Quy định lại cách xác định giá đất được trừ để tính thuế GTGT trong hoạt động bất động sản
![]() | Cần sửa đổi những vướng mắc trong thực thi thuế giá trị gia tăng |
![]() | Sửa một số quy định về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng |
![]() |
Ảnh: Thu Hiền. |
Xác định lại chi phí giải phóng mặt bằng
Theo Bộ Tài chính, tại điểm h khoản 1 Điều 7 Luật thuế Giá trị gia tăng (GTGT) quy định giá tính thuế như sau: Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (NSNN).
Cùng với đó, tại Điều 16 Luật thuế GTGT giao: Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các điều 5, 7, 8, 12, 13 và các nội dung cần thiết khác của Luật này theo yêu cầu quản lý.
Còn tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP quy định: đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau: Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp NSNN (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật…
Bộ Tài chính cho biết, những quy định trên đang phát sinh vướng mắc cần phải sửa đổi liên quan đến việc xác định giá đất được trừ đối với chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng. Cụ thể, theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, trường hợp cơ sở kinh doanh được nhà nước giao đất, cho thuê đất và tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ phát sinh 2 trường hợp:
Thứ nhất, số tiền ứng trước giải phóng mặt bằng ít hơn số tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, tiền thuê đất phải nộp NSNN thì cơ sở kinh doanh được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, số tiền thuê đất phải nộp NSNN.
Thứ hai, số tiền ứng trước giải phóng mặt bằng nhiều hơn số tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, số tiền thuê đất phải nộp NSNN thì phần chênh lệch còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, tiền thuê đất phải nộp sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án.
Bộ Tài chính cho biết, căn cứ quy định tại Luật thuế GTGT (giá đất được trừ là giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp NSNN) và tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có quy định cụ thể đối với trường hợp cơ sở kinh doanh ứng tiền để giải phóng mặt bằng và được bù trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, số tiền thuê đất phải nộp NSNN thì tổng số tiền được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, số tiền thuê đất phải nộp NSNN. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp cho rằng, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật là toàn bộ số tiền doanh nghiệp đã chi để giải phóng mặt bằng (bao gồm cả phần chênh lệch tăng so với số tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, số tiền thuê đất phải nộp NSNN được tính vào vốn đầu tư của dự án theo quy định trên).
Để đảm bảo thống nhất trong thực hiện, tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn một số điều của Luật thuế GTGT, Bộ Tài chính đề nghị quy định giá tính thuế GTGT đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm cơ sở hạ tầng, cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có) theo quy định.
Cùng với đó, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng quy định là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định của pháp luật nhưng không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp NSNN.
Xác định giá đất được trừ đối với trường hợp cơ sở kinh doanh có đầu tư cơ sở hạ tầng
Một vướng mắc nữa trong việc xác định giá đất để tính thuế giá trị gia tăng là việc xác định giá đất được trừ đối với trường hợp cơ sở kinh doanh có đầu tư cơ sở hạ tầng.
Theo Bộ Tài chính, căn cứ quy định tại điểm h khoản 1 Điều 7 Luật thuế GTGT thì giá đất được trừ là giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP nêu trên dẫn đến có ý kiến cho rằng doanh nghiệp được lựa chọn cách xác định giá đất được trừ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp nhận chuyển nhượng của tổ chức, cá nhân đã bao gồm cơ sở hạ tầng (cơ sở kinh doanh được tính vào giá đất được trừ bao gồm cả cơ sở hạ tầng hoặc không tính vào giá đất được trừ của phần cơ sở hạ tầng) là chưa phù hợp với quy định tại Luật và dẫn đến áp dụng không thống nhất giữa các địa phương và giữa các doanh nghiệp.
Mặt khác, tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai quy định: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai thì chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Do vậy, để đảm bảo thống nhất trong thực hiện, tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn một số điều của Luật thuế GTGT, Bộ Tài chính đề nghị quy định giá tính thuế GTGT đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm cơ sở hạ tầng và cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có) theo quy định.
Bộ Tài chính lý giải, do tại Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định doanh nghiệp được lựa chọn tính giá đất được trừ có cơ sở hạ tầng hoặc không có cơ sở hạ tầng nên đối với dự án nhận chuyển nhượng doanh nghiệp đã tính giá trị cơ sở hạ tầng vào giá trị quyền sử dụng đất theo Nghị định số 209/2013/NĐ-CP thì cần phải hướng dẫn cách xác định giá đất được trừ theo Nghị định này.
Bộ Tài chính trình Chính phủ hướng dẫn chuyển tiếp như sau: Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất được trừ bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tạỉ điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã sửa đổi bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP) thì giá đất được trừ khi chuyển nhượng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Tin liên quan

Chi cục Thuế khu vực I: thu ngân sách từ hộ, cá nhân kinh doanh tăng cao
13:55 | 28/04/2025 Thuế

Quy định về xử phạt vi phạm hành chính thuế, hóa đơn sửa đổi gì
16:04 | 25/04/2025 Thuế

Chi cục Thuế Khu vực I: đẩy mạnh triển khai hóa đơn điện tử tới hộ kinh doanh
11:17 | 25/04/2025 Thuế

Sớm triển khai thông báo tạm hoãn xuất cảnh điện tử do nợ thuế
15:49 | 28/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Hướng dẫn thủ tục miễn, giảm thuế theo Hiệp định tránh đánh thuế hai lần
15:55 | 27/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Thủ tục nhập khẩu hàng hóa vào kho ngoại quan sau đó xuất bán sang nước thứ ba
09:59 | 25/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Tăng thuế - biện pháp hiệu quả nhất để giảm tiêu dùng thuốc lá
14:54 | 23/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Thủ tục hải quan đối với hóa chất xuất nhập khẩu
14:27 | 23/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Xử lý thuế đối với trường hợp doanh nghiệp bỏ trốn, không nộp báo cáo quyết toán
12:22 | 23/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Đề xuất hàng hóa từ 5 triệu đồng phải chuyển khoản mới được khấu trừ thuế
10:45 | 23/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Hướng dẫn ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án đầu tư mới
16:40 | 22/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Quản lý nhà nước về hoạt động hóa chất thuộc trách nhiệm của Bộ Công Thương
15:50 | 22/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Điều kiện được xóa nợ thuế?
14:03 | 22/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Tiền làm thêm giờ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?
15:35 | 21/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Thuế đối với khô dầu đậu tương dùng sản xuất thức ăn chăn nuôi
22:26 | 18/04/2025 Chính sách thuế, hải quan

Quá 90 ngày chưa đề nghị hoàn, Hải quan sẽ chuyển số dư tiền gửi vào ngân sách
21:53 | 17/04/2025 Chính sách thuế, hải quan
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới

Bà Rịa - Vũng Tàu: 100% cửa hàng xăng dầu áp dụng HĐĐT kết nối cơ quan thuế

(INFOGRAPHICS): Ngành Thuế đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính

Tìm kiếm cơ hội tại Indonesia - thị trường Halal lớn nhất thế giới

Xuất khẩu rau quả lao dốc

Hải quan khu vực III tăng cường xử lý thuốc giả, thực phẩm giả

(INFOGRAPHICS): Nhật Bản - đối tác thương mại hàng đầu của Việt Nam
15:38 | 27/04/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): 6 nhóm hàng xuất, nhập khẩu đạt kim ngạch 10 tỷ USD
15:45 | 24/04/2025 Xu hướng

(INFOGRAPHICS): Kết quả nổi bật trong bức tranh thu ngân sách quý I
15:24 | 22/04/2025 Infographics

5 nhóm hàng xuất khẩu tỷ đô của ngành nông nghiệp
11:04 | 17/04/2025 Infographics

(INFOGRAPHICS): Tổng quan bức tranh thuế thương mại điện tử quý I/2025
08:50 | 18/04/2025 Infographics

Bà Rịa - Vũng Tàu: 100% cửa hàng xăng dầu áp dụng HĐĐT kết nối cơ quan thuế

Chi cục Thuế khu vực I: thu ngân sách từ hộ, cá nhân kinh doanh tăng cao

Doanh nghiệp làm thủ tục hải quan tại cửa khẩu quốc tế Móng Cái tăng mạnh

Hải quan sân bay Tân Sơn Nhất: đón chu đáo nhiều đoàn khách quốc tế dự đại lễ 30/4

Tự động hóa công tác quản lý nợ thuế

Hải quan khu vực XX: Làm thủ tục thông quan gần 35.000 tờ khai XNK

Tìm kiếm cơ hội tại Indonesia - thị trường Halal lớn nhất thế giới

Xuất khẩu rau quả lao dốc

Canada khởi xướng điều tra chống bán phá giá dây thép carbon và hợp kim thép từ Việt Nam

Chính thức vận hành cầu cảng gần 1.000 tỷ đồng tại KKT Vũng Áng (Hà Tĩnh)

Hơn 3.000 tấn mía Hủa Phăn về Sơn La qua cửa khẩu Chiềng Khương

(INFOGRAPHICS): 6 nhóm hàng xuất, nhập khẩu đạt kim ngạch 10 tỷ USD

Hải quan khu vực III tăng cường xử lý thuốc giả, thực phẩm giả

Cảnh sát biển bắt giữ 70.000 lít dầu và 700 m3 cát nhiễm mặn

9 án tử hình trong đường dây vận chuyển 91 kg ma túy

Lập hàng chục công ty "ma" mua bán hóa đơn với số tiền hơn 6000 tỷ đồng

Hải quan cửa khẩu cảng Hòn Gai bắt giữ vụ vận chuyển trái phép than cám

Hình ảnh 4 vụ bắt giữ vàng, ma túy do Hải quan tham gia triệt phá

Giá căn hộ tại Hà Nội diễn biến trái chiều

Khởi động dự án cầu đi bộ qua sông Sài Gòn

Vedan Việt Nam đón nhận Giải thưởng Rồng Vàng 2025

TV360 phát động chương trình “Yêu nước theo cách của bạn”

Sản phẩm Việt - Làm đúng để chinh phục thị trường
