Kiểm soát chặt, hạn chế tình trạng dự án bất động sản nhận đặt cọc nhưng không triển khai

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên thảo luận.

Đề xuất 2 phương án về thu tiền đặt cọc

Tại phiên thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi), Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)

Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã chỉnh lý khoản 1 Điều 3 về khái niệm kinh doanh BĐS; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS; sàn giao dịch BĐS; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS…

Về công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh, tiếp thu ý kiến của ĐBQH, UBTVQH đã chỉnh lý quy định tại khoản 1 Điều 6 dự thảo Luật để bảo đảm trách nhiệm của DN kinh doanh BĐS trong việc phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về BĐS, dự án BĐS trước khi đưa vào kinh doanh; việc công khai thông tin là một trong những điều kiện để kinh doanh BĐS.

Đồng thời, dự thảo Luật đã được bổ sung thêm khoản 6 Điều 6 giao Chính phủ quy định chi tiết để xác định cụ thể về thời điểm, trình tự, thủ tục thực hiện việc công khai thông tin.

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, UBTVQH đề xuất 2 phương án.

Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này…”.

Xem xét quy định số tiền đặt cọc tối đa không quá 5% giá bán

Đóng góp ý kiến về các vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương) cho rằng, cần tạo điều kiện cho DN, chủ đầu tư phát triển trong bối cảnh thị trường BĐS nhiều khó khăn.

Đối với Điều 23, cần quy định theo phương án cho phép chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đại biểu cho rằng quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho DN, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các DN kinh doanh BĐS đang gặp nhiều khó khăn. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng.

Theo đại biểu, dù phương án quy định này có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, đại biểu nhấn mạnh, điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án BĐS thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của DN, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các DN phát triển.

Thảo luận về dự luật, đại biểu Trần Hồng Nguyên (đoàn Bình Thuận) cho rằng cần kiểm soát chặt chẽ, hạn chế tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai. Đại biểu nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.

Trong khi đó, thị trường BĐS thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án BĐS lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.

Theo đại biểu, thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra...

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc, Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham gia thảo luận.

Trong khi đó, góp ý thêm cho vấn đề này, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) đồng tình với phương án 2 đồng thời đề xuất mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán bán.

Theo đại biểu, qua tham khảo ý kiến Hiệp hội BĐS và khảo sát thực tế cho thấy 5% là mức đặt cọc hợp lý theo thông lệ. Đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ”.