết của nhà đầu tư vớ khác hàng sẽ được thực hiện ra sao... Đặc biệt, về giá bán các chủ đầu tư nên có khung rõ ràng, có khoảng chênh lệch trong cùng vị trí đối với cùng sản phẩm đối với có thời hạn và vô thời hạn thì càng hấp dẫn với các nhà đầu tư. Chỉ khi tính pháp lý của sản phẩm rõ ràng thì quyền lợi của khách hàng mới được bảo vệ, từ đó khuyến khích sở hữu sản phẩm căn hộ có thời hạn.