Cần phát triển đồng bộ, hiệu quả thị trường tài chính bất động sản
Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh | |
Thị trường bất động sản thanh lọc, phát triển bền vững |
TS. Cấn Văn Lực |
Xin cho biết nhận định của ông về thị trường BĐS, trong đó có vấn đề nguồn vốn trên thị trường BĐS hiện nay?
Là ngành kinh tế quan trọng, có tính lan tỏa cao, có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính, việc phát triển thị trường BĐS an toàn, hiệu quả và bền vững luôn là mối quan tâm hàng đầu của Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý cũng như DN, nhà đầu tư. Đặc biệt, luôn hình thành tứ giác liên thông giữa “ngân hàng - chứng khoán – bảo hiểm - BĐS”, bởi chúng có liên quan chặt chẽ. Theo đó, ngành ngân hàng dành khoảng 20% vốn để cho vay lĩnh vực BĐS với 60-65% tài sản đảm bảo tín dụng là BĐS, vốn hóa của các ngân hàng thương mại niêm yết chiếm 24,4% vốn hóa thị trường chứng khoán (TTCK); DN BĐS đi đầu hoặc thứ hai trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), nhóm ngành BĐS chiếm 17,2% tổng vốn hóa TTCK; DN bảo hiểm có thể là nhà đầu tư chứng khoán, đầu tư trái phiếu BĐS, cũng có thể là công ty mẹ của ngân hàng, công ty chứng khoán... Mối liên thông này góp phần tạo ra kênh huy động vốn, phân bổ vốn hiệu quả, hệ sinh thái tài chính – BĐS đa dạng, tạo cơ hội phát triển nhưng cũng có thể tăng rủi ro đối với thị trường tài chính, thị trường BĐS…
Dự báo từ nay đến cuối năm 2022 và trong trung - dài hạn, triển vọng thị trường BĐS sẽ tương đối khả quan nhờ thể chế, chính sách ngày càng được quan tâm hoàn thiện (nhất là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu…); đà phục hồi và phát triển kinh tế rõ nét với tăng trưởng kinh tế năm 2022-2023 có thể đạt khoảng 7% và duy trì 6,5% giai đoạn 2024-2025; quá trình đô thị hóa đang phục hồi và diễn ra mạnh mẽ; quy hoạch được quan tâm hơn; cơ sở hạ tầng tiếp tục được ưu tiên là một trong ba đột phá chiến lược… |
Thị trường BĐS được đánh giá có nhiều triển vọng, song cũng không ít thách thức bởi có nhiều rủi ro, bất ổn. Xin cho biết nhận định của ông về vấn đề này?
Theo ghi nhận của chúng tôi, có 10 rủi ro, bất cập chính trên thị trường, đó là: nợ TPDN đến hạn phải trả trong đó khoảng 35% là của DN BĐS; quan hệ cung – cầu còn lệch pha; hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS chậm được hoàn thiện; chính sách phát triển, quản lý BĐS chưa phù hợp; công tác quy hoạch, phát triển BĐS theo quy hoạch, quản lý đô thị còn nhiều hạn chế; tài chính BĐS chưa thực sự là công cụ điều tiết, là kênh dẫn vốn trung - dài hạn hiệu quả; năng lực, tư duy và hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường BĐS còn nhiều bất cập; thủ tục hành chính còn rất phức tạp, tốn kém; các thị trường khác có tính chất hỗ trợ thị trường BĐS phát triển chưa đồng bộ; hệ thống thông tin, dữ liệu, chuyển đổi số chưa được quan tâm xây dựng, khai thác.
Xin ông cho biết rõ hơn về những bất cập liên quan đến tài chính, nguồn vốn cho thị trường BĐS?
Trước hết là nợ TPDN đến hạn phải trả, đây là rủi ro trước mắt cũng như trong trung hạn. Năm 2022, theo dữ liệu của Fiingroup, nợ TPDN đến hạn phải trả là 123,4 nghìn tỷ đồng, năm 2023 là 232 nghìn tỷ đồng, 2024 là 227,4 nghìn tỷ đồng, trong đó khoảng 35% là của DN BĐS. Nếu thị trường TPDN đóng băng hoặc thu hẹp đối với DN BĐS, thì rủi ro “vỡ nợ” là khá lớn và nguy cơ lan truyền sang các lĩnh vực khác như xây dựng, chứng khoán, ngân hàng, du lịch… là cao. Bên cạnh đó, tài chính BĐS, bao gồm các công cụ thuế, phí, nguồn vốn, phái sinh tài chính..., chưa thực sự là công cụ điều tiết, là kênh dẫn vốn trung - dài hạn hiệu quả. Với tài chính - nguồn vốn BĐS hiện nay còn tồn tại 4 vấn đề chính. Một là, khâu định giá BĐS thiếu phương pháp luận sát thị trường, thiếu các tổ chức định giá chuyên nghiệp, dẫn đến khó áp dụng tỷ lệ đặt cọc, ký quỹ, cho vay, thu thuế… phù hợp. Hai là, chưa đánh thuế BĐS thứ hai trở đi hay đánh thuế đầu cơ nên dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa chưa điều tiết được thị trường, nhất là quan hệ cung – cầu và phân bổ thu nhập. Ba là, chưa phân loại phân khúc BĐS khác nhau để có chính sách điều tiết, thuế và tín dụng phù hợp. Bốn là, công cụ và khâu huy động vốn chưa đa dạng, vẫn chủ yếu tập trung nhiều vào tín dụng ngân hàng và TPDN. TPDN mới phát triển mạnh 3-4 năm gần đây, nhưng đang bị chững lại.
Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ông có đề xuất những giải pháp gì, đặc biệt là những giải pháp liên quan đến nguồn vốn cho thị trường này?
Theo tôi, cần quan tâm giảm thiểu rủi ro nợ TPDN bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các DN nói chung và DN BĐS nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ; qua đó giảm thiểu rủi ro “domino” cho nhà đầu tư và các lĩnh vực liên quan khác. Xử lý nghiêm nhưng phải khôn khéo, nghệ thuật đối với các vụ việc vi phạm trên TTCK, TPDN vừa qua, để vừa giảm thiểu tác động tiêu cực, vừa đảm bảo công bằng và củng cố niềm tin nhà đầu tư. Đồng thời, có kế hoạch, giải pháp giải quyết căn cơ, điều tiết quan hệ cung – cầu BĐS. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, đền bù….) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp... Đặc biệt, cần phát triển đồng bộ, hiệu quả các công cụ, định chế và thị trường tài chính BĐS. Theo đó, thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính BĐS mới như Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS), thành lập trung tâm thông tin, dữ liệu và dự báo thị trường BĐS; quan tâm phát triển thị trường vốn (TTCK và TPDN) tạo nguồn vốn trung dài hạn cho nền kinh tế, cho đầu tư cơ sở hạ tầng và lĩnh vực BĐS; cho phép thí điểm một số sản phẩm, huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án BĐS...). Cùng với đó quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp. Đồng thời, sớm nghiên cứu, có lộ trình phù hợp, khả thi đối với việc áp thuế BĐS nhằm chống đầu cơ, phân bổ thu nhập...; và thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, giải pháp này cũng là tăng khả năng chống thất thu thuế, giảm tham nhũng…
Trân trọng cảm ơn ông!
Tin liên quan
Giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ
15:30 | 04/11/2024 Kinh tế
Phát triển thương mại biên giới cần đồng bộ chính sách
14:17 | 01/11/2024 Chính sách và Cuộc sống
Đâu là tác nhân đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản?
20:20 | 01/11/2024 Kinh tế
Chính sách về thuỷ sản chưa sát thực tế, lo doanh nghiệp xuất khẩu bế tắc
20:15 | 04/11/2024 Kinh tế
Đại biểu Quốc hội đề nghị gỡ khó cho điều nhập khẩu, cải thiện hạ tầng cho xuất khẩu
16:23 | 04/11/2024 Kinh tế
Xuất nhập khẩu 10 tháng đạt gần 650 tỷ USD
15:29 | 04/11/2024 Xuất nhập khẩu
Xuất khẩu nông sản đòi hỏi sự linh hoạt của doanh nghiệp
08:43 | 04/11/2024 Kinh tế
The Trinity Forum 2024: Cơ hội cho ngành hàng không và thương mại bán lẻ Việt Nam
20:43 | 03/11/2024 Kinh tế
Hoa Kỳ khởi xướng điều tra kép với sản phẩm đúc bằng sợi nhập khẩu từ Việt Nam
15:28 | 03/11/2024 Kinh tế
Lạng Sơn đẩy mạnh triển khai các dự án trọng điểm phát triển kinh tế cửa khẩu
10:26 | 03/11/2024 Kinh tế
Sản phẩm làng nghề chinh phục thế giới
07:33 | 03/11/2024 Kinh tế
Doanh nghiệp cần gì cho công cuộc chuyển đổi số?
19:31 | 02/11/2024 Kinh tế
Mỗi ngày dệt may xuất khẩu mang về hơn 100 triệu USD
12:40 | 02/11/2024 Xuất nhập khẩu
Tối ưu hóa chuỗi cung ứng, thúc đẩy giao thương Việt Nam - Trung Quốc
12:39 | 02/11/2024 Kinh tế
Cơ hội bứt tốc xuất khẩu nông sản sang Trung Quốc
08:35 | 02/11/2024 Kinh tế
Xuất khẩu thủy sản tháng 10 trở lại mức 1 tỷ USD sau 27 tháng
20:26 | 01/11/2024 Xuất nhập khẩu
Vấn đề Bạn quan tâm
Tin mới
Kiến nghị “cởi trói” thủ tục cho các “anh cả đỏ” về tăng vốn
FTSE Rusell và Morgan Stanley làm việc với Uỷ ban Chứng khoán về nâng hạng thị trường
Những thông tin hấp dẫn trên Tạp chí Hải quan số 89 phát hành ngày 5/11/2024
Chính sách về thuỷ sản chưa sát thực tế, lo doanh nghiệp xuất khẩu bế tắc
Cuộc đua sít sao chưa từng có
Tuyên bố chung giữa Việt Nam và UAE về nâng cấp quan hệ lên Đối tác Toàn diện
08:35 | 29/10/2024 Sự kiện - Vấn đề
(INFOGRAPHICS) 32 tỷ USD kim ngạch xuất nhập khẩu nửa đầu tháng 10
09:14 | 29/10/2024 Infographics
Phiên họp Ủy ban Kỹ thuật thường trực WCO tại Bỉ: Dấu ấn điều hành của đại diện Hải quan Việt Nam
09:25 | 29/10/2024 Hải quan
Hành vi buôn lậu “khí cười” tại Công ty Hoa Việt diễn ra thế nào?
10:18 | 29/10/2024 An ninh XNK