Nhà giá rẻ: Làm gì để giải quyết bài toán cầu nhiều, cung ít?

Diện tích nhà ở bình dân khoảng bốn triệu mét vuông, đạt gần 40% yêu cầu theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn năm 2030.

Cầu 70%, cung 20%

Nhà ở bình dân, nhà ở giá rẻ hay giới địa ốc thường gọi là dòng sản phẩm “nhà ở vừa túi tiền” (căn hộ có từ 1 - 2 phòng ngủ, giá tiền từ 1 – 1,5 tỷ đồng, tương đương mức giá dao động từ 10 - 25 triệu đồng/m2 tùy thuộc vị trí ngoại đô hay nội đô) đã được chú trọng đầu tư, phát triển tại nhiều nước trên thế giới.

Tại Việt Nam, trong Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ Việt Nam đặt trọng tâm đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, hiện nay, diện tích nhà ở bình dân khoảng bốn triệu mét vuông, đạt gần 40% yêu cầu theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn năm 2030. Ðiều này cho thấy, tiềm năng của phân khúc này còn rất lớn, hằng năm tiếp tục gia tăng, nhất là tại các thành phố lớn hay siêu đô thị như TPHCM, Hà Nội.

Đáng tiếc là trên thị trường đang tồn tại nghịch lý khi nhu cầu nhà giá rẻ cao nhưng nguồn cung hạn chế, trên thị trường, nhà đầu tư lại tập trung nhiều cho tầng lớp trung lưu, với các sản phẩm cao cấp hoặc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng… Nguồn cầu phân khúc bình dân chiếm khoảng 70% nhu cầu song nguồn cung thấp. Chính sự lệch pha cung – cầu này tạo ra khan hiếm nhà ở bình dân và khiến giá nhà bị đẩy lên cao hơn giá trị thực.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, hiện nay nhu cầu căn hộ bình dân rất bức thiết bởi sự phát triển của các giai đình trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn, di dân đô thị hóa, mong muốn có nhà ở Hà Nội và TPHCM của người dân các địa phương cũng như các học sinh, sinh viên cả nước về đô thị.

Song song với đó, phía cung cũng đa dạng như một số dự án nhà ở xã hội, một số dự án nhà ở thương mại giá thấp, một số đất nền địa bàn đô thị hóa vùng ven đô, một số căn hộ ở các khu chung cư cũ, đặc biệt có sự tham gia của một số DN lớn vào thị trường nhà giá thấp.

Về thực trạng thị trường nhà giá thấp, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá phân khúc này có nhu cầu lớn nhất, chiếm tới 60-70% tổng nhu cầu thị trường. Đồng thời, nguồn cung nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng/căn) rất khan hiếm. “Năm 2018, cung phân khúc nhà giá rẻ ít hơn trung và cao cấp. Phân khúc giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%; loại căn hộ có diện tích chỉ 60m2 và giá bán 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%”, PGS.TS Trần Kim Chung nói.

Huy động đất công xây nhà giá rẻ

Lý giải nguyên nhân điều này, theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện Nhà nước chưa có nhiều chính sách để hỗ trợ thúc đẩy các nhà phát triển tham gia đầu tư mạnh mẽ vào phân khúc này. Bên cạnh đó, do giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố giá rất cao nên gần như không có khả năng phát triển nhà thương mại giá rẻ, bình dân tại các khu vực này. Bởi vậy, chỉ có thể đầu tư loại hình này ở các khu vực xa trung tâm.

“Các khu vực có thể phát triển mạnh nhà giá rẻ, bình dân thường thiếu nhiều điều kiện về hạ tầng giao thông với các khu vực khác và đặc biệt là với trung tâm thành phố. Đơn cử như huyện Thanh Trì là khu vực có thể phát triển loại hình nhà giá rẻ vì quỹ đất còn nhiều, song hiện nay kết nối khu vực này với quận Hà Đông chỉ có đường 70 và đây là tuyến đường thường xuyên tắc nghẽn, nếu nhà ở Thanh Trì và đi làm ở Hà Đông thì có thể phải mất 2 tiếng đồng hồ di chuyển, rất bất cập”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Nhiều ý kiến cho rằng, một nguyên nhân cơ bản khác khiến các chủ đầu tư không mặn mà với nhà giá rẻ là do phát triển phân khúc này không có lợi nhuận cao từ việc kinh doanh sản phẩm đến khai thác sử dụng sau kinh doanh. Chưa kể, nguồn vốn chi phí thấp để phát triển nhà ở giá rẻ vẫn còn rất hạn chế. Nhiều căn hộ nhà giá rẻ vẫn còn có diện tích bình quân lớn (70m2), thiếu căn hộ diện tích nhỏ 30-45m2.

Để giải quyết bài toán nguồn vốn để phát triển nhà giá rẻ, theo GS. Đặng Hùng Võ, chúng ta nên tiếp tục đàm phán vay ODA với các tổ chức phát triển quốc tế, các quốc gia phát triển để tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi cho phát triển nhà thương mại giá rẻ. Đồng thời kêu gọi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào phân khúc này.

GS Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh, một số chính sách chúng ta cần làm là có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Chỉ yêu cầu chủ đầu tư giải quyết bồi thường, hỗ trợ tái định cư và phải nộp về số tiền chênh lệch đối với giá trị đất đã được trừ đi số tiền được giảm. “Bên cạnh đó, quy hoạch cũng nên tính tới sử dụng nguồn lực đất công chưa đưa vào sử dụng để phát triển nhà thương mại giá rẻ”, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất.