“Thả con săn sắt, bắt con cá rô”

Một mặt ghi nhận rằng quy định hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh phải có sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập như trong Luật là một tiến bộ, vì sự tham gia của thiết chế này có thể góp phần làm cho việc định giá trở nên khách quan hơn; mặt khác, một chuyên gia kỳ cựu trong lĩnh vực này vẫn “lấy làm tiếc”.

Vị này cho rằng, việc hội đồng định giá đất lại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng đã làm mất đi tính độc lập của nó đối với cơ quan quyết định giao đất, cho thuê đất (nhằm loại bỏ cơ hội tham nhũng). Được biết, trước khi Luật được thông qua, có ý kiến còn đề nghị quy định rõ trong hội đồng có bao nhiêu % là các chuyên gia định giá độc lập, chứ không chỉ yêu cầu “có sự tham gia” của họ theo kiểu “cho có”.

Thêm vào đó, định giá độc lập cũng không phải câu chuyện hoàn toàn mới. Có một thời kỳ Thành phố Hà Nội từng áp dụng cơ chế trưng cầu định giá độc lập, nhưng rồi sau đó phải bãi bỏ (từ tháng 7-2013) vì cho rằng không có cơ quan định giá nào đưa ra được đầy đủ căn cứ thuyết phục về giá thị trường!

Quả thực, rất khó để kết luận giá thị trường thực tế là bao nhiêu. Giá trên quảng cáo, rao vặt ư? Đó mới chỉ là kỳ vọng của người bán! Khảo giá hay phỏng vấn trực tiếp? Chắc gì đã nhận được câu trả lời thật? Giá trên các hợp đồng được đem đi công chứng hay nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất? Lại càng không phải.

Vì các bên tham gia giao dịch luôn thống nhất với nhau viết giá trên hợp đồng thấp hơn khung giá Nhà nước để tránh thuế. Lý do là thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện hành quy định nếu giá thể hiện trên hợp đồng cao hơn bảng giá Nhà nước thì tính thuế theo giá hợp đồng, còn nếu giá hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước thì tính theo giá Nhà nước.

Các bên tham gia giao dịch, nhất là bên mua, biết rõ có rủi ro tiềm ẩn khi viết giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch, nhưng họ chấp nhận rủi ro để tránh thuế.

Vậy làm sao để có được thông tin thị trường chính xác? Nhà nước nên quy định tính thuế theo bảng giá của Nhà nước trong mọi trường hợp (bởi gần như không người giao dịch nào khai giá chuyển nhượng cao hơn giá Nhà nước để phải chịu thêm thuế). Khi đó, kẻ bán người mua sẽ yên tâm khai thực giá trị giao dịch trên hợp đồng.

Giá thị trường sẽ “nổi” lên, công tác định giá dễ dàng hơn, thị trường cũng sẽ minh bạch hơn. Nói nôm na, đây có thể gọi là “đuổi không được, tha làm phúc”, nhưng cũng sẽ là “thả con săn sắt, bắt con cá rô” vậy.

Cẩm Hà