Siết tín dụng bất động sản: Ngân hàng và doanh nghiệp đều có lợi

Tín dụng cho BĐS cần được kiểm soát chặt. Ảnh: T.H.

Kiểm soát chặt tín dụng BĐS

Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh, hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. Đồng thời, yêu cầu các ngân hàng thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp...

Mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Lê Minh Hưng ban hành Chỉ thị số 04/CT-NHNN về việc tiếp tục triển khai hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm của ngành Ngân hàng trong 6 tháng cuối năm 2018. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước khẳng định không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, đồng thời tiếp tục khẳng định tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán, BOT, BT giao thông... Kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến BĐS, đồng thời kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn vay.

Cùng với các biện pháp trên, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn dùng để cho vay trung dài hạn, tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS.

Theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ cho vay đầu tư và kinh doanh BĐS của Việt Nam đến 31/12/2017 là khoảng 471.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7,2% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong nửa đầu năm tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm khoảng 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Còn theo số liệu thống kê của Công ty cổ phần Chứng khoán TP.HCM (HSC), tính đến ngày 20/6/2018, tín dụng cho lĩnh vực vay tiêu dùng, BĐS… tăng 6,35% so với đầu năm 2018, giảm mạnh so với mức 7,54% của cùng kỳ năm 2017. Tại TP.HCM, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS hiện đang chiếm 10,8% trong tổng dư nợ nền kinh tế với khoảng 208.000 tỷ đồng.

Nhận định về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, trên thực tế tỷ lệ cho vay lĩnh vực BĐS có thể cao hơn nhiều so với con số được công bố. Theo đó, quy định của Ngân hàng Nhà nước về tín dụng kinh doanh BĐS là khoản vay mua BĐS nhằm mục đích sinh lời. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người mua nhà, sửa chữa nhà bằng tiền vay từ ngân hàng, song các khoản vay này hiện đang được xếp vào tín dụng tiêu dùng và nếu tính cả khoản vay mua nhà này vào tín dụng BĐS thì tín dụng BĐS sẽ chiếm khoảng 20% trên tổng dư nợ. Theo chuyên gia này, nay năm nếu không kiểm soát tốt tín dụng BĐS thì sang năm BĐS có thể lại sẽ vào tình trạng bão hòa, suy thoái, cung vượt cầu khi nguồn tiền vẫn cứ đổ vào BĐS.

Tạo áp lực để DN BĐS chuyên nghiệp hơn

Đối với doanh nghiệp BĐS thì việc siết tín dụng BĐS sẽ có những ảnh hưởng nhất định, bởi hoạt động kinh doanh BĐS rất cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Nếu như ở các nước, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS, trong khi ở Việt Nam, trong thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhiều ý kiến cho rằng, việc siết tín dụng sẽ dẫn tới một số khó khăn trên thị trường, đặc biệt là với các chủ đầu tư nhỏ, thiếu năng lực. Tuy nhiên, trong dài hạn, việc kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng cho BĐS sẽ giúp cho thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn, các DN BĐS chuyên nghiệp và chủ động hơn.

Bình luận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội DN BĐS TP.HCM nhận định, tại TP.HCM, tỷ trọng tín dụng BĐS chiếm 10,8%, cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả DN BĐS. Vì thế, theo ông Châu, lộ trình hạn chế tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu DN, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Tuy nhiên, riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư BĐS, theo ông Châu, là chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có 1 quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ, chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường BĐS.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc thắt chặt tín dụng BĐS là cần thiết để giảm bớt rủi ro cho tất cả các bên tham gia thị trường. Với hệ thống ngân hàng, việc hạn chế tín dụng BĐS sẽ giúp hạn chế nợ xấu phát sinh trên toàn hệ thống, bởi thị trường BĐS vốn có nhiều rủi ro, dễ bị tác động từ những biến động tiêu cực của nên kinh tế. Bên cạnh đó, trong bối cảnh Chính phủ đề cao mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô thì việc kiểm soát tín dụng cho BĐS đồng thời cũng sẽ giúp kiểm soát lạm phát. Việc thắt chặt tín dụng cho BĐS sẽ là động lực để DN BĐS nâng cao tính chuyên nghiệp trong tìm hiểu nhu cầu thị trường, xác định phân khúc đầu tư và tìm kiếm nguồn lực từ các nguồn khác, ngoài tín dụng.

“Các DN đang đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS, nhưng đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc DN, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng nhằm phát triển DN ngày càng vững mạnh”, ông Lê Hoàng Châu nói. Theo đó, để thích nghi với tiến trình cắt giảm tín dụng cho lĩnh vực BĐS, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, doanh nghiệp BĐS cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh gồm chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay cũng như chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào BĐS dự kiến áp dụng kể từ ngày 1/1/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, các DN cũng nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Đồng thời cần lựa chọn đối tác là các DN, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của DN.