Tính toán phương pháp định giá đất phù hợp để "yên tâm" cho người ra quyết định

Đại biểu Nguyễn Thị Yến (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Ảnh: Quochoi.vn

Đại biểu Trần Thị Vân (đoàn Bắc Ninh) đã nêu lên thực trạng, thời gian qua xảy ra một số vụ việc tố tụng đáng tiếc ở một số địa phương liên quan đến việc tính toán xác định giá những khu đất vàng chưa phù hợp để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, gây thất thoát NSNN.

Do đó, đại biểu đề nghị cần cân nhắc bổ sung vào dự thảo luật trường hợp giá trị của khu đất tính theo bảng giá có giá trị lớn lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Đặc biệt, trong trường hợp khi giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu như các trường hợp giao đất thuộc các dự án đầu tư công hay dự án đầu tư PPP, dự án lấn biển và một số trường hợp khác… thì cần có cơ chế kiểm soát ngay từ ban đầu với sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước có chuyên môn sâu như Bộ Tài chính hay Bộ Tài nguyên và Môi trường, để đảm bảo không gây thất thoát cho NSNN, không nên đợi đến khi hậu kiểm.

Ngoài ra, những quy định về phương pháp định giá đất cũng còn nhiều ý kiến khác nhau. Hiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi được chỉnh lý và đưa ra thảo luận tại Kỳ họp thứ 6 này đã đưa ra 4 phương pháp định giá đất. Bao gồm: phương pháp so sánh là phương pháp định giá đất trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh (sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Tiếp theo là phương pháp thặng dư, được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.

Trong khi đó, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng VND kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.

Cuối cùng là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Về quy định các phương pháp định giá đất trong luật, dự thảo Luật đưa ra 2 phương án. Nhưng theo báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật, đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Phương án 2 là Quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Tuy nhiên, thảo luận về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Thị Yến (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) nghị Ban soạn thảo xem xét, cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư. Bởi đây là phương pháp áp dụng ước tính doanh thu chi phí. Việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Đại biểu còn cho rằng, đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau.

Đại biểu Lê Minh Nam (đoàn Hậu Giang) kiến nghị bổ sung thêm nguyên tắc, phương pháp áp dụng mức giá trong tình huống khác nhau. Ảnh: Quochoi.vn

Đại biểu Lê Minh Nam (đoàn Hậu Giang) thì cho rằng, các phương pháp định giá đất đều có tính giả định, ước tính và cho kết quả ước tính dựa trên nguồn thông tin đầu vào được tính toán phù hợp. Mỗi phương pháp định giá đất với cách tính khác nhau sẽ định ra một kết quả khác nhau. Xét trên khía cạnh khoa học và thực tiễn cho thấy, mỗi phương pháp đều có mặt ưu điểm, hạn chế và có thể chỉ phù hợp với một nhóm đối tượng định giá đất.

Vì thế, đại biểu bày tỏ băn khoăn về việc nghiên cứu để bổ sung thêm nguyên tắc, phương pháp áp dụng mức giá trong tình huống khác nhau, hoặc áp dụng phương pháp loại trừ hay phương pháp kết hợp, phương pháp bình quân.

“Chỉ khi có căn cứ pháp lý để chứng minh cho việc đưa ra quyết định định giá thì mới vừa đảm bảo tính khả thi, vừa yên tâm cho người ra quyết định, nếu không việc sợ sai và tình trạng phát sinh điểm nghẽn vẫn cứ tiếp tục tồn tại”, đại biểu Lê Minh Nam nhấn mạnh.