Bất động sản công nghiệp: Thỏi “nam châm” mới của thị trường bất động sản

Dự báo bất động sản công nghiệp sẽ có cơ hội bùng nổ. Ảnh: ST.

Tương lai tươi sáng

Nếu như trước đây nói đến thị trường bất động sản thường người ta chỉ chú ý tới phân khúc bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng thì hiện nay bất động sản công nghiệp đang là tâm điểm chú ý của nhiều nhà đầu tư. Thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác vẫn còn đang trong giai đoạn mới phát triển. Theo đánh giá, sau một thời gian lặng lẽ thu hút dòng tiền đầu tư trong và ngoài nước, đến nay bất động sản công nghiệp đang thực sự được sự chú ý của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết năm 2017, cả nước đã có 326 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 95 nghìn ha, trong đó, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 64,3 nghìn ha. Các khu công nghiệp này cũng đã thu hút được lượng vốn lớn vào sản xuất kinh doanh, lũy kế đến hết năm 2017, đã thu hút được gần 7.500 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài và 6.800 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng gần 125 tỷ USD và 773.000 tỷ đồng.

Số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài đã và đang rất quan tâm tới đầu tư vào Việt Nam, không chỉ là các dự án tại các khu công nghiệp mà còn đầu tư xây dựng các khu công nghiệp tại Việt Nam. Điển hình là các dự án lớn như Khu công nghiệp VSIP của Singapore, Khu công nghiệp Becamex Bình Dương… Đáng chú ý, hàng năm, số lượng vốn FDI đầu tư vào khu công nghiệp chiếm khoảng từ 60-70% tổng vốn đầu tư FDI đăng ký mới và tăng thêm của cả nước. Hiệu quả thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp trong thời gian qua được cải thiện với tỷ suất đầu tư trung bình/ha đất công nghiệp khu công nghiệp và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng lên qua các giai đoạn. Cụ thể, năm 2005, tỷ suất đầu tư vào khu công nghiệp trung bình 2 triệu USD/ha, con số này tăng lên 3,5 triệu USD/ha vào năm 2012 và khoảng 5 triệu USD vào năm 2016. Theo thống kê, tính đến thời điểm này, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 53%, riêng các khu công nghiệp đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 73%.

Nhấn mạnh Việt Nam đã thu hút dòng vốn FDI lên đến 35,6 tỷ USD trong năm 2017, tăng 44,4% so với năm trước, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam. “Các nhà sản xuất châu Á muốn tận dụng lợi thế của Việt Nam với lực lượng lao động trẻ trung, có tay nghề và mức lương chỉ bằng một nửa so với đội ngũ sản xuất của Trung Quốc. Nếu so với các quốc gia khác trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Philippines và Thái Lan, giá nhân công của Việt Nam cũng thấp hơn rất nhiều”, ông Troy Griffiths nói.

Tiếp tục có sức hút mạnh mẽ

Theo bà Trang Lê, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường Việt Nam của JLL, với nền tảng kinh tế thị trường trong nước đang phát triển lạc quan, đồng thời các quốc gia khác trong khu vực đang ngày càng phát triển hơn khiến cho chi phí hoạt động tại các quốc gia này ngày càng tăng cao, ngành công nghiệp Việt Nam đang có rất nhiều cơ hội để vươn lên trong cuộc đua phát triển thị trường này. Trong đó, những ưu đãi thuế quan và chi phí gia công thấp cũng là một trong những yếu tố khiến Việt Nam là điểm đến hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư, các công ty sản xuất và các chuỗi cung ứng nước ngoài. Điều này một lần nữa thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của Việt Nam trong ngành công nghiệp nói chung và logistics nói riêng.

Lý giải một phần nguyên nhân bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ có thêm nhiều cơ hội để bùng nổ, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, khi các nước phát triển chuyển dịch cơ cấu kinh tế nghiêng dần về lĩnh vực dịch vụ thì họ sẽ dịch chuyển đầu tư công nghiệp sang các nước khác và Việt Nam là nước có nhiều lợi thế. “Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội có những thách thức lớn, theo đó, cần phải có tầm nhìn, chiến lược, cần chắt lọc thu hút đầu tư vào phát triển công nghiệp. Cách mạng công nghiệp 4.0 đã đến rất gần, cần thu hút đầu tư công nghệ cao, tiên tiến, nếu không sẽ gây trở ngại cho phát triển kinh tế”, ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Các chuyên gia nhận định, tới đây dự báo thị trường bất động sản công nghiệp sẽ có sự bùng nổ với hàng loạt hiệp định thương mại tự do được ký kết, trong đó đáng chú ý là việc ký kết Hiệp định CPTPP. Đặc biệt, trong bối cảnh ảnh hưởng bởi chiến tranh thương mại Mỹ – Trung cũng được dự báo sẽ dẫn tới sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư nước ngoài từ Trung Quốc sang Việt Nam. Các nhà sản xuất đang tìm cách rời khỏi Trung Quốc nhằm tiết kiệm chi phí, theo chiến lược Trung Quốc +1. Chiến tranh thương mại sẽ thúc đẩy nhiều doanh nghiệp sản xuất lớn đến và thành lập nhà máy mới tại các thị trường có chi phí rẻ hơn như Việt Nam. Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Việt Nam là nước được hưởng lợi khi các nước dịch chuyển đầu tư để tiếp tục được hưởng lợi khi XK hàng hóa sang thị trường Mỹ, theo đó cần chớp thời cơ vàng để đón nhận sự dịch chuyển nhằm thu hút nguồn vốn quan trọng này.

Bên cạnh đó, đại diện Savills Việt Nam, ông Troy Griffiths cho rằng, sự bùng nổ của thương mại điện tử đồng nghĩa với việc vận chuyển hàng hóa ‘cuối cùng’ có tiềm năng lớn và nhu cầu sẽ tăng theo nhằm đáp ứng lượng kho bãi tập trung tại ranh giới các khu trung tâm thương mại cũng là động lực thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp. Đơn cử, Warburg Pincus, ‘ông lớn’ FDI trong lĩnh vực logistics tại Việt Nam đã hợp tác với Becamex IDC để trở thành nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp và logistics lớn nhất cả nước. Warburg Pincus dự kiến sẽ đầu tư 200 triệu USD vào Công ty Cổ phần Phát triển công nghiệp BW nhằm phát triển các dịch vụ logistics và bất động sản khu công nghiệp hiện đại trên khắp Việt Nam”.

Trong tương lai, các tài sản công nghiệp và hậu cần tiếp tục là phân khúc có sức hút mạnh mẽ. Tại Việt Nam, việc thiếu hụt các khu nhà máy kỹ thuật cao, không gian kho vận hậu cần hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ khách thuê nước ngoài thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của ngành công nghiệp này. Chính vì vậy, ngành công nghiệp và kho vận tại Việt Nam vẫn nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài trong năm 2018.Theo kế hoạch phát triển, đến 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi quy mô thị trường hiện tại. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực đầy tiềm năng này là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai. Trong tương quan so sánh với các loại hình bất động sản khác, bất động sản công nghiệp được coi là thỏi “nam châm” mới trên thị trường bất động sản, theo đó, sự phát triển của nó sẽ không kém gì các loại hình bất động sản khác trong tương lai.