“Vỡ trận” Condotel

Siêu dự án Cocobay Đà Nẵng. Ảnh: S.T

Condotel từ lâu đã được nhiều chuyên gia cảnh báo về khoảng trống pháp lý, về sự biến dạng của một phân khúc bất động sản, sự “cuồng nhiệt” của một lượng lớn nhà đầu tư đổ xô vào phân khúc này. Cụ thể, condotel hiện chưa có khung pháp lý rõ ràng, có người ví nó như “đứa con lai” đã ra đời từ lâu nhưng chưa làm được giấy khai sinh. Ngay cả Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) mới đây cũng thừa nhận khung pháp lý của nó vượt qua thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Trong bối cảnh pháp lý đó, các chủ đầu tư đã thừa cơ khuyếch đại các ưu thế của loại sản phẩm bất động sản này và đưa người mua vào ma trận kinh doanh, mà đáng chú ý nhất là cam kết lợi nhuận. Hầu hết các chủ đầu tư đều cam kết mức lợi nhuận “trên trời” từ 8 đế 12%/năm trong vài năm, cộng với mỗi năm dành đến 4-6 tuần cho người mua đến nghỉ không mất phí. Đây là mức lợi nhuận mà ít ngành nghề nào có thể đạt được, ngay cả chủ những doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả cũng “lắc đầu” chịu thua. Nhưng các chủ đầu tư condotel vẫn cam kết vì cách marketing của họ đã biến tấu từ một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như một sản phẩm tài chính. Một chuyên gia kinh tế phân tích: Về mặt tài chính, khi chúng ta mua vào một bất động sản, họ cam kết lợi nhuận nghe rất hấp dẫn, rồi họ lại kinh doanh trên tài sản của chúng ta và tỷ suất lợi nhuận sẽ do họ quyết định. Tỷ suất lợi nhuận trên mỗi tài sản sẽ quyết định giá của tài sản, như vậy chúng ta lại để họ quyết định giá tài sản của chúng ta. Do đó, trong trường hợp lỗ, muốn bán condotel đi sẽ cực khó.

Về phía người mua, khi thấy lợi nhuận cao là người ta đổ xô đầu tư bất chấp tính pháp lý, cũng như thiếu hiểu biết về thị trường du lịch, về cam kết hợp đồng, nhiều người biết nhưng liều để “lướt sóng”. Cứ vậy thị trường condotel thời gian qua đã không ngừng bung ra hàng vạn sản phẩm và hút về một lượng tiền rất lớn từ nền kinh tế. Nay thị trường diễn biến không thuận, những bất cập của loại sản phẩm này mới lộ rõ sự thua thiệt với người mua.

Nhìn thẳng thực tế, sự bất cập của phân khúc condotel tồn tại kéo dài là do sự chậm trễ của các cơ quan quản lý. Quản lý chưa theo kịp diễn biến đời sống thị trường, để quy mô một phân khúc không ngừng bung ra trong sự thiếu khung pháp lý. Khi quy mô ấy quá lớn thì hệ quả của sự bất cập cũng sẽ lớn cùng mà cái giá để sửa chữa hậu quả khi xảy ra sẽ không hề rẻ. Sự “vỡ trận” của Cocobay liệu có trở thành một domino cho cả phân khúc không đang chờ sự ra tay của cơ quan hữu quan. Vậy là cơ quan hữu quan nay trách nhiệm không chỉ là hoàn thiện khung pháp lý mà còn cả việc tìm ra giải pháp để tránh hiện tượng domino trong phân khúc bất động sản nhiều bất cập này. Chủ đầu tư thì ít khi chịu thiệt, nhưng người mua thì luôn là người đầu tiên, sau đó là cả thị trường và nền kinh tế “chịu trận”.