Tháo điểm nghẽn pháp lý để phục hồi thị trường bất động sản

Hội thảo “Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”.

Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường BĐS đang gặp những thách thức rất lớn, bao gồm khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý đã làm suy giảm lòng tin của khách hàng, sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường.

Tiến Sĩ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho rằng: tình trạng đình trệ của thị trường BĐS thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TPHCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Theo đại diện VNREA, thực tiễn một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho DN; ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Thời gian vừa qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực BĐS, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi. “Chúng tôi tin rằng các chính sách nói trên có thể tháo gỡ được nhiều nút thắt của thị trường BĐS, tuy nhiên cần có những giải pháp đồng bộ hơn”, ông Khôi lưu ý.

Bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý và tài chính cho thị trường BĐS hiện nay, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực phân tích có 6 yếu tố chính tác động tới BĐS: kinh tế vĩ mô; môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát BĐS; quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính; cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

Hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất. Cùng với đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy…đã làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Đề xuất một số giải pháp Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Chứng khoán... theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Nói về tháo gỡ rào cản chính sách thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Uỷ viên BCH Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty đầu tư DVL Ventures cho biết, kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện, gây thiệt hại cho DN, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.

Ngoài ra, Luật sư Nguyễn Hồng Chung cũng nêu hàng loạt vướng mắc liên quan đến các về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án.

Đơn cử, Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho biết, Khoản 3 Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020 quy định “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. Khoản 1 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định “... Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”.

Mặc dù vậy, đối với các dự án BĐS có quy mô sử dụng đất lớn như những dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thời kỳ giao đất có thể chia thành nhiều lần mới hoàn thành được đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa, thời gian có thể kéo dài 3-4 năm mới hoàn thành, như vậy khi nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất đối với phần diện tích đất giao sau thì thời hạn hoạt động dự án giảm dần theo thời gian giao đất, DN kinh doanh hạ tầng gây vướng mắc cho DN nếu muốn đủ thời gian giao đất 50 năm hoặc 70 năm theo Luật Đầu tư.

“Để giải quyết các vấn đề ách tắc nêu trên cần tập trung giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng. Để tháo gỡ cần sửa các quy định từ Luật, Nghị định, Thông tư không còn phù hợp, tôi nghĩ đây là vấn đề quan trọng nhất”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung nhấn mạnh.