Nhiều chính sách tác động tích cực đến thị trường bất động sản

	Kiểm soát huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán
	"Thị trường bất động sản đang như mớ tơ vò"
	Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM.

Ông có nhận định ra sao về sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với vấn đề chính sách đất đai hiện nay?

Có thể nói Nghị quyết 18-NQ/TW được ban hành đã mở ra những định hướng lớn, rất quan trọng có tính chất tiền đề, mở đường cho những chính sách về quản lý, sử dụng và vốn hóa đất đai trong giai đoạn tới. Ngay sau khi Nghị quyết 18-NQ/TW được ban hành, Chính phủ và các bộ, ngành cũng đã liên tục có những động thái quyết liệt trong việc sớm đưa Nghị quyết vào cuộc sống.

Đơn cử như Chỉ thị 13/CT-TTg vừa được Chính phủ ban hành với rất nhiều giải pháp cụ thể nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, một lần nữa tái khẳng định sự quan tâm, sát sao của Chính phủ đối với một ngành kinh tế quan trọng như bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Không siết tín dụng bất hợp lý, không chuyển trạng thái đột ngột từ nới lỏng sang kiểm soát chặt và ngược lại đối với các dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản… Đặc biệt, Chỉ thị 13 đã đi kèm đó rất nhiều giải pháp tập trung vào 2 nội dung quan trọng là hoàn thiện hệ thống pháp luật; và các giải pháp tháo gỡ thủ tục đầu tư tăng nguồn cung cho thị trường.

Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022. Theo đó, việc nới room tín dụng nhằm thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2% cũng như đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và phục hồi sản xuất, kinh doanh.

Vui mừng chưa dừng lại ở đây khi mà Bộ Tài chính cũng đang trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nên cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn đầu tư trong thời gian qua.

Trong gần một tháng qua, từ khi Bộ Tài nguyên Môi trường đưa ra lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) đã thu hút rất nhiều sự quan tâm của thị trường. Không chỉ Luật đất đai, nhiều luật khác như Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư… cũng đang được đề xuất sửa đổi nhằm hoàn thiện, đồng bộ hệ thống pháp luật, tạo môi trường đầu tư công bằng, lành mạnh hơn.

Có thể nói thị trường bất động sản đang nhận được sự vào cuộc toàn diện của cả hệ thống chính trị nhằm phát triển “an toàn, lành mạnh, bền vững”. Theo ông, chìa khóa để thực hiện những mục tiêu lớn trên là gì?

Bất động sản là một trong những ngành kinh tế quan trọng, giữ vai trò động lực và có tính lan tỏa lớn trong nền kinh tế, đóng góp cho ngân sách nhà nước và đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Do vậy, Nhà nước cần tạo điều kiện để thị trường bất động sản sớm phục hồi và tăng trưởng theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Để thị trường bất động sản phát triển đạt được mục tiêu “an toàn, lành mạnh, bền vững” Nhà nước cần phải kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh thông qua công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất bao gồm các Luật, văn bản dưới Luật và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật của các Bộ, ngành, địa phương. Có thể nói, pháp luật về đất đai giữ vai trò nền tảng, nên rất cần phải được xây dựng hoàn thiện.

Tuy nhiên, bất kỳ một chính sách nào cũng phải nằm trong một tổng thể, có sự gắn kết, tương hỗ lẫn nhau. Chính sách đất đai cũng vậy, nó phải được xây dựng hài hòa, phù hợp với hàng loạt chính sách khác về đầu tư, đấu thầu, tài chính, môi trường,… và trở thành một mắt xích không thể tách rời trong “sợi xích” pháp luật đang vận hành "cỗ xe" nền kinh tế đi lên.

Chẳng hạn, một số nội dung trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Theo đó, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan thì rất cần thiết phải bổ sung "điều hoặc khoản" có tính nguyên tắc vào Luật Đất đai và các luật khác. Khi quy định về quản lý, sử dụng đất, không cần quy định chi tiết, mà yêu cầu phải dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về đất đai. HoREA đề nghị bổ sung quy định có tính nguyên tắc vào Luật Đất đai, trong đó, các quy định pháp luật chuyên ngành liên quan đến quản lý, việc sử dụng phải đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời, đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, cần phải sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Quản lý đô thị 2009 (thay thế bằng Luật Quản lý và phát triển đô thị theo Đề án của Bộ Xây dựng).

Với nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản đang được triển khai, theo ông, thời gian tới thị trường bất động sản liệu sẽ có những bứt phá ra sao?

Hiện nay, nhiều bất cập trong quy định pháp luật về đất đai, bất động sản đang dần được tháo gỡ thông qua việc sửa đổi một số dự thảo Luật sắp tới, tình trạng lạm phát giá cũng đang được Nhà nước kiểm soát tốt. Thị trường bất động sản đã thích ứng và từng bước phục hồi trở lại. Đơn cử phân khúc căn hộ nói riêng sẽ có cơ sở để hồi phục nhanh, khả năng tăng cao hơn so với 6 tháng đầu năm là rất khả quan. Thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh, trong đó, đã hình thành một số khu đô thị mới, hiện đại có quy mô diện tích hàng trăm ha với kết cấu hạ tầng đồng bộ, có đầy đủ tiện ích và dịch vụ…

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm sáng ấy, thị trường bất động sản đang có một số dấu hiệu đáng quan ngại. Điển hình là tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động. Tình trạng lệch pha cung cầu đi đôi với lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 05 năm gần đây. Đã xuất hiện nhà liền thổ giá trên 500 tỷ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỷ đồng và các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị ách tắc do vướng mắc quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có sổ đỏ nên từ đầu năm 2021 đến nay, TPHCM chỉ có 1 dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, mà lẽ ra doanh nghiệp phải được đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án và nộp thuế cho Nhà nước theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.

Với những tình trạng trên, thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, trầm lắng đòi hỏi những giải pháp cấp bách, hành lang pháp lý đồng bộ để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Xin cảm ơn ông!